Acheter à Gisors, c'est opter pour une petite ville normande au patrimoine préservé (6 monuments historiques) et à la démographie dynamique (+6,3 % en 5 ans). Le marché, en correction (-9,6 %), offre une relative accessibilité avec un prix médian de 2 479 €/m², inférieur à ses voisines franciliennes. Le cadre de vie, entre campagne et services de proximité (555 équipements), attire principalement les familles et les primo-accédants. La connexion fibre (88,2 %) et la gare (0,8 km) sont des atouts majeurs.
Carte du marché immobilier à Gisors
Gisors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gisors
6 140 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 45,8 % de maisons, 54,2 % d'appartements sur un total de 6 140 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré : 45,8 % de maisons et une part importante de logements sociaux (37 %). Seulement 39,8 % de propriétaires occupants suggère un marché locatif actif et une population plutôt locataire. La faible proportion de résidences secondaires (2,1 %) indique une vocation résidentielle principale. Cette composition assure une certaine stabilité de la demande, notamment locative, mais reflète aussi un pouvoir d'achat local modéré, avec un revenu médian de 20 550 €.
Évolution démographique à Gisors
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gisors
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gisors
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,1 %
- Employés 19,4 %
- Ouvriers 16,8 %
- Autres sans activité professionnelle 16,1 %
- Professions intermédiaires 11,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gisors
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Gisors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 555 logements).
- Avant 1919 5,8 % 322 logts
- 1919-1945 6,9 % 385 logts
- 1946-1970 26,6 % 1 478 logts
- 1971-1990 33,9 % 1 881 logts
- 1991-2005 15,6 % 865 logts
- 2006-2019 11,3 % 625 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gisors
555 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Gisors
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gisors
Une maison type de 95 m² coûte environ 228 608 €. Cela représente l'équivalent de 11 années du revenu médian local (20 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 100 €. Cette charge représente un tiers du revenu médian pour un couple, ce qui rend l'accession possible mais nécessite une situation professionnelle stable.
Erreurs à éviter quand on achète à Gisors
- Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic plomb.
- Négliger le zonage du PPRN Inondation de l'Epte.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (8 %).
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour le bruit.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 6 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Beauvais-Tillé n'est qu'à 30,6 km.
- Le score numérique de la commune est de 9/100.
Performance énergétique du parc à Gisors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 541 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gisors: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (188 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques (F/G) est contenue à 8,2 %, un point positif. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des logements F et G en 2025, E en 2028) concerne encore plusieurs centaines de biens. Pour un acheteur, privilégier un bien classé C ou mieux devient un impératif pour sécuriser son investissement et maîtriser ses futures factures.
Risques naturels et géorisques à Gisors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations de l'Epte aval. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, principalement pour inondations et coulées de boue. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Tout acquéreur doit consulter le zonage du PPRN, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Ces risques, localisés, sont à intégrer dans la décision, surtout pour les biens proches des cours d'eau.
Cadre de vie à Gisors
Gisors bénéficie d'un climat tempéré (11,0 °C de moyenne) et d'un environnement verdoyant au cœur du Vexin Normand. La commune est bien pourvue en services avec 271 établissements (santé, administration, commerces). La mobilité est assurée par la gare de Gisors (0,8 km) et la proximité de l'aéroport de Beauvais-Tillé (30,6 km). Toutefois, l'accès au TGV nécessite un trajet de 40 km jusqu'à Val-de-Reuil. La ville dispose de 11 établissements scolaires et d'une offre sportive et de loisirs correcte (31 équipements). La présence de risques naturels (inondation de l'Epte) est à vérifier via le PPRN.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 94 m², il faut prévoir environ 228 600 € (médiane à 2 432 €/m²). Un appartement de 52 m² coûte aux alentours de 136 340 € (médiane à 2 622 €/m²). Les prix peuvent varier de 2 048 € à 2 974 €/m² dans la fourchette centrale. Le délai de vente moyen est estimé entre 3 et 6 mois dans le contexte actuel de baisse des prix. Le revenu médian local (20 550 €) rend l'accession à la propriété exigeante, nécessitant 6,6 ans de revenus pour un appartement type et 11,1 ans pour une maison.
À qui s'adresse Gisors ?
L'achat à Gisors s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix inférieur à l'Île-de-France voisine. Les retraités peuvent y trouver un cadre paisible et bien équipé. Les actifs travaillant localement ou acceptant un trajet en train vers la région parisienne (via correspondance) sont également une cible. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une forte croissance patrimoniale à court terme seront déçus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix inférieur aux communes franciliennes voisines.
- Démographie dynamique (+6,3 % en 5 ans) et services de proximité.
- Cadre de vie patrimonial avec 6 monuments historiques.
- Desserte ferroviaire (gare à 800 m) et connexion fibre (88,2 %).
- Taux de criminalité faible (indice ICS de 8,9/10).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,6 %), risque de moins-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (16,9 %) et revenu médian faible.
- Parc de logements ancien, nécessitant souvent des travaux.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gisors est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gisors
- Climat tempéré avec 11 °C de moyenne annuelle.
- 45,8 % de maisons dans le parc immobilier.
- Près de 90 % des logements raccordés à la fibre.
- Gare SNCF à moins d'1 km du centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gisors
Quel budget pour acheter une maison à Gisors ?
Le prix médian des maisons est de 2 432 €/m². Pour une surface médiane de 94 m², il faut prévoir un budget d'environ 228 600 €, hors frais.
Gisors est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville dispose de 11 établissements scolaires, d'un parc de logements majoritairement constitué de maisons (45,8 %) et d'équipements de loisirs. La densité est modérée (730 hab/km²).
Quels sont les risques naturels à Gisors ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) lié aux inondations de l'Epte. 15 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris historiquement.
Vous envisagez d'acheter à Gisors ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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