4 angles pour comprendre le marché immobilier à Gisors
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Faut-il investir à Gisors en 2026 ?
Petite ville normande du Vexin, Gisors affiche une croissance demographique soutenue (+10,8 % en 10 ans) et une tres forte dotation en equipements. Son marche immobilier, apres une nette correction en 2024, presente un profil paradoxal : attractif pour l'investisseur locatif, mais hors de portee du primo-accedant local. Voici notre analyse.
Dans le top 20 % des communes les plus attractives de l'Eure, Gisors offre un rendement locatif solide, mais sa forte correction de prix en 2024 impose une analyse fine des indicateurs.
Verdict
➤ Investir a Gisors demande de cibler rigoureusement les biens adaptes a la demande locative locale, en privilegiant les appartements pour leur rendement, avec un horizon moyen terme pour esperer une revalorisation.
Points clés
- ✓ Rendement brut apparts 6,1 % : locatif attractif
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee (8,7/10)
- ✓ Correction recente de -9,6 % : point d'entree potentiel
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible (0,3/10)
- ⚠ Taux de chomage local eleve (16,9 %)
- ⚠ DPE dominant D avec 8,2 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 2 479 €/m², Gisors reste en deca de la moyenne nationale pour les petites villes.
- Elle se positionne dans le top 20 % des communes de l'Eure pour son attractivite territoriale, mais affiche une accessibilite locale degradee.
- Son rendement locatif brut (6,1 %) depasse largement celui des grandes metropoles, compensant partiellement l'effort d'acquisition.
Analyse du marché immobilier à Gisors
Le marché de Gisors est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Gisors
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere tres elevee (7,7/10) indique un marche dynamique et liquide, favorable a la revente.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere tres elevee (7,7/10) indique un marche dynamique et liquide, favorable a la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite extremement faible (0,3/10) signifie que les prix ont largement depasse la capacite d'achat des residents, rendant le marche tres dependant des acquereurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite extremement faible (0,3/10) signifie que les prix ont largement depasse la capacite d'achat des residents, rendant le marche tres dependant des acquereurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunite locative elevee (5,6/10) confirme une demande locative soutenue, particulierement pour les appartements.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunite locative elevee (5,6/10) confirme une demande locative soutenue, particulierement pour les appartements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobiliere faible (2,2/10) ecarte toute strategie locative saisonniere ; le marche repose sur la demande residentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobiliere faible (2,2/10) ecarte toute strategie locative saisonniere ; le marche repose sur la demande residentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2498,4 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 89/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 730,0 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,2 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 34,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 60,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2498,4 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 71/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 730,0 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Gisors : cadre de vie et logement
Acheter à Gisors, c'est opter pour une petite ville normande au patrimoine préservé (6 monuments historiques) et à la démographie dynamique (+6,3 % en 5 ans). Le marché, en correction (-9,6 %), offre une relative accessibilité avec un prix médian de 2 479 €/m², inférieur à ses voisines franciliennes. Le cadre de vie, entre campagne et services de proximité (555 équipements), attire principalement les familles et les primo-accédants. La connexion fibre (88,2 %) et la gare (0,8 km) sont des atouts majeurs.
Tout savoir pour acheter et vivre à GisorsInvestir à Gisors : passer à l'action
Le potentiel locatif est confirme par les chiffres, mais le risque reside dans le choix du bien et du secteur. Une expertise locale est indispensable pour identifier les biens a fort potentiel locatif et negocier au juste prix dans un contexte de baisse.
Les donnees posent un diagnostic clair. Passer a l'action exige une connaissance fine des rues et de la qualite du bati.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Gisors grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 123 ventes reelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gisors
Quel est le prix moyen d'un appartement a Gisors ?
Le prix median des appartements a Gisors est de 2 622 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 52 m², le budget total s'eleve a environ 136 344 €.
Est-ce interessant d'investir en locatif a Gisors ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,1 %, ce qui est attractif. Cependant, le taux de chomage local eleve (16,9 %) et la taxe fonciere importante (62,42 %) reduisent la rentabilite nette et imposent une selection stricte des locataires.
Gisors est-elle plus chere que Meru ?
Non, Gisors est legerement moins chere. Le prix median a Gisors est de 2 479 €/m² contre 2 508 €/m² a Meru, soit un ecart de -1 % environ.
Quels sont les quartiers recherches a Gisors ?
Les donnees DVF ne detailient pas les quartiers. Neanmoins, la proximite de la gare (0,8 km du centre), du centre-bourg historique et des equipements scolaires (11 etablissements) structurent generalement la valeur immobiliere.
Le marche est-il en baisse a Gisors ?
Oui, le prix median a baisse de 9,6 % entre 2023 et 2024, passant de 2 742 €/m² a 2 479 €/m². Cette correction fait suite a une periode de forte hausse et cree des opportunites de negociation.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation allant jusqu'a -30 % par rapport a des communes voisines comme Chambly, Gisors offre un effet de levier interessant pour un investisseur, a condition de selectionner un bien compatible avec la demande locale.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gisors.
Communes limitrophes de Gisors
Gisors est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Gisors s'établit à 2 343 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Eure.
Le prix médian au m² à Gisors diminue de -3,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 747 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,6 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Gisors: 2 231 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 2 725 €/m² pour les appartements (52 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 196 328 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 10,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 25 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Gisors s'interprète dans un contexte plus large — Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (78 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.