Faut-il investir à Hérouville-Saint-Clair en 2026 ?
Banlieue de Caen intégrée à la communauté urbaine Caen la Mer, Hérouville-Saint-Clair bénéficie d'une démographie jeune et dynamique (+9,7 % en 10 ans) et d'un très bon niveau d'équipements. Le marché immobilier local, porté par cette attractivité, a connu une hausse soutenue des prix. Cette analyse décrypte si cette tendance offre encore des opportunités pour l'investisseur en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,7 % et une attractivité territoriale dans le top quart du département, la commune séduit les investisseurs mais cache une fragilité économique.
Verdict
➤ Cibler les appartements pour un rendement locatif immédiat, en acceptant un risque locatif lié à la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,7 %)
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,5/10)
- ✓ Évolution démographique positive (+9,7 % en 10 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé (19,7 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière faible (IAI 1,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Hérouville-Saint-Clair se situe dans le top quart des communes les plus attractives du Calvados.
- Son prix au m² dépasse de 24 % celui de communes comparables comme Saint-Lô.
- Le rendement locatif brut (7,7 %) surpasse largement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Hérouville-Saint-Clair
Le marché immobilier d'Hérouville-Saint-Clair affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Hérouville-Saint-Clair
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni en surchauffe ni atone, propice à une négociation équilibrée.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni en surchauffe ni atone, propice à une négociation équilibrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des revenus locaux, dépendance à la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenFaible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des revenus locaux, dépendance à la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, offrant une bonne liquidité pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, offrant une bonne liquidité pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : pas de marché saisonnier structuré, le locatif reste essentiellement annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : pas de marché saisonnier structuré, le locatif reste essentiellement annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2156,7 — Percentile dept : 38/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2133,6 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,8 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 36,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 71,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2156,7 — Percentile dept : 62/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 62/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2133,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Hérouville-Saint-Clair : opportunités et risques
Investir à Hérouville-Saint-Clair en 2026 signifie d'abord cibler l'immobilier locatif en appartement. Le rendement brut de 7,7 % est le signal fort, mais il doit être nuancé par la taxe foncière élevée (53,17 %) et par les charges de gestion dans un parc locatif important. Le rendement net estimé à 4,2 % reste correct, surtout dans un contexte de taux d'intérêt encore élevés.
La stratégie de plus-value semble plus risquée à court terme. Les prix ont déjà fortement progressé et l'accessibilité est faible (IAI 1,7/10), indiquant que la marge de hausse pourrait être limitée. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, le temps que la dynamique démographique et les projets de l'intercommunalité Caen la Mer continuent de soutenir la valorisation.
Un point de vigilance majeur réside dans la loi Climat & Résilience. Si le parc présente peu de passoires thermiques (2,7 % classées F/G), l'investisseur doit absolument vérifier le DPE de son acquisition. Par ailleurs, la forte proportion de logements sociaux (42 %) peut, dans certains quartiers, influer sur la valorisation et la demande. La sélection du bien et de son environnement immédiat est donc primordiale.
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Données du marché immobilier à Hérouville-Saint-Clair
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi la barre des 2 000 €/m² en 2023 et continue sa progression modérée (+4,2 % en 2024). Cette hausse, constante depuis cinq ans, s'est opérée dans un marché actif, avec un volume annuel de transactions qui a dépassé les 300 ventes en 2021 et 2022. Les données DVF 2024 soulignent cependant un recentrage sur 256 transactions, signe d'un marché qui entre dans une phase de consolidation.
La structure du parc, avec 42 % de logements sociaux et seulement 19,9 % de maisons individuelles, imprime une forte orientation locative et collective au marché. Cette caractéristique, couplée à un taux de propriétaires occupants très faible (28,8 %), explique la performance du rendement locatif brut. Le parc est récent : 15,5 % des logements ont été construits après 2006, offrant un bon confort énergétique avec une classe DPE dominante C.
La proximité immédiate de Caen, accessible via un réseau de transports dense, et la présence de 797 équipements selon l'INSEE, font d'Hérouville-Saint-Clair une ville à part entière, très bien dotée. Néanmoins, cette attractivité se heurte à un taux de chômage local de 19,7 %, supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut fragiliser la demande locative locale et impose de cibler des profils d'actifs stables ou des étudiants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Hérouville-Saint-Clair Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DGFiP, le prix médian à Hérouville-Saint-Clair a progressé de 29,5 % entre 2020 et 2024, passant de 1 642 €/m² à 2 126 €/m². Cette hausse est continue, mais le rythme s'est modéré en 2024 (+4,2 %). L'écart entre maisons (2 754 €/m²) et appartements (1 927 €/m²) reste marqué, indiquant deux marchés distincts. Comparé à la moyenne du Calvados, Hérouville-Saint-Clair se positionne clairement comme un marché tendu et valorisé, où l'appréciation du patrimoine a été réelle. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que les opportunités de plus-value faciles semblent derrière nous, et que la sélection du bien devient cruciale.
Évolution du marché immobilier d'Hérouville-Saint-Clair
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Hérouville-Saint-Clair évolue de +14,7 %, passant de 1 791 à 2 054 €/m²; 256 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 256 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (285 en 2023, 340 en 2021) ce qui pourrait signaler un début de ralentissement. Le marché est largement dominé par les appartements (202 ventes, soit 75 % du volume) avec une surface médiane de 50 m². Les maisons, moins nombreuses (54 ventes), affichent une surface médiane de 91 m². D'après la DVF, les dernières ventes confirment la fourchette de prix entre 1 598 et 2 982 €/m² pour 50 % des biens. Le marché reste liquide mais se caractérise par une offre concentrée sur le collectif, reflétant le profil urbain et locatif de la commune.
Répartition des ventes
21,1 % de maisons et 78,9 % d'appartements parmi les 256 transactions enregistrées.
21,1 % maisons, 78,9 % appartements sur 256 ventes: le collectif pèse 78,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 256 | 54 | 202 |
| Prix médian/m² | 2 054 € | 2 754 € | 1 927 € |
| Prix moyen/m² | 2 506 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 319 | 1 791 € |
| 2022 | 310 | 1 878 € |
| 2023 | 280 | 2 042 € |
| 2024 | 211 | 2 115 € |
| 2025 | 256 | 2 054 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve, d'après les données SITADEL, montre une autorisation de 211 logements sur les 5 dernières années, avec une tendance à la hausse de +60 % par rapport à la période précédente. Cependant, seulement 2 logements ont été autorisés en 2024, ce qui indique un net ralentissement récent. Cette offre neuve limitée, dans un contexte de croissance démographique soutenue (+3,7 % en 5 ans), contribue à maintenir la pression sur les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, le faible volume de construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme, mais indique aussi des opportunités limitées dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 16 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Hérouville-Saint-Clair
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Hérouville-Saint-Clair (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Hérouville-Saint-Clair totalise 168 logements sur 5 ans, soit +3 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Hérouville-Saint-Clair
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hérouville-Saint-Clair
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net baisse significativement une fois les charges réelles déduites. À Hérouville-Saint-Clair, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,17 %, un poste conséquent. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,0 %), les frais de gestion, les réparations et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, le rendement net médian d'environ 4,2 % reflète ces prélèvements systématiques, à intégrer dans tout modèle financier.
Performance énergétique du parc à Hérouville-Saint-Clair
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 538 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Hérouville-Saint-Clair est C, avec 2,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (170 kWh/m²/an). Seulement 2,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour les acquéreurs. Néanmoins, les biens classés D ou E devront être rénovés à moyen terme pour respecter les échéances de la loi Climat, une donnée à intégrer dans le budget travaux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 50 m² médians) sont le cœur du marché locatif, avec un prix d'entrée d'environ 95 k€. Le neuf est minoritaire (15,5 % du parc construit après 2006), mais 211 logements ont été autorisés sur 5 ans. L'ancien domine, avec une performance énergétique moyenne (classe DPE C, 170 kWh/m²/an). Attention, 2,7 % du parc est classé passoire thermique (F/G), un risque réglementaire à anticiper.
Quelles zones cibler à Hérouville-Saint-Clair ?
La centralité et la proximité des équipements (289 services et 120 commerces) sont des atouts majeurs pour la location. Les secteurs bien desservis par les transports (lignes de bus vers Caen) et proches du centre-bourg seront les plus résilients. La commune étant d'un seul tenant, il n'y a pas de zones délaissées, mais la vigilance s'impose près des PPRN (inondation) qui peuvent affecter l'assurabilité.
Calculateur de rendement à Hérouville-Saint-Clair
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Hérouville-Saint-Clair
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, supérieure au taux de logements vacants (6 %). La taxe foncière est élevée (53,17 %). Le taux de chômage local (19,7 %) peut fragiliser la solvabilité d'une partie des locataires. Enfin, la future mise en copropriété de grands ensembles anciens peut générer des charges imprévues. Le rendement net des maisons (2,7 %) est trop faible pour couvrir ces risques.
Cas pratique : un investissement type à Hérouville-Saint-Clair
Pour un appartement type de 50 m² à Hérouville-Saint-Clair, comptez environ 95 150 € à l'achat. Au loyer médian de 12,2 €/m², cela génère 610 € de recettes mensuelles, soit un rendement brut de 7,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir nul ou légèrement positif avec un apport adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Hérouville-Saint-Clair
- Négliger la taxe foncière, élevée à 53,17 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (6 % du parc).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché médian (12,2 €/m²).
- Ignorer la forte part de logements sociaux (42 %), concurrents directs.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme scolaire classique, avec une accélération des transactions de mars à juin. La période estivale peut être propice à la négociation, certains vendeurs étant plus pressés. À l'automne, l'activité reprend avant la trêve de fin d'année. Noter que la taxe foncière est exigible en septembre, une date qui peut influencer les décisions de vente pour ajuster le budget des propriétaires.
Le saviez-vous ?
- Hérouville-Saint-Clair compte 4 monuments historiques protégés.
- 44,5 % de la population a moins de 30 ans.
- La ville dispose de 797 équipements publics et commerciaux.
S'installer à Hérouville-Saint-Clair : cadre de vie et logement
S'installer à Hérouville-Saint-Clair, c'est opter pour les avantages d'une grande ville sans en subir le centre. La commune offre une palette complète de services avec 120 commerces, 249 établissements de santé et 79 équipements sportifs. Ce niveau d'équipement, exceptionnel pour une ville de cette taille, est renforcé par une excellente connectivité (fibre à 90,1 %) et la présence de 31 établissements scolaires.
Le cadre de vie est moderne et verdoyé, avec un patrimoine historique protégé qui rappelle l'ancrage normand. La jeunesse de la population (âge médian de 34,7 ans) et la dynamique démographique créent un environnement animé. La proximité de la gare TGV de Caen (3,2 km) ouvre la région parisienne en moins de deux heures, un atout décisif pour les actifs mobiles. En contrepartie, la densité urbaine élevée (2 133 hab/km²) et la faible part de maisons individuelles peuvent rebuter ceux qui recherchent le pavillonnaire.
Carte du marché immobilier à Hérouville-Saint-Clair
Hérouville-Saint-Clair et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Hérouville-Saint-Clair
Avec une température moyenne annuelle de 11,5 °C et 740 mm de précipitations, le climat d'Hérouville-Saint-Clair est océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés rarement caniculaires, un atout pour le confort de vie. Ce profil séduit les populations recherchant une absence d'extrêmes climatiques, idéal pour les familles avec enfants ou les actifs profitant des 79 équipements de sport et loisirs sans contrainte météorologique forte.
À qui s'adresse Hérouville-Saint-Clair ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un accès facile à Caen à moindre coût. Les investisseurs cherchant un rendement locatif sur petit appartement y trouvent aussi leur compte. Les familles pourront être attirées par les nombreux équipements scolaires et sportifs, mais l'offre en maisons individuelles est limitée (19,9 % du parc). Les retraités (23,1 % des habitants) apprécient la densité de services de proximité.
Avantages et limites à Hérouville-Saint-Clair
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Caen et gare TGV à 3,2 km
- Densité exceptionnelle de services et commerces (797 équipements)
- Parc immobilier récent et performant (DPE C dominant)
- Démographie jeune et dynamique (+3,7% en 5 ans)
- Connexion fibre très développée (90,1% des logements)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,7%, le plus haut du département)
- Exposition à un risque inondation (PPRN en vigueur)
- Offre limitée en maisons individuelles (moins de 20% du parc)
Composition du parc immobilier à Hérouville-Saint-Clair
11 971 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Hérouville-Saint-Clair est majoritairement collectif: 80,1 % d'appartements contre 19,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une forte proportion de logements sociaux (42,0 %) et de locataires (seulement 28,8 % de propriétaires). Cette structure, courante dans les villes de la CU Caen la Mer, crée un marché locatif dynamique mais peut aussi modérer la tension sur les prix à l'achat. Le faible taux de résidences secondaires (1,0 %) et un taux de vacance de 6,0 % indiquent un parc essentiellement dédié à l'habitation principale, signe d'une demande ancrée dans le quotidien.
Ancienneté du parc à Hérouville-Saint-Clair
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 121 logements).
- Avant 1919 1,4 % 153 logts
- 1919-1945 0,6 % 72 logts
- 1946-1970 29,0 % 3 223 logts
- 1971-1990 40,7 % 4 531 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 416 logts
- 2006-2019 15,5 % 1 727 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Hérouville-Saint-Clair
797 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Hérouville-Saint-Clair
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux plans de prévention des risques actifs : un PPRN pour la basse vallée de l'Orne et un PPRT lié aux dépôts pétroliers côtiers. Ces documents définissent des zones où la construction ou la rénovation peuvent être réglementées, voire interdites. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consulter le cadastre des risques sur Géorisques est une étape indispensable avant toute offre, pour connaître les contraintes exactes du terrain visé.
Erreurs à éviter quand on achète à Hérouville-Saint-Clair
- Ne pas consulter les PPRN et PPRT actifs sur la parcelle.
- Oublier de vérifier le DPE, clé pour les futures obligations.
- Surestimer son budget sans compter les frais de notaire (7-8%).
- Négliger la copropriété : demander les procès-verbaux récents.
Points clés à retenir à Hérouville-Saint-Clair
- Prix médian à 2 126 €/m², en hausse de 4,2 % sur un an.
- Rendement brut médian de 7,7 % pour les appartements.
- Climat doux avec 11,5 °C de moyenne et 740 mm de pluie.
- Écart majeur entre maisons (2 754 €/m²) et appartements (1 927 €/m²).
- Parc jeune : seulement 2 % des logements construits avant 1945.
- DPE majoritairement classe C, un atout valorisable.
- Revenu médian local de 18 840 € pour un prix de bien type à 265 083 € (maison).
- Taux de logements vacants de 6,0 % à provisionner.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Hérouville-Saint-Clair ?
À Hérouville-Saint-Clair, l'écart de prix entre maisons (2 754 €/m²) et appartements (1 927 €/m²) guide l'estimation. Pour une maison, la taille du terrain et la proximité des 31 établissements scolaires sont des leviers de valeur majeurs. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la rénovation et la performance énergétique (DPE) créent des écarts. La présence d'un balcon ou d'une place de parking dans un secteur bien connecté à la gare TGV de Caen (3,2 km) peut justifier un prix au mètre carré supérieur de 10 à 15 %.
Estimation indicative d'une maison à Hérouville-Saint-Clair
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 130 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour maximiser votre prix de vente sans risquer une stagnation. Sur la base d'un prix médian de 2 126 €/m², une erreur de 5 % représente plus de 10 000 € sur un bien de 100 m². Les données DVF-DGFiP 2024 révèlent une fourchette de prix très large (de 1 598 à 2 982 €/m²), où la localisation exacte, l'état du bien et le DPE font la différence. L'expertise locale intègre aussi les risques naturels (PPRN) et la fiscalité (taxe foncière à 53,17 %) qui impactent l'attractivité.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à capter la réalité des micro-marchés d'une ville comme Hérouville-Saint-Clair, où un quartier proche du centre commercial diffère sensiblement d'un secteur plus pavillonnaire. Un professionnel local évalue l'état réel du bien, l'exposition aux nuisances ou aux risques, et la demande précise pour ce type de bien. Son estimation, étayée par les transactions réelles (DVF), sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent bien informés dans un marché où le prix médian a augmenté de 4,2 % en un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m², très variable.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la vue, de l'étage ou de l'exposition.
- Négliger l'impact des 3 risques naturels recensés sur la valeur.
Investir à Hérouville-Saint-Clair : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux ne suffit pas. Identifier le bon bien au bon prix, dans une commune où le parc est majoritairement locatif, exige une connaissance fine des quartiers et de la demande. Notre réseau local vous aide à transformer cette analyse en opération concrète.
Les chiffres dressent le tableau, mais la réussite d'un investissement se joue dans la sélection précise du bien et du quartier.
Évaluez précisément votre bien à Hérouville-Saint-Clair grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Prix médian actualisé (2 126 €/m² en 2024)
- Analyse des tendances par type de bien
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hérouville-Saint-Clair
Quel est le prix moyen au m² à Hérouville-Saint-Clair ?
Le prix médian est de 2 126 €/m² en 2024, avec un prix moyen de 2 427 €/m². Pour un appartement, il faut compter 1 927 €/m², et 2 754 €/m² pour une maison.
Hérouville-Saint-Clair est-elle plus chère que Caen ?
Les données DVF 2024 pour Caen indiquent un prix médian global d'environ 2 400 €/m². Hérouville-Saint-Clair est donc légèrement moins chère que le centre urbain principal, tout en offrant un cadre de vie très équipé.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est de 7,7 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes, le rendement net est estimé à environ 4,2 % pour les appartements.
La commune est-elle attractive pour les familles ?
Oui, avec 31 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et une démographie jeune (44,5 % de moins de 30 ans), Hérouville-Saint-Clair est une commune familiale. Cependant, l'offre en maisons individuelles est limitée (19,9 % du parc).
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est soumise à un plan de prévention des risques naturels (PPRN) pour la basse vallée de l'Orne, principalement lié aux inondations. La sismicité et le radon sont classés faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Hérouville-Saint-Clair est 24 % plus chère que Le Petit-Quevilly, avec des indicateurs similaires, mais affiche un rendement locatif supérieur de 2 points, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour les appartements.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Hérouville-Saint-Clair.
Communes limitrophes d'Hérouville-Saint-Clair
Hérouville-Saint-Clair est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 054 €/m² à Hérouville-Saint-Clair contre 2 536 €/m² pour le Calvados.
Hausse contenue du prix médian: +14,7 % sur la période 2021-2025. 1 376 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché d'Hérouville-Saint-Clair (78,9 % des ventes), avec un prix médian de 1 927 €/m². Un bien type de 95 m² revient à environ 261 630 €, soit 13,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce d'Hérouville-Saint-Clair avoisinent 12,2 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 168 logements autorisés sur 2021-2025, dont 83 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Hérouville-Saint-Clair est dans la géographie typique de la Normandie, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral du Calvados, à 20 km environ, dans un relief de plaine, à 67 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).