Le prix médian au m² à Cassagnoles s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 022 €/m², soit -59,7 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Dans l'Hérault, Cassagnoles se classe parmi les 3 % de communes les plus accessibles (12e rang le moins cher sur 339).
Sur la période 2022-2024, le prix médian de Cassagnoles a progressé de +487,4 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. 5 transactions au total sur la fenêtre 2022-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +103,6 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cassagnoles à un niveau significatif — 1 022 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Cassagnoles, un logement de 103 m² (105 266 €) représente 7,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Cassagnoles avoisinent 9,7 €/m² pour les appartements et 7,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (9,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. La proportion de résidences secondaires (33,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Cassagnoles est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 667 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Cassagnoles en 2026 ?
Niche a 667 metres d'altitude dans l'arriere-pays minervois, Cassagnoles est un petit village de 109 habitants au profil singulier : plus d'un tiers de residences secondaires et un revenu median parmi les plus bas du departement. Son marche immobilier, ultra-etroit, a connu une hausse spectaculaire des prix depuis 2022. Cette dynamique justifie-t-elle un investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 9,3 % et une pression touristique parmi les plus elevees du departement, ce petit village minervois attire les investisseurs en quete de rendement.
Verdict
➤ Opportunite de rendement locatif reel pour les investisseurs patients, mais dans un marche tres niche et peu liquide.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut tres eleve (9,3 %)
- ✓ Pression touristique tres forte (indice 8,4/10)
- ✓ Parc immobilier domine par les maisons individuelles
- ⚠ Marche extremement etroit (2 transactions/an)
- ⚠ Fragilite economique locale (revenu median bas)
- ⚠ Tres faible niveau d'equipements et services
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins cher que plus de 95 % des communes francaises en prix au metre carre.
- Inferieure de plus de 60 % a la moyenne departementale de l'Herault.
- Rendement locatif brut double de celui des grandes metropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Cassagnoles
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Cassagnoles
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6/10) : la demande locative existe, soutenue par un parc vieillissant et une part importante de residences secondaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6/10) : la demande locative existe, soutenue par un parc vieillissant et une part importante de residences secondaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique tres elevee (8,4/10) : la forte proportion de residences secondaires (33,6 %) cree un marche locatif porte par la demande exterieure.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique tres elevee (8,4/10) : la forte proportion de residences secondaires (33,6 %) cree un marche locatif porte par la demande exterieure.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Cassagnoles : opportunités et risques
Investir a Cassagnoles en 2026 repose sur un pari : la capacite a capter une demande locative exterieure pour compenser la faiblesse du pouvoir d'achat local. Le rendement brut affiche de 9,3 % pour les maisons est exceptionnel, mais son calcul est base sur un loyer median et un prix d'achat median qui peuvent ne pas correspondre au meme bien. Le rendement net, estime a 6,1 %, est plus realiste apres deduction de la taxe fonciere (31,04 %), des frais de gestion et des periodes de vacance.
Le principal ecueil est la liquidite. Avec seulement 2 ventes par an en moyenne, la revente peut s'averer longue et delicate, imposant un horizon d'investissement de moyen a long terme. De plus, la forte proportion de passoires thermiques dans le parc ancien exige une vigilance accrue lors de l'acquisition pour eviter des travaux de renovation obligatoires et couteux.
La strategie la plus coherente apparait etre l'investissement locatif annuel en maison, en ciblant les biens deja bien isoles ou facilement renovables, pour les louer a une population de neo-ruraux ou de retraites. La location saisonniere, bien que la pression touristique soit forte, peut etre compliquee par l'eloignement relatif (plus de 30 km des gares TGV et aeroports) et le tres faible niveau d'equipements de loisirs sur la commune.
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Données du marché immobilier à Cassagnoles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Cassagnoles, tel que revele par les donnees DVF, est un micro-marche aux mouvements amples et peu lisibles. La mediane des prix a triple entre 2023 et 2024, mais sur la base de seulement deux transactions, illustrant la volatilite inherente aux marches tres peu liquides. L'essentiel du parc est compose de maisons individuelles anciennes, souvent de caractere, ce qui explique la surface mediane elevee de 103 m2 et la predominance de la classe energetique C.
Cette structure a des implications directes. D'une part, elle attire une clientele specifique en quete d'authenticite et d'espace, potentiellement receptive a la location. D'autre part, 37,5 % du parc est classe en passoire thermique (F/G), un risque reglementaire et financier majeur pour les investisseurs, la loi interdisant la location des logements les plus energetivores a echeance rapprochee.
Enfin, la dynamique des prix semble decouplée des indicateurs economiques locaux, avec un revenu median plancher. Ceci suggere que le marche est entierement tire par une demande exterieure, vraisemblablement tournee vers la residence secondaire ou la location saisonniere, comme en temoigne l'indice de pression touristique tres eleve (8,4/10).
Construction neuve à Cassagnoles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cassagnoles totalise 1 logements sur 5 ans, soit -75 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasi inexistante à Cassagnoles, avec seulement 1 logement autorisé sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 75 %. Ce signal indique une faible pression de l'offre neuve, ce qui préserve la valeur du parc ancien. Cela signifie aussi que les terrains constructibles sont rares ou que la demande se porte essentiellement sur la rénovation. Pour un acheteur, l'absence de concurrence neuve est une garantie de stabilité pour son investissement dans l'ancien.
Fourchettes de loyers à Cassagnoles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cassagnoles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut (9,3 %) au net (6,1 %) implique de soustraire les charges récurrentes. À Cassagnoles, la taxe foncière sur le bâti est de 31,04 %, soit un poste significatif. Ajoutez les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer si mandaté), les travaux d'entretien annuels (1 % de la valeur du bien en moyenne), et une provision pour vacance (le taux de vacants est de 9,3 %). Il n'y a pas de copropriété dans ce parc à 96,2 % de maisons, ce qui simplifie la gestion.
Performance énergétique du parc à Cassagnoles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cassagnoles est C, avec 37,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est C (274 kWh/m²/an), ce qui est plus performant que la moyenne des villages anciens. Cependant, 37,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location pour les pires passoires dès 2025) et des travaux de rénovation potentiellement lourds pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Calculateur de rendement à Cassagnoles
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Cas pratique : un investissement type à Cassagnoles
Pour une maison type de 103 m² (surface correspondant au prix médian total de 105 266 €), le loyer médian attendu est d'environ 650 €/mois (7,9 €/m²). Avec un rendement brut de 9,3 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, gestion, provision travaux) pourrait être proche de zéro avec un apport de 30 % et un crédit sur 20 ans, selon les conditions du moment.
Erreurs à éviter quand on investit à Cassagnoles
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,04 %.
- Surestimer les loyers dans un marché de 109 habitants.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier le DPE, clé pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
À Cassagnoles, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des villages de l'arrière-pays. Le printemps (avril-juin) est propice à la vente, avec l'arrivée des beaux jours qui met en valeur le cadre. L'été peut attirer les acheteurs de résidences secondaires. L'automne est une période de reprise, mais le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre) peut temporairement ralentir les projets d'achat. L'hiver est plus calme, ce qui peut permettre une négociation plus favorable.
Le saviez-vous ?
- Cassagnoles compte 33,6 % de résidences secondaires.
- L'âge médian des habitants est de 51,5 ans.
- Seulement 13,1 % des logements sont éligibles à la fibre.
S'installer à Cassagnoles : cadre de vie et logement
S'installer a Cassagnoles, c'est opter pour un cadre de vie rural preserve, domine par les paysages de l'arriere-pays heraultais et une altitude moyenne de 667 metres. La commune enregistre une legere croissance demographique (+5,8 % en 5 ans), signe d'un certain attrait, mais le profil des habitants reste age, avec un indice de vieillissement eleve de 345,5. Le niveau d'equipements et de services est tres limite, avec seulement 6 equipements recenses, obligeant a une dependance automobile forte pour les achats et les services medicaux.
Le territoire presente neanmoins des atouts pour les personnes en recherche de calme et de nature. La communaute de communes du Minervois au Caroux structure l'offre intercommunale. La connectivite numerique reste un point faible majeur, avec un taux de couverture fibre tres faible (13,1 %) et un score digital de 2/100, ce qui peut etre reducteur pour les télétravailleurs. Le climat, avec des precipitations moderees et une temperature moyenne de 14,9 °C, est typique de l'arriere-pais mediterraneen.
Carte du marché immobilier à Cassagnoles
Cassagnoles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cassagnoles
107 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cassagnoles est composé très majoritairement de maisons (96,2 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Cassagnoles est ultra-majoritairement composé de maisons individuelles (96,2 %), ce qui indique un marché orienté vers l'achat de pied-à-terre ou de résidence principale en milieu rural. La part élevée de propriétaires (72,6 %) et celle significative de résidences secondaires (33,6 %) suggèrent une stabilité relative et une attractivité pour un profil d'acheteur en quête de tranquillité ou de lieu de villégiature. Le faible taux de logements vacants (9,3 %) montre une certaine tension sur l'offre.
Ancienneté du parc à Cassagnoles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 61 logements).
- Avant 1919 42,6 % 26 logts
- 1919-1945 9,8 % 6 logts
- 1946-1970 6,6 % 4 logts
- 1971-1990 11,5 % 7 logts
- 1991-2005 13,1 % 8 logts
- 2006-2019 18,0 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cassagnoles
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cassagnoles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cassagnoles est exposé à 7 risques naturels recensés (inondation, mouvement de terrain...) et a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, gaz radioactif naturel, y présente un potentiel moyen. La sismicité est classée très faible. Ces contraintes sont communes dans l'Hérault et n'interdisent pas la construction, mais peuvent imposer des études de sol (PPR) et des normes parasismiques adaptées. Consultez obligatoirement le dossier départemental des risques (Géorisques) avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Cassagnoles
Pour acquérir une maison médiane à Cassagnoles au prix de 105 266 €, il faut compter environ 8 années du revenu médian local (13 740 €). Avec un apport de 10 % (10 527 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 590 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière (environ 450 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Cassagnoles
- Se fier uniquement au prix au m² médian, très volatile.
- Oublier de consulter le dossier des risques (7 recensés).
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger l'isolement et le faible nombre d'équipements (6).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Cassagnoles : passer à l'action
Investir a Cassagnoles requiert plus qu'une analyse de donnees : une connaissance intime du parc, souvent ancien, et des acteurs locaux. Une erreur de selection ou de negociation peut etre coûteuse dans un marche aussi peu liquide. Un professionnel du secteur est indispensable pour identifier la bonne opportunite.
Les donnees revelent un potentiel, mais son exploitation depend d'une connaissance fine du terrain et du parc existant.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Cassagnoles grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Cassagnoles
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cassagnoles
Quel est le prix immobilier moyen a Cassagnoles ?
En 2024, le prix median immobilier etait de 1 022 €/m2, sur la base des deux dernieres transactions. Ce chiffre marque une forte hausse mais reste tres inferieur a la moyenne departementale de l'Herault, qui depasse les 3 000 €/m2.
Est-ce le bon moment pour investir a Cassagnoles ?
Le marche presente un rendement locatif brut eleve (9,3 %) et une pression touristique forte. Cependant, le volume de transactions est extremement faible (2 par an), ce qui en fait un investissement risque et peu liquide, reserve aux investisseurs avertis et patients.
Cassagnoles est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Cassagnoles est l'une des communes les moins cheres de l'Herault, avec un prix au metre carre inferieur de plus de 60 % a la moyenne departementale. Elle est nettement plus accessible que les villages viticoles ou littoraux du Minervois.
Quel rendement locatif esperer a Cassagnoles ?
Le rendement locatif brut median pour une maison est de 9,3 %, l'un des plus eleves du departement. Le rendement net, apres charges et impots, est estime a environ 6,1 %. Ce rendement est tire par la demande en residences secondaires et locations touristiques.
Quels sont les risques a investir a Cassagnoles ?
Les principaux risques sont la tres faible liquidite du marche (difficulte de revente), la part importante de passoires thermiques (37,5 % du parc) soumises a des interdictions de location, et la fragilite economique locale qui limite la demande locative de longue duree.
Communes limitrophes de Cassagnoles
Cassagnoles est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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