Station thermale frontalière du Pays de Gex, Divonne-Les-Bains offre un cadre de vie vert (34 km²) avec son lac, son casino et son patrimoine. Le marché immobilier, bien que subissant un léger repli (-5,9 %), reste élevé avec un prix médian de 5 906 €/m². Acheter ici correspond à un choix résidentiel pour des ménages recherchant la proximité de la Suisse et une offre de services complète (362 équipements).
Carte du marché immobilier à Divonne-les-Bains
Divonne-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Divonne-les-Bains
6 565 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (70,5 %) sur un total de 6 565 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (70,5 %), mais les maisons individuelles représentent 29,5 % des 6 565 logements. La part élevée de propriétaires occupants (58,2 %) et la présence significative de résidences secondaires (20,1 %) dessinent un marché ancré et résidentiel, avec une forte demande de pied-à-terre ou de villégiature. Le taux de vacance de 8,9 % indique une certaine fluidité. Cette structure suggère un marché stable, attractif pour les familles et les retraités.
Évolution démographique à Divonne-les-Bains
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Divonne-les-Bains
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Divonne-les-Bains
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 22,6 %
- Retraités 21,7 %
- Professions intermédiaires 15,9 %
- Employés 14,5 %
- Autres sans activité professionnelle 14,2 %
- Ouvriers 7,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Divonne-les-Bains
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Divonne-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 383 logements).
- Avant 1919 5,2 % 230 logts
- 1919-1945 2,1 % 91 logts
- 1946-1970 12,2 % 536 logts
- 1971-1990 29,7 % 1 302 logts
- 1991-2005 21,9 % 959 logts
- 2006-2019 28,9 % 1 265 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Divonne-les-Bains
362 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Divonne-les-Bains
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Divonne-les-Bains
Une maison type de 170 m² (correspondant au prix total médian de 1 087 490 €) représente environ 23 années de revenu médian local (46 650 €). Avec un apport de 10% (108 749 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimatif de 3,5%, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 5 600 €. Un tel effort nécessite un revenu conséquent, supérieur à la médiane locale.
Erreurs à éviter quand on achète à Divonne-les-Bains
- Ne pas consulter les PPRN actifs sur la Versoix avant l'offre.
- Oublier de commander un diagnostic radon (niveau moyen).
- Acheter un bien avec un DPE F ou G sans budget de rénovation.
- Négocier sans connaître le prix au m² réel du quartier précis.
Le saviez-vous ?
- Divonne abrite 1 monument historique protégé sur ses 34 km².
- La fibre est déployée pour 68,5% des logements, score numérique de 7/100.
- Avec 240 emplacements, le camping est un hébergement touristique majeur.
Performance énergétique du parc à Divonne-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 472 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Divonne-les-Bains: la classe C domine, 10,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 195 kWh/m²/an. Seulement 10,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat et Résilience va progressivement interdire la location de ces logements les plus énergivores : interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, vérifier le DPE est donc crucial, tant pour le confort que pour la valorisation future.
Risques naturels et géorisques à Divonne-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-i Versoix et affluents DivonneB PPRN Approuvé approuvé le 06/10/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est concernée par deux plans de prévention des risques naturels (PPRN) actifs, liés à la rivière Versoix et ses affluents. Cinq risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le diagnostic spécifique radon lors de l'acquisition est une démarche prudente.
Cadre de vie à Divonne-les-Bains
Le climat est frais (7°C de moyenne) et très arrosé (1 955 mm de pluie). La commune, à 810 m d'altitude, combine espaces naturels et animation avec son complexe thermal, son golf et ses sentiers. L'accès aux transports est correct (gare TGV à 37 km, aéroport à 48 km). Les 55 commerces et 79 services de santé répondent aux besoins quotidiens. La connectivité fibre (68,5 %) est moyenne. En revanche, la commune est soumise à un PPRN inondation et à un risque radon moyen.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 73 m², prévoyez environ 427 k€. Une maison de 170 m² demande un budget médian de 1,087 M€. Les délais de vente peuvent s'allonger dans le segment haut de gamme, mais la demande pour les biens bien situés et énergétiquement performants (classe DPE dominante C) reste présente. La forte proportion de propriétaires (58,2 %) et la démographie jeune (âge médian 40,4 ans) soutiennent un marché familial actif.
À qui s'adresse Divonne-les-Bains ?
La commune s'adresse principalement aux actifs frontaliers travaillant en Suisse ou dans le bassin genevois, aux familles (34,3 % de moins de 30 ans) attirées par les écoles, et aux retraités (22 % de 60 ans et plus) en quête de calme et d'équipements de bien-être. Les primo-accédants devront avoir un apport conséquent, le revenu médian local étant de 46 650 €.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de la frontière suisse et du bassin d'emploi genevois.
- Cadre de vie agréable avec lac, casino, golf et espaces naturels.
- Offre de services et commerces complète (362 équipements).
- Dynamisme démographique (+19,4 % en 10 ans).
- Parc immobilier relativement récent (28,9 % post-2006) et performant énergétiquement.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (5 906 €), nécessitant un budget important.
- Climat frais et très pluvieux (1 955 mm/an).
- Exposition à certains risques naturels (inondations, radon, sismicité modérée).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Divonne-les-Bains est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Divonne-les-Bains
- Climat frais (7°C en moyenne) et humide (1 955 mm de pluie).
- Parc immobilier jeune : 28,9 % construits après 2006.
- Seulement 10,3 % de passoires thermiques (classes F/G).
- Commune très équipée avec 362 équipements et 55 commerces.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Divonne-les-Bains
Quel budget prévoir pour acheter à Divonne-Les-Bains ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 427 000 € (73 m² à 5 854 €/m²). Pour une maison, comptez 1,087 M€ (170 m² à 6 397 €/m²).
Divonne-Les-Bains est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 8 établissements scolaires, 34,3 % de moins de 30 ans et de nombreux équipements de sport et loisirs. Le taux d'emploi de 75,1 % est un atout.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Divonne-Les-Bains ?
Avantages : cadre de vie actif, services complets, proximité de la Suisse. Inconvénients : prix immobilier élevé, climat pluvieux, et risques naturels à prendre en compte (PPRN inondation).
Vous envisagez d'acheter à Divonne-les-Bains ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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