Le marché immobilier de Pézènes-les-Mines se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 783 € sur la base de 9 transactions enregistrées en 2024. La fourchette centrale des ventes s'étale de 486 à 1 923 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Pézènes-les-Mines figure parmi les 1 % les moins chères au m².
Correction observée: -55,7 % sur le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 36 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -64,9 % — un retournement à surveiller.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 733 €/m². Rapporté au revenu médian de Pézènes-les-Mines, un logement de 62 m² (45 446 €) représente 2,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pézènes-les-Mines: 10,2 €/m²/mois pour un appartement, 10,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 16,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 33,0 % de résidences secondaires, Pézènes-les-Mines est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 6 logements autorisés sur 2020-2024, dont 2 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (67 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pézènes-les-Mines est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (38 km), à 355 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Pézènes-les-Mines en 2026 ?
Pézènes-Les-Mines, petit village de l'arrière-pays biterrois, affiche un marché immobilier à deux visages : des prix parmi les plus bas du département mais un déclin démographique marqué. Avec une population vieillissante et une économie locale limitée, le territoire offre des opportunités de rendement locatif élevé, mais à quel risque ? Notre verdict.
Avec un rendement locatif brut de 16,9 % sur les maisons, Pézènes-Les-Mines offre l'un des meilleurs effets de levier du département, mais dans un contexte démographique dégradé.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif élevé, strictement réservée aux investisseurs aguerris capables de maîtriser les risques liés au territoire.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (16,9 %)
- ✓ Accessibilité financière très élevée
- ✓ Correction récente de -64,9 % en 2024
- ⚠ Déclin démographique marqué et vieillissant
- ⚠ Marché très étroit et peu liquide
- ⚠ Parc ancien avec 16,7 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 783 €/m², Pézènes-Les-Mines est moins chère que 95 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré est inférieur de plus de 60 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles et du littoral languedocien.
Analyse du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Pézènes-les-Mines
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière très faible. C'est un marché de vendeur où la négociation est ouverte.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière très faible. C'est un marché de vendeur où la négociation est ouverte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité financière très élevée. Le prix d'entrée est minimal, mais la revente peut être difficile.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité financière très élevée. Le prix d'entrée est minimal, mais la revente peut être difficile.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée. La demande existe mais reste limitée par la faible population.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée. La demande existe mais reste limitée par la faible population.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée, confirmée par 33 % de résidences secondaires. Une piste pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée, confirmée par 33 % de résidences secondaires. Une piste pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Pézènes-les-Mines : opportunités et risques
Investir à Pézènes-Les-Mines en 2026 ne peut se justifier que par une quête de rendement locatif brut élevé, dans une logique de cash-flow immédiat. Le calcul est sans appel : avec un loyer médian de 10,3 €/m²/mois, le rendement brut théorique sur une maison atteint 16,9 %, un niveau qui figure dans le top national. Toutefois, ce rendement doit être immédiatement tempéré par la réalité des charges locales, à commencer par une taxe foncière de 35,83 % et un taux de vacance structurellement plus élevé dans un village de 237 habitants.
La stratégie la plus adaptée semble être la location annuelle classique, en ciblant une clientèle locale ou des travailleurs attirés par la proximité relative de Bédarieux (8,5 km). La forte proportion de résidences secondaires (33 %) et un IPTI très élevé de 8/10 pourraient aussi orienter vers de la location saisonnière, mais cette piste est risquée dans un territoire peu équipé et peu touristique en lui-même.
Enfin, l'investissement pour la plus-value à long terme est hautement spéculatif. Si une revalorisation du bâti ancien est possible, elle sera contrainte par les indicateurs économiques et démographiques dégradés. L'acheteur doit donc viser un horizon de détention moyen terme, le temps de capitaliser sur les loyers, sans parier sur une embellie significative du marché.
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Données du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Pézènes-Les-Mines, selon les données DGFiP 2024, est un cas d'école de la fracture entre prix et indicateurs. La correction de -64,9 % en un an, la plus violente recensée dans l'Hérault, a ramené les prix à des niveaux d'accessibilité exceptionnels, sous les 800 €/m². Néanmoins, cette chute s'opère sur un volume de transactions dérisoire (9 ventes), rendant la lecture du prix médian très sensible à la nature des biens vendus – vraisemblablement des petites surfaces anciennes.
Cette accessibilité financière, confirmée par un IAI de 7,9/10, est le principal atout du village. Elle ouvre la porte à des montages locatifs avec un effet de levier rare dans la région. Cependant, l'indice de déclin territorial (IDT) de 8/10 et la baisse de la population sur 5 et 10 ans sonnent comme un signal d'alarme puissant. Un investisseur doit intégrer que la demande locative ou d'achat future ne pourra compter sur une dynamique démographique interne.
Le parc immobilier, composé à 93 % de maisons, est ancien et énergivore. La part de passoires thermiques (classes F/G) atteint 16,7 %, un chiffre supérieur à la moyenne nationale. Dans un contexte de réglementation thermique de plus en plus stricte, cette donnée impose une rigueur absolue dans le choix du bien et le budget de rénovation, sous peine de voir la valeur du bien se dégrader.
Aperçu par typologie à Pézènes-les-Mines
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Pézènes-les-Mines
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Pézènes-les-Mines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Pézènes-les-Mines, +50 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très modeste (6 logements autorisés sur 5 ans), avec une hausse de 50 % par rapport aux 5 années précédentes. Ce faible volume ne créera pas de sur-offre et confirme l'aspect préservé du village. Cela maintient une pression à la hausse sur les biens anciens rénovés, perçus comme plus authentiques. L'absence de permis en 2024 peut signaler un ralentissement du rythme ou un manque de terrains constructibles facilement viabilisables.
Fourchettes de loyers à Pézènes-les-Mines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pézènes-les-Mines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Pézènes-Les-Mines est significativement inférieur au brut, notamment à cause d'une taxe foncière sur le bâti à 35,83 % (2024). Il faut aussi provisionner la gestion locative, les travaux d'entretien sur un parc ancien (41,7 % d'avant 1945) et le risque de vacance dans une commune de 237 habitants. Ces charges réelles expliquent l'écart entre le rendement brut de 16,9 % et le net approximatif de 10,6 % pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Pézènes-les-Mines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pézènes-les-Mines: classe C en tête, 16,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local est plutôt performant avec une classe dominante C (210 kWh/m²/an), mais il contient encore 16,7 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire modéré à moyen-terme : les logements les moins bien classés seront soumis aux interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Privilégier un bien classé D ou mieux est un atout pour la revente et la valeur patrimoniale.
Calculateur de rendement à Pézènes-les-Mines
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Cas pratique : un investissement type à Pézènes-les-Mines
Pour une maison de 62 m² (surface type pour atteindre le prix total médian de 45 446 €), le loyer médian serait d'environ 639 €/mois (10,3 €/m²). Avec un rendement brut de 16,9 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, gestion, provision vacance) serait faible, voire nul, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans.
Erreurs à éviter quand on investit à Pézènes-les-Mines
- Négliger la taxe foncière, élevée à 35,83 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Tabler sur une réévaluation rapide dans un marché étroit.
- Sous-estimer la durée de vacance locative (8,6 % de logements vacants).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Pézènes-Les-Mines, avec un tiers de résidences secondaires, peut connaître un léger regain au printemps, avant la saison estivale. La vente à l'automne permet à l'acheteur de prendre possession avant l'hiver. La perception de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Le faible nombre de transactions rend cependant la saisonnalité moins marquée qu'en zone touristique dense.
Le saviez-vous ?
- Le village compte 1 monument historique protégé pour seulement 237 habitants.
- 27 km² de superficie pour une densité très faible (rang 77/97 dans le département).
- L'âge médian est de 50,5 ans, supérieur de 8 ans à la moyenne nationale.
S'installer à Pézènes-les-Mines : cadre de vie et logement
S'installer à Pézènes-Les-Mines, c'est choisir un cadre de vie rural préservé dans les contreforts de l'Hérault, à une altitude moyenne de 355 mètres. Le climat y est doux (15,1°C de moyenne) et relativement arrosé (976 mm/an). Le village bénéficie d'une certaine tranquillité, mais affiche une dépendance forte aux pôles d'emplois et de services extérieurs, avec seulement 8 équipements recensés par l'INSEE.
La connectivité est un point faible majeur, avec un score numérique de 2/100 et un déploiement de la fibre quasi nul. Ce déficit, couplé à un isolement relatif – la gare TGV la plus proche est à Béziers, à 28 km –, rend ce territoire peu adapté au télétravail régulier. Le profil démographique, avec un âge médian de 50,5 ans et un indice de vieillissement de 278, confirme l'attrait limité pour les jeunes actifs et les familles.
Carte du marché immobilier à Pézènes-les-Mines
Pézènes-les-Mines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Pézènes-les-Mines
185 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
172 maisons pour 13 appartements: le parc à Pézènes-les-Mines est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est extrêmement stable et orienté propriétaires-occupants, avec 84,1 % de propriétaires et 93 % de maisons. La part élevée de résidences secondaires (33 %) indique une attractivité pour un cadre de vie paisible. Le faible taux de logements sociaux (0 %) et le nombre restreint de transactions (6 logements autorisés en 5 ans) créent un marché peu liquide, où les opportunités sont rares et les prix peuvent être volatils.
Ancienneté du parc à Pézènes-les-Mines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 108 logements).
- Avant 1919 38,9 % 42 logts
- 1919-1945 2,8 % 3 logts
- 1946-1970 3,7 % 4 logts
- 1971-1990 13,9 % 15 logts
- 1991-2005 18,5 % 20 logts
- 2006-2019 22,2 % 24 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pézènes-les-Mines
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pézènes-les-Mines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Peyne PPRN Approuvé approuvé le 03/07/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un PPR Inondation actif concernant la rivière Peyne, et 8 risques naturels sont recensés, dont un radon significatif. La sismicité est très faible. Ces éléments doivent impérativement être vérifiés dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan de prévention des risques consultable en mairie. Ils peuvent influencer l'assurabilité et le financement du bien, sans pour autant être rédhibitoires dans la majorité des cas.
Cas pratique : un achat type à Pézènes-les-Mines
Pour une maison familiale de 100 m² à Pézènes-Les-Mines, comptez environ 78 300 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 3,5 années du revenu médian local (22 370 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 400 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Pézènes-les-Mines
- Oublier de consulter le PPR Inondation de la Peyne en mairie.
- Ne pas vérifier le classement DPE avant une offre.
- Surestimer la proximité des commerces (seulement 8 équipements).
- Négliger la couverture réseau (score numérique de 2/100).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Pézènes-les-Mines : passer à l'action
L'analyse des données n'est qu'une première étape. Pour transformer cette opportunité en investissement réussi, une connaissance fine du terrain et du parc immobilier local est indispensable. Notre réseau de professionnels vous accompagne dans cette démarche.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Pézènes-Les-Mines
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pézènes-les-Mines
Quel est le prix immobilier moyen à Pézènes-Les-Mines ?
En 2024, le prix médian des maisons était de 733 €/m², pour un prix total médian d'environ 45 000 €. Ce prix a chuté de près de 65 % en un an, faisant de Pézènes-Les-Mines l'une des communes les plus accessibles de l'Hérault.
Est-ce le bon moment pour investir à Pézènes-Les-Mines ?
Le moment est opportun pour chercher un rendement locatif élevé, grâce à des prix d'entrée très bas. Cependant, c'est un investissement risqué en raison du déclin démographique et du marché très étroit, qui exige une sélection rigoureuse du bien.
Pézènes-Les-Mines est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pézènes-Les-Mines est nettement moins chère. Par exemple, le prix au m² y est inférieur de 96 % à celui de Roquessels, une commune comparable du même territoire. Cet éart considérable offre un fort effet de levier.
Quel rendement locatif espérer à Pézènes-Les-Mines ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est exceptionnellement élevé, à 16,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 10,6 %, ce qui reste très compétitif.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Pézènes-Les-Mines ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-4 % en 10 ans), la faible liquidité du marché (peu de transactions), la part importante de logements énergivores (16,7 % de passoires) et l'exposition à certains risques naturels comme le radon ou les inondations (PPR actif).
Marché immobilier des communes voisines
Pézènes-Les-Mines affiche un prix au mètre carré inférieur de 96 % à celui de Roquessels, une commune voisine aux caractéristiques similaires, offrant un effet de levier considérable pour un investisseur prêt à assumer des indicateurs moins solides.
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Communes limitrophes de Pézènes-les-Mines
Pézènes-les-Mines est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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