Marché fortement touristique au Plessis-Gassot : la pression des résidences secondaires (IPTI élevé) façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤
investissement fortement recommandé
Points clés
✓ Marché locatif porteur
✓ Territoire très attractif
Pour qui est faite cette commune ?
✗Investisseur locatif classique
✗Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
✗Investisseur plus-value long terme
✗Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
Opportunité locative forte (IOL 8,4)
Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier au Plessis-Gassot
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 8,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du Plessis-Gassot
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,4
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
93
% résidences secondaires (demande saisonnière)
58
Croissance démographique (5 ans)
100
7,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
58
% de logements vacants
64
Faible densité (proxy isolement touristique)
95
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliersDVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,9 €/m² pour un appartement et 13,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition…
Détail des transactions immobilièresTableau complet des ventes DVF
Indicateur
Global
Nombre de transactions
0
Prix médian/m²
0 €
Prix moyen/m²
0 €
Construction et développement immobilierSITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 28 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve au Plessis-Gassot (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Plessis-Gassot: 2 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-82 %).
2logements autorisés
sur 5 ans
0en 2025
dernière année connue
-82 %vs 5 années précédentes
tendance
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Plessis-Gassot
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique).
Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Appartements
Bas14,5 €/m²
Médian16,9 €/m²
Haut19,6 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas10,8 €/m²
Médian13,8 €/m²
Haut17,7 €/m²
Écart de 6,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance
énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Plessis-Gassot
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée
à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative
(~50 % du loyer annuel marché).
Données DGFiP 2024.
Taux taxe foncière sur le bâti24,02 %
Moyenne dept : 42,51 %
-18,49 pt
Moyenne France : 43,01 %
-18,99 pt
Taxe d'habitation (rappel)7,65 %
supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires
Évolution du taux sur 4 ans
23,43 %2021
24,05 %2022
24,05 %2023
24,02 %2024
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,02 %)
ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa
valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative
du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien
inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons
à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité
des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur
indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois
de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux
voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc au Plessis-Gassot
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique)
· 25 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Plessis-Gassot: majorité classée C, part de passoires thermiques à 12,0 %.
Classe dominanteC
Passoires thermiques12,0 %
F + G
Conso moyenne227 kWh/m²/an
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Plessis-Gassot
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort
résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Rendement brut—
Rendement net—
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %)—
Effort résiduel—
S'installer au Plessis-Gassot : cadre de vie et logement
Le Plessis-Gassot compte 102 habitants, à 103 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 616 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 8 équipements recensés (BPE INSEE).
Catégoriepetit village
IntercommunalitéCA Roissy Pays de France
Population102 hab.
Carte du marché immobilier au Plessis-Gassot
Le Plessis-Gassot et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la
population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
moins chermoyenplus cher
Composition du parc immobilier au Plessis-Gassot
45 logements recensés (INSEE).
Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 55,6 % de maisons, 44,4 % d'appartements sur un total de 45 logements.
91,1 %Résidences principales
41 logements
2,2 %Résidences secondaires
1 logements
6,7 %Logements vacants
3 logements
46,3 %Propriétaires
de leur résidence
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc au Plessis-Gassot
Répartition des résidences principales par époque de construction
(recensement INSEE — 36 logements).
17%
14%
25%
22%
14%
8%
Avant 191916,7 %
6 logts
1919-194513,9 %
5 logts
1946-197025,0 %
9 logts
1971-199022,2 %
8 logts
1991-200513,9 %
5 logts
2006-20198,3 %
3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Plessis-Gassot
8 équipements recensés par l'INSEE
(Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles,
professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
1
Commerces
2
Services
5
Santé
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Plessis-Gassot
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat.
Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des
sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou
scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient
leurs nouvelles versions.
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
DGFiP
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,9 €/m² pour un appartement et 13,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Plessis-Gassot est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 103 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
