Le marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Beauvoir, après une légère correction en 2023, a enregistré un rebond de 13,9 % en 2024 pour atteindre 4 150 €/m². Ce dynamisme, porté par seulement 7 transactions, indique un marché étroit où chaque vente influence fortement la valorisation. La forte proportion de maisons (90,7 %) et la présence d'un parc récent orientent le marché vers des acquéreurs en recherche de confort moderne dans un cadre villageois.
Faut-il investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir en 2026 ?
Niche au sein de la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup, à moins de 20 km de Montpellier, Saint-Hilaire-de-Beauvoir allie dynamisme démographique (+19,4 % en 10 ans) et caractère rural préservé. Son marché immobilier, dominé par l'habitat individuel, affiche une évolution des prix contrastée. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel réel pour un investisseur.
Avec un bond de 13,9 % des prix en 2024, le marché affiche une dynamique soutenue, tirée par un parc récent et une attractivité territoriale élevée.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse dans un marché peu liquide.
Points clés
- ✓ Dynamisme démographique (+8,2 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ✓ Pression immobilière élevée confirmant l'attractivité
- ⚠ Liquidité limitée (7 transactions en 2024)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants
- ⚠ Dépendance à l'économie extérieure (taux de chômage 11,2 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 150 €/m², Saint-Hilaire-de-Beauvoir se situe au-dessus de la moyenne des petits villages français.
- Dans l'Hérault, la commune affiche une pression immobilière supérieure à la moyenne du département.
- Son prix reste inférieur de 30 % à celui du littoral montpelliérain tout proche, offrant un effet de levier intéressant.
Données du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-Hilaire-de-Beauvoir, analysé via les données DVF 2024, est caractérisé par sa volatilité et sa faible liquidité. La hausse de 13,9 % du prix médian en un an masque un volume très restreint de sept transactions, où chaque vente atypique peut fausser la moyenne. Cette fragilité statistique impose de considérer les prix avec prudence et de privilégier une analyse au cas par cas.
Néanmoins, des indicateurs solides soutiennent la demande. L'attractivité territoriale élevée (IAT 5,9/10) s'explique par la dynamique démographique portée par la proximité de Montpellier, accessible en moins de 30 minutes via la gare TGV de Montpellier Sud de France à 19 km. La commune bénéficie également d'un parc résidentiel récent et performant, avec 23,6 % des logements construits après 2006 et une classe énergétique dominante C.
Toutefois, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,2 %, ne permet pas de porter seul le marché. Celui-ci dépend donc largement des navetteurs et des néo-ruraux attirés par le cadre de vie, ce qui le rend sensible aux évolutions du marché du travail montpelliérain et aux taux de crédit.
Aperçu par typologie à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Hilaire-de-Beauvoir (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Sur les 5 dernières années, 19 logements ont été autorisés (dont 3 en 2024), avec une tendance à la hausse de +6 %. Ce volume modéré de construction neuve indique une pression démographique qui s'accentue, confirmant l'attractivité de la commune. Cela ne indique pas un risque de sur-offre, mais plutôt une réponse limitée à une demande croissante, pouvant soutenir les prix de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net (approximativement de 3,5 % à 2,2 % pour une maison) s'explique par plusieurs charges. La taxe foncière, à 37,24 % de taux, est le premier poste. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les provisions pour travaux (d'autant plus que 19,8 % du parc est antérieur à 1945) et les éventuels frais de copropriété, bien que le parc soit quasi-exclusivement composé de maisons individuelles.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique solide, avec une classe C dominante et un diagnostic de 0,0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci, basé sur 39 diagnostics, réduit considérablement le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, c'est un gage de sérénité et de moindres travaux de rénovation énergétique à prévoir à court terme.
Calculateur de rendement à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Pour une maison type de 136 m² (surface déduite du prix total médian), l'investissement serait d'environ 564 400 €. Avec un loyer estimé à 12,3 €/m², le revenu locatif brut mensuel atteindrait environ 1 673 €. Le rendement brut serait ainsi d'environ 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel pour l'investisseur serait à calculer précisément.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Négliger la taxe foncière élevée (37,24 %).
- Surévaluer le loyer face à une demande locale limitée.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur l'ancien.
- Ne pas vérifier les contraintes du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local, moins soumis au tourisme de masse (1,5 % de résidences secondaires), suit généralement le rythme national avec une accélération au printemps. La période post-rentrée scolaire (septembre-octobre) peut aussi être active. Il est stratégique pour un vendeur d'anticiper la taxe foncière, payable en septembre, dans son calendrier de transaction. L'affluence estivale dans la région peut générer des visites opportunes.
Le saviez-vous ?
- La dette communale s'élève à 313 € par habitant.
- Le village compte 41 entreprises actives sur son territoire.
- L'indice de vieillissement est de 86,3, une structure plutôt jeune.
S'installer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 500 âmes tout en restant connecté à la métropole régionale. Le cadre de vie est marqué par une population relativement jeune (médiane d'âge à 39,7 ans) et familiale, bénéficiant de 20 équipements de proximité dont une école. La dépendance à la voiture reste néanmoins forte pour les achats et les services spécialisés.
L'environnement est plutôt sain, avec un indice de santé environnementale élevé (5,5/10) et une exposition modérée aux risques naturels, malgré la présence d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI). La connectivité numérique, avec un taux de couverture fibre de 22,1 %, est un point faible à vérifier au cas par cas pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Saint-Hilaire-De-Beauvoir et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
194 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est ultra-dominé par les maisons individuelles (90,7 %), avec une très faible proportion de résidences secondaires (1,5 %) et de logements vacants (3,6 %). Ce profil indique un marché stable et ancré, composé majoritairement de résidents permanents (70,2 % de propriétaires). Cela attire des acheteurs recherchant un village paisible et familial, avec une pression locative potentiellement limitée.
Ancienneté du parc à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 182 logements).
- Avant 1919 16,5 % 30 logts
- 1919-1945 3,3 % 6 logts
- 1946-1970 2,7 % 5 logts
- 1971-1990 20,9 % 38 logts
- 1991-2005 33,0 % 60 logts
- 2006-2019 23,6 % 43 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Saint-Hilaire-de-Beauvoir PPRN Approuvé approuvé le 02/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est couverte par un PPR Inondation actif, et 8 risques naturels sont recensés, avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Un acheteur doit systématiquement consulter l'état des risques (ERP) pour le bien visé et vérifier son éligibilité à l'assurance, ces éléments pouvant impacter la constructibilité et la valeur.
Cas pratique : un achat type à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Pour acquérir une maison médiane à Saint-Hilaire-de-Beauvoir (564 400 €), un ménage local au revenu médian de 25 100 € devrait mobiliser l'équivalent de 22,5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (56 440 €) et un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 850 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Oublier de consulter l'état des risques (ERP).
- Négocier sans connaître la dynamique de prix (+13,9 %).
- Sous-estimer l'impact du DPE sur le futur budget.
- Ne pas explorer la connectivité fibre (22,1 % couvert).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement se joue sur le terrain : identification des biens à potentiel, négociation dans un marché peu liquide, arbitrage sur les zones exposées au PPR inondation. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète et éviter les pièges d'une valorisation irrégulière.
Les données DVF révèlent une dynamique de prix. Son interprétation dépend de votre stratégie et du bien visé.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Quel est le prix immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le prix médian à Saint-Hilaire-de-Beauvoir est de 4 150 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 136 m² (surface médiane), le budget total avoisine les 564 400 €. Les prix varient généralement entre 3 272 et 4 352 €/m² dans la fourchette centrale.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le marché vient d'enregistrer une hausse de 13,9 % en 2024, portant les prix à un niveau record. Avec seulement 7 transactions, la liquidité est faible. Le moment est opportun pour les investisseurs patients visant la plus-value, mais requiert une négociation serrée pour éviter la surcote.
Saint-Hilaire-de-Beauvoir est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Hilaire-de-Beauvoir est significativement plus chère. Son prix au mètre carré est supérieur de 17 % à celui de Saint-Clément (3 448 €/m²) et de 40 % à celui de Salinelles (2 959 €/m²), selon les dernières comparaisons disponibles.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 3,5 %, d'après un loyer moyen de 12,3 €/m²/mois. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,2 %, ce qui est correct mais pas exceptionnel pour un investissement locatif classique.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la dépendance à l'économie de Montpellier, et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR). Il est crucial de vérifier si un bien est en zone inondable, ce qui impacte son assurance et sa valeur.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est saisissant : investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir coûte 17 % de plus qu'à Saint-Clément et 40 % de plus qu'à Salinelles, pour des indicateurs territoriaux similaires, ce qui suggère une surcote à intégrer dans la négociation.
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Communes limitrophes de Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Saint-Hilaire-De-Beauvoir est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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