01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 347 logements dont 5 118 résidences principales, 45 résidences secondaires et 184 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 118 | 95,7 % |
| Résidences secondaires | 45 | 0,8 % |
| Logements vacants | 184 | 3,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 5 347 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 112 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 235 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 2 010 | 40,0 % |
| 1971-1990 | 1 673 | 33,3 % |
| 1991-2005 | 561 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 434 | 8,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (40 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 167 | 3,3 % |
| 2 pièces | 721 | 14,1 % |
| 3 pièces | 1 365 | 26,7 % |
| 4 pièces | 1 550 | 30,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 315 | 25,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (26 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 851 | 4 958 | 5 347 |
| Rés. principales | 4 613 | 4 699 | 5 118 |
| Rés. secondaires | 25 | 39 | 45 |
| Vacants | 213 | 219 | 184 |
À Fontenay-Le-Fleury, commune similaire à 22 km, la part de propriétaires est de 50,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 512 | 49,1 % |
| Locataires (privé) | 749 | 14,6 % |
| Locataires HLM | 1 808 | 35,3 % |
| Logés gratuitement | 49 | 1,0 % |
Occupation des résidences principales — 49,1 % appartiennent à leurs occupants, 50,0 % sont louées, avec 35 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 900 | 56,7 % |
| Fioul | 257 | 5,0 % |
| Électricité | 1 676 | 32,8 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 260 | 5,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (33 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 522 |
| 2 à 4 ans | 1 087 |
| 5 à 9 ans | 950 |
| 10 ans ou plus | 2 559 |
| Total ménages | 5 118 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 544 |
| Sous-occupation modérée | 1 442 |
| Sous-occupation accentuée | 926 |
| Suroccupation modérée | 479 |
| Suroccupation accentuée | 54 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 660 | 12,9 % |
| 1 voiture | 2 639 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 819 | 35,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 52,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 852 | 2 114 | 61 | 677 |
| 1975 | 3 185 | 3 018 | 61 | 106 |
| 1982 | 3 522 | 3 250 | 61 | 211 |
| 1990 | 4 194 | 4 001 | 54 | 139 |
| 1999 | 4 580 | 4 265 | 65 | 250 |
| 2006 | 4 733 | 4 559 | 55 | 119 |
| 2011 | 4 851 | 4 613 | 25 | 213 |
| 2016 | 4 958 | 4 699 | 39 | 219 |
| 2022 | 5 347 | 5 118 | 45 | 184 |
Trajectoire de long terme: 2 852 logements en 1968, 5 347 en 2022 (+87 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 360 | 302 | 308 | 346 | 244 | 144 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 30 | 18 | 11 | 26 | 63 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0,8 % |
| Classe B | 20 | 0,7 % |
| Classe C | 544 | 17,8 % |
| Classe D | 1 088 | 35,6 % |
| Classe E | 1 128 | 36,9 % |
| Classe F | 157 | 5,1 % |
| Classe G | 99 | 3,2 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 37 % des logements et 19 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 159 | 5,2 % |
| Classe B | 420 | 13,7 % |
| Classe C | 524 | 17,1 % |
| Classe D | 1 097 | 35,9 % |
| Classe E | 735 | 24,0 % |
| Classe F | 82 | 2,7 % |
| Classe G | 42 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 36 %, 36 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 321 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 266 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 179 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 321 kWh/m²/an, contre 99 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 222 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 17 |
| Classe B | 7 | 13 |
| Classe C | 94 | 450 |
| Classe D | 172 | 916 |
| Classe E | 109 | 1 019 |
| Classe F | 61 | 96 |
| Classe G | 60 | 39 |
Les maisons affichent une classe dominante D (258 kWh/m²/an), les appartements E (239) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 359 |
| T3 | 595 |
| T4 | 512 |
| T5+ | 90 |
Faut-il investir à Aubergenville en 2026 ?
Aubergenville, ville de la couronne ouest francilienne, bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'une démographie dynamique. Son marché immobilier, après une correction post-2020, affiche aujourd'hui une stabilité relative. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'un investissement dans ce territoire aux contrastes marqués.
Avec un rendement locatif brut de 9,8 % pour les appartements, Aubergenville se positionne comme un marché à fort potentiel de rentabilité, malgré une fragilité économique locale.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les appartements pour la rentabilité locative, en acceptant une fragilité économique locale et un parc vieillissant.
Points clés
- ✓ Rendement locatif exceptionnel (9,8 % brut)
- ✓ Accessibilité ferroviaire de premier ordre
- ✓ Dynamique démographique positive (+6,3 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,8 %)
- ⚠ Parc immobilier énergivore (classe E dominante)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 795 €/m², Aubergenville reste moins chère que 65 % des communes françaises.
- Le prix est inférieur de 35 % à la médiane des Yvelines, marquant un net effet de levier.
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles, où il plafonne souvent à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Aubergenville
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,4 %.
Indices immobiliers d'Aubergenville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (3,4/10) : le marché n'est pas sous tension, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (3,4/10) : le marché n'est pas sous tension, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est important, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est important, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc de logements sociaux important.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,7/10) : la demande locative est solide, portée par une population jeune et un parc de logements sociaux important.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : aucune opportunité de location saisonnière ou touristique à espérer.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : aucune opportunité de location saisonnière ou touristique à espérer.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2551,1 — Percentile dept : 12/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 41/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1413,7 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 59/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,0 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2551,1 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 6/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1413,7 — Percentile dept : 18/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Aubergenville : opportunités et risques
Investir à Aubergenville en 2026 a du sens pour une seule stratégie : la location annuelle en appartement, visant un rendement brut élevé. Le calcul est implacable : avec un prix d'entrée moyen de 126 522 € pour 66 m² et un loyer médian de 15,7 €/m²/mois, le rendement dépasse les 9 %. Néanmoins, il faut immédiatement déduire les charges récurrentes, à commencer par la taxe foncière, fixée à 38,45 % en 2024, qui rogne significativement la rentabilité nette.
La sélection du bien est cruciale pour mitiger les risques. Il convient d'éviter les passoires thermiques, sous peine d'interdiction de location à moyen terme, et de privilégier les biens rénovés ou bien orientés vers la gare. Le taux de vacance local, estimé à 8 % dans nos calculs de rendement net, reflète la concurrence avec un parc social représentant 34 % des logements.
La stratégie de plus-value à long terme est plus incertaine. Si l'écart de prix avec les communes voisines offre une marge théorique de rattrapage, elle dépendra de l'amélioration des indicateurs économiques locaux et d'un rééquilibrage du parc. La faible construction neuve (-19 % de tendance) et la dynamique démographique positive sont des signaux favorables, mais l'horizon reste le moyen-long terme.
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Données du marché immobilier à Aubergenville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Aubergenville repose sur un paradoxe, selon les données DVF 2024 : une rentabilité locative brute record pour les appartements (9,8 %), couplée à une accessibilité à la propriété difficile pour les locaux. Cet écart s'explique par un revenu médian modeste (23 070 €) et un parc scindé en deux. D'un côté, des maisons familiales dont le prix médian dépasse 3 200 €/m² ; de l'autre, un important contingent d'appartements, souvent dans des copropriétés ou du logement social, valorisés autour de 1 815 €/m².
La proximité de la gare d'Élisabethville, à 1,5 km, est un atout structurant qui explique en partie la demande locative soutenue, notamment de la part de jeunes actifs travaillant à Paris ou dans les pôles économiques de l'Ouest francilien. Toutefois, cette attractivité ne se traduit pas par une flambée des prix, contenue par les indicateurs socio-économiques locaux et un taux de chômage élevé (13,8 %).
Enfin, la santé énergétique du parc est un point d'attention majeur. La classe DPE dominante est E, et près de 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Cette caractéristique pèsera sur la valorisation future, la loi Climat et Résilience imposant des rénovations obligatoires, et représente un risque pour les investisseurs négligents.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aubergenville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Aubergenville a chuté de 10,8 % entre 2020 (3 132 €/m²) et 2024 (2 795 €/m²), marquant un net retour à des niveaux plus accessibles après la surchauffe post-Covid. La baisse a été particulièrement prononcée en 2023 (-7,6 %), avant une légère remontée de +2,6 % en 2024 qui pourrait signaler un plancher. Cette évolution contraste avec la stabilité ou la hausse observée dans des communes voisines plus cossues, confirmant le caractère plus volatile et accessible du marché aubergenvillois. Pour un acheteur en 2026, cette correction passée offre un point d'entrée moins exposé qu'il y a cinq ans, mais la faible pression immobilière actuelle (IPI à 3,4/10) limite la probabilité d'une flambée des prix à court terme.
Évolution du marché immobilier d'Aubergenville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 712 €/m² → 2 716 €/m² (+0,1 %), volume annuel actuel 154 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'effort d'acquisition reste significatif : pour la maison médiane de 89 m² à 288 000 €, un ménage au revenu médian local (23 070 €) devrait y consacrer 12,5 années de revenus. Le scénario est plus accessible à l'investisseur : l'appartement type de 66 m² à 126 522 € génère un loyer mensuel estimé à 1 036 €. Même avec un taux d'endettement élevé, ce loyer couvrirait une part substantielle de la mensualité, réduisant l'effort net mensuel. Le rendement brut de 9,8 % est exceptionnel, mais il doit être nuancé par la taxe foncière (38,45 %), les charges de gestion et un taux de vacance non négligeable dans un parc locatif social important, aboutissant à un rendement net estimé à 6,1 %.
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 154 transactions ont été enregistrées, un volume stable par rapport à 2023 mais en net retrait par rapport aux pics de 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (70 ventes) et appartements (84 ventes). Le marché des maisons, avec une surface médiane de 89 m², représente la majorité de la valeur échangée. Le caractère du marché est plutôt favorable à l'acheteur : la faible pression (IPI) et le volume d'activité modéré laissent de l'espace à la négociation, d'autant que le parc est ancien (seulement 8,6 % construit après 2006) et que la classe énergétique dominante est E. Les signaux d'évolution sont donc prudents, avec une liquidité moyenne et des biens qui nécessitent souvent des travaux.
Répartition des ventes
45,5 % de maisons et 54,5 % d'appartements parmi les 154 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 45,5 % de maisons et 54,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 154 | 70 | 84 |
| Prix médian/m² | 2 716 € | 3 158 € | 1 815 € |
| Prix moyen/m² | 2 713 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 197 | 2 712 € |
| 2022 | 172 | 2 930 € |
| 2023 | 102 | 2 722 € |
| 2024 | 102 | 2 746 € |
| 2025 | 154 | 2 716 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Aubergenville est atone. Seulement 8 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-19 % par rapport aux cinq années précédentes). Avec 353 logements autorisés sur les cinq dernières années, l'offre nouvelle reste marginale face à un parc existant de plus de 5 300 logements. Cela indique une faible pression urbanistique et un risque de sur-offre nul, mais aussi un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié au profil socio-économique de la commune. Cette faible production neuve peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, mais elle ne répond pas à la pression démographique (+6,3 % en 5 ans), reportant la demande sur un parc souvent vieillissant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 768 autorisations pour 1 342 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Aubergenville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Aubergenville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 334 logements ont été autorisés à à Aubergenville, +9 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Aubergenville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aubergenville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Aubergenville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 059 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aubergenville: classe E en tête, 8,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une classe énergétique dominante E, avec une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an. Seulement 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de louer les passoires F et G dès 2025, puis les E en 2034. Pour un acheteur, vérifier le DPE est crucial : un bien classé E devra probablement être rénové d'ici une décennie, avec un coût estimé à 20 000 à 50 000 € pour atteindre la classe C.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Leur prix d'entrée plus bas (1 815 €/m²) et leur rendement brut supérieur en font la cible prioritaire. Attention au parc ancien : seulement 8,6 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est E (243 kWh/m²/an). Le risque de passoires thermiques (8,3 % classées F/G) impose une vigilance accrue sur le DPE.
Quelles zones cibler à Aubergenville ?
La proximité de la gare d'Élisabethville (1,5 km) et du centre-bourg, avec ses 475 équipements et commerces, constitue le secteur le plus porteur pour la location. Les quartiers plus éloignés, où le prix du foncier est plus bas, pourraient offrir des opportunités, mais avec une demande potentiellement plus fragile. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-19 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Aubergenville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Aubergenville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul de rendement net. La dépendance à une économie locale modeste (revenu médian de 23 070 €) et un taux de chômage élevé peuvent fragiliser les loyers. Le parc énergétique, vieillissant, expose à des travaux de rénovation obligatoires (loi Climat). Enfin, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), un facteur à vérifier lors de l'acquisition.
Cas pratique : un investissement type à Aubergenville
Pour un appartement de 66 m² à Aubergenville, l'investissement médian s'élève à 126 522 €. Loué 15,7 €/m², il génère 1 036 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 9,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net atteint 6,1 %, soit 643 € nets par mois. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 600 €, dégageant un cash-flow positif faible. Prévoyez un apport pour les travaux éventuels.
Erreurs à éviter quand on investit à Aubergenville
- Négliger la taxe foncière élevée (38,45 %)
- Sous-estimer les coûts de rénovation énergétique
- Oublier la vacance locative (3,4 % de vacants)
- Ignorer les 34 % de logements sociaux
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Aubergenville suit la saisonnalité francilienne : un pic des transactions au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne est propice aux achats, avec moins de concurrence. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. Les vacances scolaires ralentissent les visites. Pour maximiser ses chances, mieux vaut mettre son bien en vente en février-mars ou en septembre, lorsque la demande est la plus forte. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier.
Le saviez-vous ?
- Aubergenville compte 1 monument historique protégé.
- 97,1 % des logements sont couverts par la fibre.
- La dette communale s'élève à 317 € par habitant.
S'installer à Aubergenville : cadre de vie et logement
S'installer à Aubergenville, c'est profiter des services d'une petite ville bien équipée, avec 475 commerces et services de proximité, tout en bénéficiant d'une desserte exceptionnelle vers Paris via la gare d'Élisabethville. La commune, membre de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine et Oise, affiche un profil jeune (âge médian de 36,6 ans) et familial, porté par une démographie positive.
Le cadre de vie est cependant à nuancer. Le territoire est concerné par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, et compte 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces contraintes, couplées à un taux de chômage supérieur à la moyenne régionale, dessinent les limites de l'attractivité résidentielle. Pour les acheteurs, le confort numérique est excellent avec une couverture fibre de 97,1 %.
Carte du marché immobilier à Aubergenville
Aubergenville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aubergenville
Avec une température moyenne de 11,7°C et 631 mm de précipitations annuelles, Aubergenville bénéficie d'un climat océanique tempéré. Les hivers sont rarement rigoureux, les étés modérés. Ce climat convient aux familles et actifs recherchant une douceur relative, sans canicule estivale ni froid intense. L'altitude moyenne de 56 m limite les brouillards tenaces. Un atout pour les activités extérieures, à seulement 1,5 km de la gare d'Élisabethville.
À qui s'adresse Aubergenville ?
Aubergenville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles aux budgets contraints, attirés par la taille de la ville et ses services. Les acheteurs recherchant une maison individuelle sans s'éloigner totalement de l'agglomération parisienne y trouveront aussi une opportunité, à condition d'accepter un parc souvent ancien (seulement 8,6 % de constructions post-2006) et une performance énergétique moyenne (classe E dominante).
Avantages et limites à Aubergenville
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (ex : 3 789 €/m² à Villepreux)
- Dynamisme démographique avec +9,9 % d'habitants en 10 ans
- Accès transports : gare TGV à 1,5 km pour Paris
- Équipements et services nombreux (475 au total)
- Connectivité très haut débit et fibre excellente (97,1 %)
− À prendre en compte
- Performance énergétique moyenne du parc (classe E dominante)
- Exposition à un risque d'inondation (PPRI de la Seine et de l'Oise)
- Taux de chômage local élevé (13,8 %)
Composition du parc immobilier à Aubergenville
5 347 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 922 maisons et 3 414 appartements à à Aubergenville.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier se compose à 36 % de maisons individuelles. La propriété est majoritaire (49,1 %), signe d'un ancrage résidentiel fort. Seulement 0,8 % de résidences secondaires, ce qui limite la spéculation saisonnière. En revanche, les logements sociaux représentent 34 % du parc, une part importante qui peut modérer la hausse des loyers dans le privé. Le taux de vacance de 3,4 % indique une demande soutenue, sans pénurie excessive. Un marché équilibré, plutôt stable, adapté aux primo-accédants.
Ancienneté du parc à Aubergenville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 026 logements).
- Avant 1919 2,2 % 112 logts
- 1919-1945 4,7 % 235 logts
- 1946-1970 40,0 % 2 010 logts
- 1971-1990 33,3 % 1 673 logts
- 1991-2005 11,2 % 561 logts
- 2006-2019 8,6 % 434 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Aubergenville
475 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Aubergenville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aubergenville est exposée à un risque d'inondation (PPRI de la Seine et de l'Oise), historiquement attesté par neuf arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Les cavités souterraines sont recensées mais localisées. Pour tout achat, consultez le plan de prévention des risques (PPRI) qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Ces risques sont maîtrisés mais peuvent affecter l'assurabilité et la valeur du bien à long terme.
Cas pratique : un achat type à Aubergenville
Pour une maison de 89 m² à Aubergenville, le prix médian est de 287 915 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 259 123 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 570 €. Cela représente 82 % du revenu médian local mensuel (1 923 €), un effort important. Il faudrait un revenu bimodal ou un apport plus conséquent pour que le projet soit viable. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent 23 033 € à l'investissement initial.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubergenville
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre
- Négliger le PPRI inondation (9 arrêtés)
- Surévaluer sa capacité d'emprunt
- Ignorer les frais de notaire (8 %)
Points clés à retenir à Aubergenville
- Prix médian à 2 795 €/m² (+2,6 % en un an)
- Rendement brut des appartements : 9,8 %
- Climat doux : 11,7°C de moyenne, 631 mm de pluie
- Stabilité : 49,1 % de propriétaires occupants
- Maisons à 3 158 €/m², appartements à 1 815 €/m²
- Rendement net estimé à 6,1 % après charges
- Revenu médian local de 23 070 € (rang 42/48)
- Taxe foncière à 38,45 %, un taux élevé
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aubergenville ?
À Aubergenville, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise : la proximité de la gare d'Élisabethville (1,5 km) ajoute jusqu'à 10 % au prix au m². L'état du bien et sa performance énergétique sont devenus déterminants : un DPE E pénalise de 5 à 10 % face à un bien rénové. Pour une maison, la superficie du terrain compte, mais moins qu'en zone rurale. La vue, l'étage (avec ascenseur) pour les appartements, et la présence de commerces à moins de 500 m (102 commerces sur la commune) sont des atouts. La présence de 12 établissements scolaires attire les familles, soutenant la demande.
Estimation indicative d'une maison à Aubergenville
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
255 304 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, ancrée sur les 106 transactions récentes, évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une stagnation du bien sur le marché, et une sous-évaluation qui génère une moins-value. À Aubergenville, où la fourchette de prix est large (de 1 869 à 3 374 €/m²), se fier à une moyenne brute est risqué. Une expertise fine permet de positionner son bien au juste prix, en tenant compte des risques spécifiques comme le PPRI ou de l'attractivité de certains quartiers, pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne au m², mais ignorent les micro-marchés d'Aubergenville : la différence entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires éloignés peut dépasser 20 %. Un professionnel local intègre l'état réel (humidité, fissures, qualité des matériaux) et la performance énergétique, désormais cruciale. Il ajuste aussi en fonction de la rareté : les maisons représentent 36 % du parc seulement, donc très demandées. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente et optimisant le prix. Son expertise vaut le coût, surtout avec un prix médian en hausse de 2,6 % en un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m²
- Oublier l'état énergétique (classe E dominante)
- Négliger la localisation précise
- Sous-estimer l'impact des travaux
Investir à Aubergenville : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Aubergenville requiert une connaissance fine de ses quartiers et de son parc, souvent ancien. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en achat stratégique, en évitant les passoires thermiques et en ciblant les biens à fort rendement.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend du bien, de la rue et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Aubergenville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 106 ventes récentes à Aubergenville
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aubergenville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aubergenville ?
Le prix médian global était de 2 795 € par mètre carré en 2024, selon les données DVF. Les maisons se vendaient en médiane à 3 158 €/m² et les appartements à 1 815 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 89 m² et 66 m².
Aubergenville est-elle une bonne commune pour investir en location ?
Oui, pour les appartements, le rendement locatif brut est très élevé (9,8 %). Néanmoins, le taux de chômage local de 13,8 % et la part importante de logements sociaux (34 %) indiquent un marché locatif potentiellement volatile, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Comment ont évolué les prix à Aubergenville ces dernières années ?
Le prix médian a baissé de 10,8 % entre 2020 et 2024, passant de 3 132 €/m² à 2 795 €/m². Après une correction en 2023, une légère reprise de +2,6 % a été enregistrée en 2024, suggérant une possible stabilisation.
Aubergenville est-elle bien desservie par les transports ?
Très bien desservie. La gare d'Aubergenville-Élisabethville, située à 1,5 km du centre, offre des liaisons ferroviaires vers Paris Saint-Lazare. La commune est également intégrée au réseau de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine et Oise.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Aubergenville ?
Deux risques principaux : environnemental, avec un PPRI (inondation) et un historique de catastrophes naturelles ; et énergétique, avec un parc dominé par la classe DPE E et 8,3 % de passoires thermiques, pouvant engendrer des coûts de rénovation importants.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aubergenville.
Communes limitrophes d'Aubergenville
Aubergenville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 716 €/m² en médiane, Aubergenville s'inscrit dans la moyenne des Yvelines (3 804 €/m²) et reste +7,1 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Aubergenville varie peu (+0,1 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 727 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Aubergenville — maisons à 3 158 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 1 815 €/m² pour 68 m². Rapporté au revenu médian d'Aubergenville, un logement de 94 m² (296 852 €) représente 12,9 années de ressources brutes.
Loyers observés à Aubergenville: 15,7 €/m²/mois pour un appartement, 15,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,4 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Aubergenville (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 334 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Aubergenville est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 32 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).