À Gardanne, le prix médian de l'immobilier s'établit à 3 972 €/m² selon les données DVF 2024, en léger recul de 2,3 % sur un an. Cette ville de 21 600 habitants, intégrée à la métropole Aix-Marseille-Provence, présente un marché actif avec 256 transactions annuelles. L'offre est majoritairement composée d'appartements (172 ventes), signe d'un parc mixte adapté à différents budgets. Comprendre cette dynamique est crucial pour bien vendre ou acheter.
Comment se porte le marché immobilier à Gardanne
Le marché gardannais affiche une correction modérée, le prix au m² ayant reculé de 2,3 % sur un an. Cette tendance contraste avec la forte croissance démographique (+8,8 % en 10 ans), qui soutient la demande de fond. Le volume de transactions (256) reste soutenu, indiquant une liquidité correcte. La fourchette de prix interquartile (3 125 – 5 078 €/m²) révèle une dispersion importante, liée à la diversité du parc (47,5 % de maisons) et aux écarts de standing. Le contexte métropolitain et la proximité de la gare (0,6 km) continuent de structurer la valeur.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix au mètre carré a connu une correction de -2,3 % sur un an, après une période de forte croissance. Cette tendance reflète un marché national en ajustement, mais aussi des spécificités locales. Le prix médian actuel de 3 972 €/m² représente un palier qui peut constituer une opportunité d'entrée pour les acheteurs, dans une commune dont la démographie reste positive (+1 % en 5 ans). Pour un vendeur, le timing exige du réalisme : il faut s'aligner sur les prix les plus récents et bien valoriser les atouts du bien.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gardanne
Les appartements, avec un prix médian de 3 638 €/m² pour 58 m² moyens, dominent les transactions (67 % des ventes). Les maisons, plus spacieuses (90 m² médians), se négocient à 4 287 €/m². Le taux de propriétaires (50,5 %) est proche de la moyenne nationale, tandis que le faible taux de résidences secondaires (1,6 %) indique un marché essentiellement de résidence principale. Les acquéreurs sont majoritairement des habitants de la métropole recherchant un accès facilité à Aix et Marseille, avec un budget maîtrisé.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec une légère inflexion en faveur des acheteurs due au recul des prix. Toutefois, le taux de logements vacants (5,9 %) reste inférieur à la moyenne nationale, limitant l'offre disponible. Les biens bien positionnés et correctement estimés se vendent sous 3 à 4 mois en moyenne. La baisse de 53 % des autorisations de construire sur 5 ans pourrait, à terme, restreindre l'offre neuve et soutenir les prix de l'ancien.
Dernières ventes enregistrées à Gardanne
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Gardanne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Gardanne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Gardanne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gardanne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 463 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-53 % par rapport à la période précédente). Seulement 86 logements étaient prévus en 2024. Ce reflux de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et peut soutenir la valeur de l'ancien. Cela indique également que les promoteurs adaptent leurs programmes à la demande réelle et aux contraintes du territoire, comme les PPR.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Gardanne suit le rythme classique de la région : une forte activité au printemps et au début de l'automne. L'été peut être plus calme, mais les transactions reprennent vivement en septembre. Pour les vendeurs, mettre son bien en ligne entre mars et mai permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Les acquéreurs peuvent trouver davantage de choix et parfois plus de flexibilité sur les prix en novembre ou janvier, hors des pics de demande.
Le saviez-vous ?
- Gardanne compte un seul monument historique protégé.
- 69,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a enregistré 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gardanne
- Prix médian à 3 972 €/m², en baisse de 2,3 % sur un an.
- Écart important entre maison (4 287 €/m²) et appartement (3 638 €/m²).
- Revenu médian local de 22 780 € par an.
- Tendances contradictoires : prix en correction mais démographie en hausse (+1 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gardanne
Quel est le prix au m² à Gardanne ?
Le prix médian tous biens confondus est de 3 972 €/m² à Gardanne (DVF 2024). Les maisons valent en moyenne 4 287 €/m² et les appartements 3 638 €/m².
Le prix immobilier à Gardanne est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 2,3 % sur un an, selon les données DVF. Cette correction modère la forte appréciation des années précédentes, liée à l'attractivité métropolitaine.
Combien de transactions à Gardanne chaque année ?
En 2024, 256 transactions immobilières ont été enregistrées à Gardanne, dont 172 appartements et 84 maisons, signe d'un marché actif.
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