Le marché immobilier de La Madeleine affiche un prix médian de 3 381 €/m², selon les données DVF 2024. Sur un an, les valeurs ont reculé de 3,1 %, une correction à replacer dans un contexte national. La commune enregistre 360 transactions annuelles, un volume soutenu pour une ville de 3 km². Cette page décrypte les prix, la tendance et le profil des acheteurs pour vous aider à évaluer votre bien.
Comment se porte le marché immobilier à Madeleine
Le marché est porté par les appartements, qui représentent 235 ventes sur 360, à un prix médian de 3 299 €/m² pour 59 m². Les maisons, plus rares (125 ventes), se négocient 3 572 €/m² pour 85 m² médians. La fourchette centrale (Q1-Q3) s'étire de 2 696 à 3 992 €/m², signe d'une diversité de biens. La baisse des prix de 3,1 % en un an peut signaler un rééquilibrage après des années de hausse, dans un contexte de remontée des taux. La proximité immédiate de Lille (gare à 0,8 km) maintient une demande solide, notamment pour les logements compacts et bien connectés.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -3,1 % sur un an s'inscrit dans un ajustement du marché national après la hausse post-Covid. Sur un horizon plus long, la stabilité relative des prix à La Madeleine est soutenue par des indicateurs solides : connexion TGV, densité d'équipements (769 commerces et services) et attractivité de la MEL. Le marché actuel peut donc être vu comme une phase de consolidation, potentiellement favorable aux acheteurs qui peuvent négocier, sans effondrement grâce à la demande locative portée par 37,9 % de moins de 30 ans.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Madeleine
Le parc est mixte : 28,4 % de maisons et une large majorité d'appartements. Seulement 43,3 % de propriétaires occupants, un taux bas qui indique une forte proportion de locataires et d'investisseurs. Les acquéreurs sont souvent des jeunes actifs ou des ménages modestes attirés par la centralité et les transports. Les transactions concernent à 65 % des appartements, typiques d'une commune dense (7 263 hab/km²). Les résidences secondaires (3,2 %) et les logements vacants (9,1 %) pèsent peu sur la liquidité globale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche actuellement en faveur des acheteurs, avec une baisse des prix et un volume de construction neuve en net recul (-60 % sur 5 ans). Néanmoins, la faible superficie communale et la densité élevée limitent l'offre foncière. Les biens bien placés (proches gare, rénovés) partent vite, tandis que les passoires thermiques (6,8 % du parc en F/G) peuvent rencontrer des difficultés. La taxe foncière, à 43,83 %, est un élément à intégrer dans les calculs pour les investisseurs comme pour les résidents.
Dernières ventes enregistrées à Madeleine
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Madeleine
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Madeleine
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Madeleine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Madeleine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La chute de 60 % des autorisations de construire sur 5 ans est un signal fort. Seulement 127 logements ont été autorisés en 2024. Cette baisse drastique de l'offre neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Elle reflète aussi les difficultés actuelles du secteur de la promotion immobilière (coût des matériaux, taux d'intérêt) et la saturation foncière d'une commune déjà très dense (1er rang dans sa catégorie).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme métropolitain lillois : une reprise d'activité en mars-avril et une seconde rentrée en septembre. L'automne peut être propice aux négociations, certains vendeurs voulant conclure avant l'hiver. Le calendrier fiscal (taxe foncière payable en octobre) peut aussi motiver des ventes en début d'année. La faible activité touristique n'induit pas de variation saisonnière significative des prix.
Le saviez-vous ?
- Densité record : 1ère sur 18 dans sa catégorie au département.
- La commune compte 769 équipements sur seulement 3 km².
- Le parc de logements est jeune : 12,3 % construits après 2006.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Madeleine
- Prix médian : 3 381 €/m² (DVF 2024).
- Maisons 6 % plus chères que les appartements.
- Correction de -3,1 % sur un an.
- Prix total moyen d'une maison : 303 620 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Madeleine
Quel est le prix au m² à La Madeleine ?
Le prix médian global est de 3 381 €/m² (DVF 2024). Les maisons valent 3 572 €/m² et les appartements 3 299 €/m². La fourchette de prix la plus courante se situe entre 2 700 et 4 000 €/m².
Le prix immobilier à La Madeleine est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 3,1 % sur un an. Cette correction suit la tendance nationale de remontée des taux de crédit, mais le marché local reste actif avec 360 transactions annuelles.
Combien de temps pour vendre un bien à La Madeleine ?
Aucun délai médian n'est fourni, mais la dynamique du marché (baisse des prix, offre neuve en baisse) suggère une vente possible sous 3 à 6 mois pour un bien bien positionné et correctement prix.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Madeleine ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
- Prise en compte des spécificités de votre bien
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