Le coût du m² à Encausse-les-Thermes est contenu: 934 € en médiane sur 20 transactions, un niveau -63,2 % comparé à la moyenne française. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 696 et 1 492 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Dans l'Haute-Garonne, Encausse-les-Thermes se classe parmi les 5 % de communes les plus accessibles (27e rang le moins cher sur 567).
Sur la période 2020-2024, le m² médian d'Encausse-les-Thermes se replie de -33,8 %. 90 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -38,6 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Encausse-les-Thermes — maisons à 1 084 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 857 €/m² pour 70 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 101 896 €, soit 4,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce d'Encausse-les-Thermes avoisinent 9,2 €/m² pour les appartements et 8,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 12,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 9,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 33 logements autorisés au permis de construire à Encausse-les-Thermes — un rythme moyen de 7 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 73 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Encausse-les-Thermes est au cœur de l'arrière-pays occitan. Contexte physique: à 428 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Encausse-les-Thermes en 2026 ?
Encausse-les-Thermes affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Garonne (27ᵉ rang le moins élevé sur 567 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Garonne (27ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -38,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Encausse-les-Thermes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 12,8 %.
Indices immobiliers d'Encausse-les-Thermes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Encausse-les-Thermes : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Encausse-les-Thermes
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Données du marché immobilier à Encausse-les-Thermes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Encausse-les-Thermes s'établit à 934 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 696 € à 1 492 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Encausse-les-Thermes fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Garonne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie à Encausse-les-Thermes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Encausse-les-Thermes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Encausse-les-Thermes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Encausse-les-Thermes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Encausse-les-Thermes totalise 33 logements sur 5 ans, soit +313 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Encausse-les-Thermes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Encausse-les-Thermes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Encausse-les-Thermes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 117 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Encausse-les-Thermes est D, avec 13,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Encausse-les-Thermes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Encausse-les-Thermes : cadre de vie et logement
Encausse-les-Thermes compte 641 habitants, à 428 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 39 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Encausse-les-Thermes
Encausse-les-Thermes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Encausse-les-Thermes
446 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Encausse-les-Thermes est composé très majoritairement de maisons (84,5 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Encausse-les-Thermes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 315 logements).
- Avant 1919 16,5 % 52 logts
- 1919-1945 8,6 % 27 logts
- 1946-1970 15,9 % 50 logts
- 1971-1990 27,9 % 88 logts
- 1991-2005 11,4 % 36 logts
- 2006-2019 19,7 % 62 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Encausse-les-Thermes
39 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Encausse-les-Thermes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Sécheresse - Territoire 11 PPRN Approuvé approuvé le 13/11/2018
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Encausse-les-Thermes : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Encausse-les-Thermes
Quel est le prix de l'immobilier à Encausse-les-Thermes ?
Le prix médian au m² à Encausse-les-Thermes est de 934 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 102 000 €.
Comment Encausse-les-Thermes se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Encausse-les-Thermes figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Garonne : 541ᵉ rang sur 567, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Encausse-les-Thermes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Encausse-les-Thermes est de 9,5 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Encausse-les-Thermes ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes d'Encausse-les-Thermes
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