Le marché de Fouzilhon, après un pic en 2022, affiche une correction de 6,4 % en 2024. Avec seulement 9 transactions annuelles en moyenne, c'est un marché étroit et peu liquide, dominé à 95 % par les maisons. Sa dynamique dépend largement de l'attractivité résidentielle de l'arrière-pays biterrois.
Faut-il investir à Fouzilhon en 2026 ?
Niché dans les Avant-Monts de l'Hérault, le village de Fouzilhon présente un marché immobilier singulier : très accessible financièrement mais marqué par un déclin démographique récent. Entre correction des prix et rendement locatif correct, faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indices territoriaux.
Correction de 6,4 % en 2024, une fenêtre d'entrée stratégique dans l'arrière-pays biterrois.
Verdict
➤ Investissement réservé aux profils prudents, pour une stratégie locative annuelle en maison sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Accessibilité financière très élevée (IAI 7,7)
- ✓ Rendement brut des maisons correct à 5,5 %
- ✓ Correction récente ouvre des opportunités de négociation
- ⚠ Déclin territorial marqué (IDT 6,9)
- ⚠ Attractivité et opportunités locales limitées
- ⚠ Marché locatif annuel modéré (IOL 3,5)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à 60 % des communes françaises similaires.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour l'accessibilité financière.
- Rendement locatif brut supérieur de 2 points aux grandes métropoles comme Montpellier.
Données du marché immobilier à Fouzilhon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Fouzilhon, analysé d'après les transactions DVF 2024, se caractérise par sa faible liquidité et sa volatilité récente. Avec seulement 9 ventes par an en moyenne, chaque transaction pèse significativement sur la formation des prix, expliquant en partie le pic de 2022 suivi d'une correction. Cette dynamique est typique des micro-marchés ruraux où l'offre est rare et la demande sensible aux effets de mode résidentielle.
Le parc, composé à 94,7 % de maisons, est ancien : près d'un tiers date d'avant 1945. Cela confère un charme certain mais représente aussi un risque latent de travaux, d'autant que 12,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). L'investisseur doit donc intégrer un budget rénovation, d'autant plus avec le renforcement de la réglementation.
Enfin, la proximité d'équipements comme la gare de Magalas (4 km) et du TGV à Béziers (18,5 km) constitue un atout pour l'attractivité résidentielle, soutenant une demande locative ou d'accession venue de l'extérieur. Néanmoins, le taux élevé de propriétaires (83 %) et le vieillissement de la population limitent le turnover et la dynamique interne du marché.
Aperçu par typologie à Fouzilhon
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fouzilhon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Fouzilhon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 10 logements autorisés sur 5 ans à Fouzilhon, avec une tendance en hausse de 400 %, montrent un regain d'intérêt pour la construction neuve dans ce petit village. Cependant, l'absence de permis en 2024 suggère un possible ralentissement. Ce volume modéré (2 logements/an en moyenne) ne risque pas de créer une sur-offre massive qui déstabiliserait les prix de l'ancien. Cela confirme plutôt l'attractivité résidentielle de la commune au sein de la CC Les Avant-Monts, sans pour autant saturer le marché. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Fouzilhon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fouzilhon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,5 %) au net (3,2 %) pour une maison à Fouzilhon s'explique par plusieurs charges locales. La taxe foncière sur le bâti y est de 45,07 % (taux 2024), un poste important. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien (compter 1 % de la valeur du bien/an), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,3 %). En copropriété (rare ici), les charges courantes s'ajouteraient.
Performance énergétique du parc à Fouzilhon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local présente une performance énergétique correcte avec une classe dominante C (175 kWh/m²/an) et seulement 12,5 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie que la majorité des biens sont déjà aux normes ou proches de l'être, limitant le risque de travaux urgents. Attention toutefois : les logements classés F ou G devront être rénovés avant 2028 pour la location et 2034 pour toute vente, selon la loi Climat. Source : ADEME.
Calculateur de rendement à Fouzilhon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Fouzilhon
Pour une maison type de 69 m² (valeur 155 319 €), le loyer mensuel moyen serait d'environ 711 € (69 * 10,3 €/m²). Avec un apport de 30 % et un prêt à 3 % sur 20 ans, la mensualité serait d'environ 603 €. Le loyer couvrirait alors la mensualité, laissant un cash-flow apparent positif de 108 €, à nuancer par les charges (taxe foncière, gestion, etc.).
Erreurs à éviter quand on investit à Fouzilhon
- Oublier la taxe foncière à 45,07 % dans la rentabilité.
- Négliger la provision pour vacance (5,3 % de logements vacants).
- Investir sans vérifier le DPE et les obligations de rénovation.
- Surestimer les loyers dans un marché de petite taille.
Quand acheter ou vendre ?
À Fouzilhon, le marché immobilier suit une saisonnalité classique des villages. Le printemps et le début de l'automne sont les périodes les plus actives pour les visites, profitant du climat doux. La présence de 20 % de résidences secondaires peut générer une demande accrue en été. Pour les vendeurs, mettre son bien en vente au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut aussi motiver certaines transactions à l'automne.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique pour 243 habitants.
- Indice de vieillissement très élevé à 226,2.
- Construction neuve en hausse de 400 % sur 5 ans.
S'installer à Fouzilhon : cadre de vie et logement
S'installer à Fouzilhon, c'est choisir le calme d'un village de 243 habitants, à une vingtaine de minutes de Béziers. Le cadre de vie est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne de 15,1°C et un paysage de vignes et de garrigues. La commune offre un niveau d'équipements basique (12 équipements BPE), avec l'essentiel : un commerce, un médecin, et plusieurs associations sportives et culturelles, ce qui en fait un territoire dépendant des bourgs voisins pour les services plus étoffés.
Le profil démographique est âgé (âge médian de 52,5 ans) et la part des plus de 60 ans dépasse 38 %. Ce contexte crée une atmosphère paisible mais peu dynamique pour les jeunes actifs ou les familles. Il faut aussi intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation sur la Thongue et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle. Pour les télétravailleurs, la connexion fibre est très limitée (9,2 % des logements), un point crucial à vérifier avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Fouzilhon
Fouzilhon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Fouzilhon
150 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Fouzilhon est très homogène et ancré : 94,7 % de maisons, 83 % de propriétaires occupants et 20 % de résidences secondaires. Cette composition indique un marché stable, peu sujet à la spéculation, où la communauté est bien installée. L'acheteur typique est soit un habitant local, soit un néo-rural cherchant une résidence principale dans un village préservé, attiré par ce taux élevé de propriétaires qui garantit un certain entretien du cadre de vie.
Ancienneté du parc à Fouzilhon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 111 logements).
- Avant 1919 22,5 % 25 logts
- 1919-1945 9,0 % 10 logts
- 1946-1970 7,2 % 8 logts
- 1971-1990 10,8 % 12 logts
- 1991-2005 30,6 % 34 logts
- 2006-2019 19,8 % 22 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fouzilhon
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fouzilhon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Thongue PPRN Approuvé approuvé le 24/07/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Fouzilhon est soumis à plusieurs aléas naturels à vérifier avant tout achat. Un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour la Thongue est actif. On note également un risque radon significatif et une sismicité faible. Huit risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. Consulter le dossier géorisques et le PPR en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Fouzilhon
Pour une maison familiale de 100 m² à Fouzilhon, le budget d'achat hors frais serait d'environ 225 100 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 202 590 € sur 20 ans à 3 % générerait une mensualité d'environ 1 124 €. Cela représenterait l'équivalent de 58,5 % du revenu médian mensuel local (1 920 €), nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Fouzilhon
- Négliger la consultation du PPR Inondation Thongue.
- Acheter sans diagnostic radon (risque significatif).
- Sous-estimer les travaux dans les maisons anciennes (31,5 % du parc).
- Oublier de vérifier la couverture fibre (seulement 9,2 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Fouzilhon : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Fouzilhon se joue sur le terrain : sélection du bien, état du bâti, négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de ce marché étroit et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données révèlent un marché équilibré, mais la réussite de votre projet dépend de la sélection du bien et du secteur.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Fouzilhon
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fouzilhon
Quel est le prix immobilier moyen à Fouzilhon ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Fouzilhon était de 2 251 €. La moitié des maisons vendues l'ont été entre 1 882 € et 3 188 €/m², reflétant une certaine diversité de l'offre. Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'établissait à 4 140 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Fouzilhon ?
Le marché a connu une correction de 6,4 % en 2024 après le pic de 2022, créant un environnement potentiellement favorable à la négociation. Avec une accessibilité financière très élevée (indice IAI 7,7), c'est un bon moment pour les primo-accédants locaux, mais les investisseurs doivent composer avec une demande locative modérée.
Fouzilhon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Fouzilhon est beaucoup moins chère que Coulobres (-28 %) mais significativement plus chère que Pézènes-les-Mines (+67 %). Cette position intermédiaire s'explique par sa localisation dans les Avant-Monts, plus proche des axes de communication que certains villages reculés.
Quel rendement locatif espérer à Fouzilhon ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 5,5 %, ce qui est correct. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,2 %. Il n'y a pas de marché locatif significatif en appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Fouzilhon ?
Les principaux risques sont le déclin démographique, la faible liquidité du marché (peu de transactions) et la vétusté d'une partie du parc (31,5 % des logements datent d'avant 1945). Il faut aussi vérifier les contraintes du PPR Inondation et l'état du DPE du bien convoité.
Marché immobilier des communes voisines
Fouzilhon offre un effet de levier intéressant avec un prix au m² inférieur de 67 % à Pézènes-les-Mines, tout en restant 28 % plus accessible que Coulobres, pour des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Fouzilhon
Fouzilhon est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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