Acheter à Concarneau, c'est choisir une ville portuaire au patrimoine remarquable, entourée de plages et d'une campagne préservée. Avec une population en croissance (+10,5 % en 10 ans) et un âge médian de 53,5 ans, la commune attire des retraités mais aussi des familles et actifs sensibles à un cadre de vie équilibré. Le marché immobilier, bien qu'en correction (-4,9 %), reste élevé, avec un prix médian global de 3 227 €/m².
Carte du marché immobilier à Concarneau
Concarneau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Concarneau
14 307 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 323 maisons et 5 841 appartements à à Concarneau.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc composé à 58,8 % de maisons et comptant 60,6 % de propriétaires occupants indique un marché ancré, familial et relativement stable. La part de résidences secondaires (14,7 %) et de logements vacants (7,2 %) reflète l'attrait touristique et peut créer une dualité saisonnière dans certains quartiers. Ce mix suggère une demande solide pour les biens de type familial, tandis que les appartements, minoritaires, peuvent voir leur demande concentrée dans la Ville Close ou près du port.
Évolution démographique à Concarneau
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Concarneau
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Concarneau
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 38,5 %
- Autres sans activité professionnelle 14,4 %
- Employés 14,1 %
- Ouvriers 12,0 %
- Professions intermédiaires 11,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Concarneau
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Concarneau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 989 logements).
- Avant 1919 4,7 % 512 logts
- 1919-1945 5,6 % 615 logts
- 1946-1970 25,5 % 2 797 logts
- 1971-1990 31,8 % 3 490 logts
- 1991-2005 15,0 % 1 643 logts
- 2006-2019 17,6 % 1 932 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Concarneau
924 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Concarneau
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Concarneau
Une maison familiale de 100 m² coûte environ 313 000 € (3 133 €/m²). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 282 000 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 708 €. Cela représente 87 % du revenu médian mensuel local, un effort conséquent nécessitant souvent deux salaires ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on achète à Concarneau
- Oublier de consulter le PPR Littoral avant une offre en bord de mer.
- Ne pas mesurer le taux de radon dans les sous-sols et rez-de-chaussée.
- Sous-estimer les coûts d'entretien liés à l'humidité et aux embruns.
- Acheter sans vérifier la qualité de la couverture réseau (fibre, 5G).
Le saviez-vous ?
- La Ville Close est une forteresse insulaire du XVe siècle, classée monument historique.
- Concarneau possède 743 emplacements de camping sur 5 sites.
- L'aéroport de Quimper-Pluguffan n'est qu'à 22,3 km.
Performance énergétique du parc à Concarneau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 837 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Concarneau: classe C en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe énergétique dominante C et seulement 6,9 % de passoires (F/G) placent Concarneau dans une situation favorable par rapport à la moyenne nationale. Ce parc plutôt performant limite le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location visant les logements les plus énergivores. Pour un acheteur, cela réduit la probabilité de gros travaux de rénovation urgents. Cependant, la loi Climat prévoit un resserrement progressif des normes d'ici 2034 : tout bien classé E ou D devra être amélioré à terme.
Risques naturels et géorisques à Concarneau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque naturel principal à Concarneau est littoral, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur le secteur Est Odet. La commune est également concernée par un risque de radon significatif, gaz naturel radioactif, nécessitant une mesure dans l'habitat. Huit risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM).
Cadre de vie à Concarneau
Concarneau bénéficie d'un climat océanique doux (température moyenne de 12,1 °C) mais pluvieux (1 143 mm/an). La ville offre une gamme complète de services avec 924 équipements, dont 215 commerces et 226 établissements de santé. La mobilité est facilitée par la proximité des gares de Quimper (TGV à 18,8 km) et Rosporden (11,8 km). L'environnement est toutefois soumis à des risques naturels, avec un plan de prévention des risques littoraux actif et un radon significatif. La couverture numérique est excellente (fibre à 94,4 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 101 m², il faut prévoir un budget médian de 316 000 €. Un appartement de 56 m² coûte environ 195 000 €. Ces montants représentent respectivement 13,4 et 8,3 années de revenus médians locaux. Les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de marché tendu, offrant des opportunités de négociation. La baisse des constructions neuves (-51 % sur 5 ans) pourrait stabiliser les prix de l'ancien à moyen terme.
À qui s'adresse Concarneau ?
L'immobilier concarnois s'adresse principalement aux acheteurs suivants : les retraités ou pré-retraités (41 % de la population a 60 ans et plus) recherchant le calme et les services, les familles attirées par les écoles et le cadre naturel, et les actifs travaillant dans l'agglomération (taux d'emploi de 62,5 %). L'accès à la propriété est plus difficile pour les primo-accédants aux revenus modestes, du fait du niveau des prix.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre ville close, ports et plages.
- Dynamisme démographique avec une population en hausse de +10,5 % en 10 ans.
- Services et équipements très complets pour une ville de cette taille.
- Très bon réseau de transport (TGV à moins de 20 km, aéroport à 22 km).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (58,8 %).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, supérieurs à la plupart des communes voisines.
- Climat pluvieux et exposition à certains risques naturels (littoral, radon).
- Taxe foncière sur le bâti élevée (42,24 % en 2024).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Concarneau est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Concarneau
- Climat doux mais pluvieux : 1143 mm de précipitations annuelles.
- Parc de logements à 58,8 % de maisons individuelles.
- Seulement 6,9 % de passoires énergétiques (F/G).
- Ville vieillissante : 41 % des habitants ont 60 ans ou plus.
- 94,4 % des foyers sont éligibles à la fibre optique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Concarneau
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Concarneau ?
Le prix médian d'une maison à Concarneau est de 3 133 €/m². Pour une surface médiane de 101 m², le budget médian s'élève donc à environ 316 000 €.
Concarneau est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 20 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs (63) et un parc de logements majoritairement constitué de maisons (58,8 %), Concarneau est attractive pour les familles.
Quels sont les risques naturels à Concarneau ?
La commune est exposée à 8 risques naturels recensés, dont les submersions marines (PPR Littoral actif) et le radon. Un diagnostic spécifique est recommandé avant achat.
Vous envisagez d'acheter à Concarneau ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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