Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 857 €/m² à Hiesville contre 2 066 €/m² pour la Manche. 50 % des transactions se sont réalisées entre 1 419 et 2 038 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Sur la période 2020-2022, le m² médian de Hiesville se replie de -47,9 %. 7 transactions au total sur la fenêtre 2020-2022, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -47,9 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Hiesville à un niveau significatif — 1 857 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Hiesville avoisinent 10,4 €/m² pour les appartements et 7,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,0 % — dans la moyenne française. Le parc de Hiesville compte 14,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les flux de permis restent élevés: 3 logements autorisés et 3 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Hiesville est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral de la Manche (25 km), dans un relief de plaine, à 24 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2022 au plus récent.
Faut-il investir à Hiesville en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Hiesville : -47,9 % en un an, dans un contexte de seulement 4 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Manche (175ᵉ rang sur 442 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -47,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Hiesville
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Hiesville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Hiesville : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Hiesville
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Données du marché immobilier à Hiesville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Hiesville s'établit à 1 857 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 419–2 038 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Records récents du marché à Hiesville
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Hiesville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 3 logements autorisés sur 5 ans à à Hiesville.
Fourchettes de loyers à Hiesville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hiesville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Calculateur de rendement à Hiesville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Hiesville : cadre de vie et logement
Hiesville compte 72 habitants, à 24 m d'altitude.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Hiesville
Hiesville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Hiesville
43 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Hiesville est composé très majoritairement de maisons (100,0 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Hiesville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 33 logements).
- Avant 1919 51,5 % 17 logts
- 1919-1945 3,0 % 1 logts
- 1946-1970 3,0 % 1 logts
- 1971-1990 3,0 % 1 logts
- 1991-2005 15,2 % 5 logts
- 2006-2019 21,2 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Hiesville
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Hiesville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Hiesville : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Hiesville
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hiesville
Quel est le prix de l'immobilier à Hiesville ?
Le prix médian au m² à Hiesville est de 1 857 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 140 m² (surface médiane locale), compter environ 260 000 €.
Comment Hiesville se situe-t-elle dans le Manche ?
Hiesville se situe au 175ᵉ rang du Manche sur 442 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Hiesville ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Hiesville est de 5,0 % (loyer de 7,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes de Hiesville
Hiesville est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :