Faut-il investir à Carentan-les-Marais en 2026 ?
Carentan-Les-Marais, au cœur des marais du Cotentin, bénéficie d'une attractivité territoriale très élevée (top 20 % du département) et d'une gamme complète de services. Son marché immobilier, après une forte hausse, affiche une correction en 2024. Est-ce le moment d'investir ?
Avec une correction de 9,3 % en 2024 et un prix médian 20 % inférieur à celui de Coutances, Carentan-Les-Marais offre un point d'entrée attractif pour investir dans les marais normands.
Verdict
➤ Investir ici impose de viser le rendement des maisons sur le moyen terme, en acceptant une liquidité modérée et une forte dépendance à la demande extérieure.
Points clés
- ✓ Correction de -9,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les maisons (6,3 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top 20 %)
- ⚠ Accessibilité faible : prix dépassent la capacité locale
- ⚠ DPE moyen et parc ancien à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 694 €/m², Carentan-Les-Marais est moins chère que 70 % des communes françaises de même catégorie.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 18 % à la médiane départementale (environ 2 070 €/m²).
- Le rendement locatif brut des maisons (6,3 %) dépasse celui des grandes métropoles et du littoral normand.
Analyse du marché immobilier à Carentan-les-Marais
Le marché immobilier de Carentan-les-Marais affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Carentan-les-Marais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (5,2/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, la négociation reste possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (5,2/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, la négociation reste possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,8/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,8/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, favorable pour l'investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, favorable pour l'investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (1,8/10) : peu d'effet saisonnier, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (1,8/10) : peu d'effet saisonnier, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1755,0 — Percentile dept : 52/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 57/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 57/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 638,6 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 43/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,3 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,1 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 57/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1755,0 — Percentile dept : 48/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 638,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Carentan-les-Marais : opportunités et risques
Investir à Carentan-Les-Marais en 2026 présente un intérêt principalement pour le rendement locatif des maisons, qui affiche un brut de 6,3 % selon les données locales. Ce chiffre est supérieur à la moyenne nationale et attractive, mais il faut immédiatement le nuancer : le rendement net estimé chute à 3,7 % après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière). La fiscalité locale, à 43,81 %, représente une charge réelle qui rogne la rentabilité.
La stratégie à privilégier est la location annuelle en maison, car le marché locatif des appartements est plus étroit (seulement 32 transactions en 2024) et leur rendement brut (4,7 %) est moins compétitif. La pression touristique immobilière étant faible (IPTI à 1,8/10), la location saisonnière ne s'impose pas comme une option évidente. L'investisseur doit donc cibler la demande résidentielle locale, portée par un taux d'emploi de 66,9 % mais aussi limitée par un revenu médian modeste (21 200 €).
Le risque majeur réside dans la faible accessibilité (IAI à 2,8/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat de la population locale, ce qui rend le marché dépendant d'acheteurs ou d'investisseurs extérieurs. En cas de retournement économique, la liquidité à la revente pourrait en pâtir. Néanmoins, la correction de 2024 offre une fenêtre d'opportunité pour acquérir à un prix ajusté, en visant une plus-value à long terme liée au rôle de pôle de la commune dans l'intercommunalité de la Baie du Cotentin.
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Données du marché immobilier à Carentan-les-Marais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Carentan-Les-Marais se caractérise par un parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (74,7 %), un indicateur clé pour cerner la demande locale, orientée vers les familles et les retraités. Selon les données DVF 2024, le prix médian global a reculé de 9,3 % en un an, une correction qui suit le pic de 2023 et ramène les prix à un niveau plus accessible. Cette baisse contraste avec la hausse cumulative de près de 30 % depuis 2020, illustrant la volatilité récente du marché.
L'écart de valorisation avec les communes voisines est frappant : Carentan-Les-Marais est 23 % moins chère que Coutances et 60 % moins chère que Bayeux. Cet écart important, couplé à une attractivité territoriale très élevée (indice IAT à 7,9/10), suggère une marge de progression à moyen terme, à condition que la commune continue de tirer parti de sa position de pôle de services dans les marais. La gare locale et la proximité relative du TGV à Cherbourg (45,7 km) sont des atouts pour cette attractivité.
Toutefois, le parc est ancien (21,1 % d'avant 1945) et la classe énergétique dominante est D (213 kWh/m²/an), avec près de 10 % de passoires thermiques. Pour un acquéreur, cela implique de budgéter des travaux de rénovation, d'autant plus que la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés F et G dans les années à venir. La taxe foncière, à 43,81 %, pèse également sur le rendement net de l'investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carentan-les-Marais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Carentan-Les-Marais ont progressé de 17,3 % (2020-2024), avec un pic à 1 867 €/m² en 2023. La correction de 2024 (-9,3 %) ramène le prix médian à 1 694 €/m², soit un niveau proche de 2022. Cette évolution révèle un marché réactif aux conditions économiques nationales. Comparé aux communes voisines, Carentan-Les-Marais reste nettement plus accessible que Coutances ou La Hague, mais plus chère que Souleuvre-en-Bocage. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable, à condition de sélectionner un bien bien situé.
Évolution du marché immobilier de Carentan-les-Marais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 494 €/m² à 1 748 €/m² (+17,0 %), pour 172 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 1 593 €/m² pour les maisons, l'achat d'une maison de 93 m² représente un investissement de 148 149 €. À un taux d'emprunt de 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 860 €. Le loyer médian de 8,4 €/m²/mois génère un revenu locatif de 781 €, soit un effort net mensuel de 79 €. Le rendement brut atteint 6,3 %, mais le rendement net, après charges, chute à environ 3,7 %. L'accessibilité reste faible : il faut 7 années de revenu médian pour acheter une maison type.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 172 transactions ont été enregistrées à Carentan-Les-Marais, en légère hausse par rapport à 2023 (189). Les maisons dominent (147 ventes, surface médiane 93 m²) devant les appartements (25 ventes, surface médiane 48 m²). Le prix médian global a baissé de 9,3 % sur un an, signe d'un marché qui se retourne en faveur de l'acheteur. Le volume d'échanges reste soutenu, indiquant une liquidité correcte. Les biens vendus sont majoritairement des maisons de taille moyenne, reflétant le profil familial de la commune.
Répartition des ventes
85,5 % de maisons et 14,5 % d'appartements parmi les 172 transactions enregistrées.
85,5 % maisons, 14,5 % appartements sur 172 ventes: le collectif pèse 14,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 172 | 147 | 25 |
| Prix médian/m² | 1 748 € | 1 723 € | 1 860 € |
| Prix moyen/m² | 1 903 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 167 | 1 494 € |
| 2022 | 162 | 1 672 € |
| 2023 | 115 | 1 696 € |
| 2024 | 149 | 1 695 € |
| 2025 | 172 | 1 748 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 135 logements ont été autorisés à Carentan-Les-Marais, avec une tendance à la baisse (-4 % par rapport à la période précédente). En 2024, 32 logements ont été autorisés. Cette dynamique modérée de construction neuve limite les risques de sur-offre, d'autant que la démographie est légèrement positive (+1,3 % sur 5 ans). Le parc reste ancien (21,1 % d'avant 1945) et la part de logements récents (après 2006) n'est que de 12,7 %. L'offre neuve reste donc limitée, ce qui soutient les prix de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
692 logements autorisés cumulés, 688 commencés: la dynamique récente affiche 34 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Carentan-les-Marais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carentan-les-Marais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 132 logements ont été autorisés à à Carentan-les-Marais, -11 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Carentan-les-Marais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carentan-les-Marais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 40 % par rapport au brut, une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière, élevée à 43,81 % sur le bâti, grève la rentabilité. Ajoutez les frais de gestion, les travaux d'entretien dans un parc ancien (21 % des logements construits avant 1945) et une provision pour vacance, le taux de logements vacants étant de 7,2 %. Un diagnostic précis est indispensable.
Performance énergétique du parc à Carentan-les-Marais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 657 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Carentan-les-Marais: classe D en tête, 9,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est typique des constructions anciennes avec une classe énergétique D dominante et une consommation moyenne de 213 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10 % du parc, un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui expose ces biens à des travaux obligatoires et à une dépréciation réglementaire à partir de 2025. L'audit énergétique est une étape incontournable pour tout achat.
Quelles zones cibler à Carentan-les-Marais ?
La demande se concentre dans le centre-bourg historique, à proximité des commerces (96 équipements), de la gare et des services. C'est la zone la plus prisée pour les petits appartements. Les quartiers pavillonnaires et les zones périphériques, mieux desservies par la voiture, sont adaptés aux maisons avec jardin. La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques Naturels (inondation), une due diligence indispensable avant tout achat pour vérifier l'assurabilité du bien et anticiper d'éventuels travaux de mise en conformité.
Calculateur de rendement à Carentan-les-Marais
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Risques à connaître avant d'investir à Carentan-les-Marais
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Un parc locatif social représentant 24 % de l'offre peut aussi exercer une pression à la baisse sur les loyers du secteur libre. La saisonnalité touristique modérée (5 hébergements touristiques) ne garantit pas un revenu locatif complémentaire significatif. Enfin, la taxe foncière, à 43,81 %, grève significativement la rentabilité. L'investisseur doit donc intégrer ces charges et viser un cash-flow neutre ou légèrement positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Carentan-les-Marais
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Surévaluer les loyers dans une commune au revenu médian modeste.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier l'exposition du bien aux PPRN inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique, avec une montée en charge au printemps et un ralentissement estival. La présence de 5 hébergements touristiques et d'un camping (100 emplacements) peut générer des visites en été, mais l'activité immobilière reste principalement locale. La période de septembre, après les vacances et avant le paiement de la taxe foncière, peut être propice aux transactions.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 6 monuments historiques protégés.
- 84 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 48,4 ans, au-dessus de la moyenne.
S'installer à Carentan-les-Marais : cadre de vie et logement
S'installer à Carentan-Les-Marais, c'est choisir une petite ville bien équipée, avec 431 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 96 commerces de proximité et 109 établissements de santé. Cette densité d'équipements, exceptionnelle pour une commune de cette taille, confère une autonomie quotidienne appréciable. Le cadre des marais, caractéristique du Cotentin, offre un environnement paisible, bien que la commune soit exposée à des risques naturels, avec 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et un Plan de Prévention des Risques (PPRN) actif.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement (indice de 239,6) et 35 % de seniors, ce qui influe sur le rythme de vie et la demande en services de santé. La connectivité numérique est très bonne (fibre disponible à 84,3 %), un atout pour le télétravail. Pour les familles, la présence de 8 établissements scolaires et d'un parc de logements sociaux important (24 %) crée un tissu social mixte. L'offre culturelle et patrimoniale, avec 6 monuments historiques, participe également à l'attrait résidentiel de cette porte des marais.
Carte du marché immobilier à Carentan-les-Marais
Carentan-les-Marais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carentan-les-Marais
Un climat océanique tempéré, avec des températures douces (11,6 °C de moyenne) et des précipitations réparties (892 mm/an), convient à ceux qui redoutent les excès. L'altitude très basse (10 m) et la proximité des marais peuvent entraîner une humidité ambiante plus marquée. Un profil habitué au littoral normand y trouvera son compte, loin des grands froids comme des fortes chaleurs.
À qui s'adresse Carentan-les-Marais ?
Cette commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes familles locales, attirés par la possibilité d'acquérir une maison avec jardin à un coût maîtrisé. Les retraités en quête de tranquillité et de liens sociaux y trouvent aussi leur compte, avec 35 % de plus de 60 ans. En revanche, les actifs travaillant loin des bassins d'emploi du Cotentin pourront regretter les temps de trajet. Le faible taux de résidences secondaires (4,8 %) confirme un profil de résident à l'année, recherchant un ancrage territorial durable.
Avantages et limites à Carentan-les-Marais
✓ Points forts
- Prix d'entrée abordable pour une maison avec jardin
- Centre-bourg vivant avec commerces et gare
- Environnement naturel préservé (marais, espaces verts)
- Services de proximité complets (santé, écoles, sports)
- Patrimoine historique et cadre paisible
− À prendre en compte
- Exposition aux risques d'inondation (PPRN)
- Climat pluvieux et humidité relative
- Offre culturelle et loisirs limitée
- Dépendance à la voiture pour les départs TGV
Composition du parc immobilier à Carentan-les-Marais
5 576 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 116 maisons et 1 397 appartements à à Carentan-les-Marais.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le marché est très majoritairement orienté vers la maison individuelle (75 % du parc), signe d'une attractivité pour les familles ou les acheteurs recherchant de l'espace. Avec 54 % de propriétaires occupants, la demande locative est structurellement présente mais modérée. Le faible taux de résidences secondaires (5 %) et un taux de logements sociaux de 24 % dessinent un territoire ancré dans l'habitat permanent, moins soumis aux fluctuations touristiques.
Ancienneté du parc à Carentan-les-Marais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 841 logements).
- Avant 1919 13,5 % 654 logts
- 1919-1945 7,6 % 368 logts
- 1946-1970 23,2 % 1 124 logts
- 1971-1990 29,8 % 1 441 logts
- 1991-2005 13,2 % 639 logts
- 2006-2019 12,7 % 615 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carentan-les-Marais
431 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carentan-les-Marais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à des risques d'inondation et de submersion, avec deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) actifs. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La constructibilité est donc fortement contrainte dans certaines zones, exigeant une vérification systématique du risque au moment de l'acquisition, malgré une sismicité et un radon classés faibles.
Cas pratique : un achat type à Carentan-les-Marais
Une maison de 93 m² (au prix médian de 1 593 €/m²) coûte environ 148 150 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans au taux moyen, la mensualité hors assurance avoisine 600 €. Cela représente environ 3,5 années du revenu médian local (21 200 €) pour financer l'acquisition totale.
Erreurs à éviter quand on achète à Carentan-les-Marais
- Oublier de consulter le DPE, sous peine de travaux obligatoires.
- Ne pas vérifier si le bien est en zone à risque (PPRN).
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 21 200 €.
- Négliger l'impact de l'humidité des marais sur le bâti.
Points clés à retenir à Carentan-les-Marais
- Prix médian au m² à 1 694 €, en baisse de 9 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les maisons à 6,3 %.
- Climat doux (11,6 °C) mais humide, typique des marais.
- Écart important entre maisons (1 723 €/m²) et appartements (1 860 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 44 %, réduisant le rendement net.
- Accès ferroviaire direct via la gare de Carentan.
- Le DPE est un facteur de prix de plus en plus critique.
- Revenu médian local de 21 200 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Carentan-les-Marais ?
La valeur dépend d'abord de la localisation intra-communale : la proximité de la gare (0,1 km), des 96 commerces ou des 8 écoles prime. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général sont déterminants dans un parc où plus de 21 % des logements sont antérieurs à 1945. Le DPE devient un facteur de prix critique : une passoire thermique (classe F/G) se vendra avec une décote significative. L'exposition aux risques naturels, vérifiable via le PPRN, peut aussi affecter la valeur.
Estimation indicative d'une maison à Carentan-les-Marais
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 312 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans ce contexte conduit à une mise en vente inefficace, allongeant considérablement le délai de commercialisation et obligeant à des baisses de prix successives qui discréditent le bien. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche de plusieurs milliers d'euros pour le vendeur. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), ajustée des spécificités de votre logement (état, exposition, travaux) et de la dynamique baissière du marché, permet de déterminer le prix d'équilibre optimal. Cette précision est le premier levier pour attirer les acheteurs et conclure une vente sereine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas l'humidité dans une cave des Marais, l'impact d'une vue dégagée ou la qualité réelle d'une rénovation. Un professionnel local connaît les micro-secteurs, comme les zones près de la gare versus les lotissements récents. Il évalue l'état du bien pour affiner le prix au m², bien au-delà des données DVF. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable.
- Oublier de mentionner les travaux récents pour justifier le prix.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas consulter les règles d'urbanisme (PPRN) en vigueur.
Investir à Carentan-les-Marais : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Carentan-Les-Marais en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Carentan-Les-Marais.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carentan-Les-Marais
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carentan-les-Marais
Quel est le prix immobilier moyen à Carentan-Les-Marais ?
Le prix médian global est de 1 694 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 1 723 €/m², tandis que les appartements, moins nombreux, atteignent 1 860 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Carentan-Les-Marais ?
La correction de 9,3 % des prix en 2024 crée une opportunité d'entrée. Le rendement locatif des maisons (6,3 % brut) est attractif, mais le marché dépend de la demande extérieure en raison d'une accessibilité locale faible.
Carentan-Les-Marais est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère : -20 % par rapport à Coutances, -33 % par rapport à La Hague et -60 % par rapport à Bayeux. Seule Souleuvre-en-Bocage affiche un prix inférieur.
Quel rendement locatif espérer à Carentan-Les-Marais ?
Le rendement brut est de 6,3 % pour une maison et 4,7 % pour un appartement. Après charges (taxe foncière à 43,81 %, gestion, vacance), le net estimé est d'environ 3,7 % pour une maison.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Le parc est ancien (21 % d'avant 1945) avec une classe D dominante et 10 % de passoires thermiques. La commune est aussi soumise à un PPRN (risques naturels) et affiche un taux de vacance de 7,2 %, indiquant une liquidité modérée.
Marché immobilier des communes voisines
Carentan-Les-Marais affiche un prix au m² inférieur de 20 % à Coutances et de 33 % à La Hague, pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carentan-les-Marais.
Communes limitrophes de Carentan-les-Marais
Carentan-les-Marais est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Carentan-les-Marais (1 748 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -15,4 % par rapport dans la Manche.
Forte valorisation observée: le m² médian de Carentan-les-Marais gagne +17,0 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 765 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Le marché penche nettement côté maisons (85,5 %), vendues autour de 1 723 €/m² pour des surfaces médianes de 94 m². Rapporté au revenu médian de Carentan-les-Marais, un logement de 94 m² (161 962 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Carentan-les-Marais: 10,3 €/m²/mois pour un appartement, 8,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 132 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 26 par an en moyenne.
Côté contexte, Carentan-les-Marais est caractéristique du maillage normand, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Carentan-les-Marais est dans l'arrière-pays du littoral de la Manche, à 26 km environ, dans la plaine, à une altitude de 5 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).