Avec 2 435 €/m² en médiane, Villiers-le-Bel s'inscrit dans la moyenne du Val-d'Oise (3 438 €/m²) et reste -4,0 % au regard de la médiane nationale. Entre 1 892 et 3 488 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Villiers-le-Bel présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Côté classement départemental, Villiers-le-Bel compte parmi les 9 % les plus abordables du Val-d'Oise.
Le prix médian au m² à Villiers-le-Bel est stable entre 2020 et 2024 (-0,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 890 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -5,6 % du prix médian.
Marché mixte à Villiers-le-Bel: maisons à 3 066 €/m² et appartements à 2 240 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (80 m² à 245 280 €) équivaut à 15,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Villiers-le-Bel: 18,6 €/m²/mois pour un appartement, 17,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 10,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 649 logements autorisés et 760 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villiers-le-Bel est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Contexte physique: à 87 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
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Faut-il investir à Villiers-le-Bel en 2026 ?
En lisière de la Plaine de France et à moins de 6 km de l'aéroport du Bourget, Villiers-Le-Bel combine une desserte correcte et une démographie jeune et croissante. Pourtant, son marché immobilier affiche une trajectoire singulière, marquée par une forte rentabilité locative et des prix en retrait. Analysons si ce contraste constitue une opportunité ou un piège pour 2026.
Avec un rendement locatif brut frôlant les 10% et des prix 50% inférieurs à ses voisines, Villiers-Le-Bel offre un effet de levier unique dans le Val-d'Oise.
Verdict
➤ Investir ici exige une approche purement locative et sélective, ciblant les petits appartements pour maximiser le rendement brut, en acceptant les risques d'un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif exceptionnel de 10,0 %
- ✓ Prix médian en correction de -5,6 %
- ✓ Densité d'équipements et de services élevée
- ⚠ Solvabilité locale très limitée (IAI : 1/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 19,3 % de chômage
- ⚠ Parc locatif social majoritaire à 55 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de près de 30 % à la moyenne nationale.
- Il est inférieur de plus de 40 % à la moyenne du Val-d'Oise.
- Le rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles, où il plafonne souvent à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Villiers-le-Bel
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,0 %.
Indices immobiliers de Villiers-le-Bel
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression modérée de 4,7/10 indique un marché ni tendu ni atone, laissant un peu de marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression modérée de 4,7/10 indique un marché ni tendu ni atone, laissant un peu de marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Avec un score de 1/10, l'accessibilité est très faible : le marché est presque exclusivement porté par des acheteurs et investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAvec un score de 1/10, l'accessibilité est très faible : le marché est presque exclusivement porté par des acheteurs et investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un score de 7,3/10 confirme une demande locative très soutenue, idéale pour un placement orienté revenu locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn score de 7,3/10 confirme une demande locative très soutenue, idéale pour un placement orienté revenu locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique est faible (2/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou Airbnb rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique est faible (2/10), excluant toute stratégie de location saisonnière ou Airbnb rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Villiers-le-Bel : cadre de vie et logement
Acheter à Villiers-Le-Bel, c'est opter pour une ville jeune et dynamique de plus de 30 000 habitants, à 20 minutes en voiture de l'aéroport Paris-Le Bourget. Le marché offre un accès à la propriété à des prix inférieurs de 30 à 40 % aux communes voisines comme Eaubonne. La commune présente toutefois des contrastes socio-économiques marqués, à considérer dans votre projet.
Tout savoir pour acheter et vivre à Villiers-le-BelInvestir à Villiers-le-Bel : passer à l'action
Un rendement brut de 10 % masque des réalités de terrain : gestion locative exigeante, vacance possible, fiscalité élevée. Transformer ces données en investissement réussi nécessite l'expertise d'un professionnel qui connaît les immeubles et les quartiers sur le bout des doigts.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance intime des rues et des copropriétés.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villiers-le-Bel
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villiers-Le-Bel ?
Le prix médian était de 2 435 €/m² en 2024. Un appartement type de 60 m² coûte environ 134 400 €, tandis qu'une maison de 80 m² est autour de 245 280 €.
Villiers-Le-Bel est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, c'est l'une des communes les plus accessibles du secteur. Son prix au m² est inférieur de 57 % à celui de Villeneuve-La-Garenne et de 76 % à celui de Deuil-La-Barre.
Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut. Les appartements offrent un rendement brut de 10,0 %, parmi les plus élevés d'Île-de-France. Cependant, le rendement net baisse à environ 5,7 % après charges.
Quels sont les risques à acheter à Villiers-Le-Bel ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (19,3 % de chômage), la forte proportion de logements sociaux, et une taxe foncière élevée à 46,65 %, qui impacte la rentabilité nette.
La ville se désertifie-t-elle ou se développe-t-elle ?
Elle se développe démographiquement (+7,2 % en 5 ans) mais la construction neuve ralentit (-22 % de permis sur 5 ans). La pression démographique existe, mais l'offre neuve ne l'accompagne plus à plein régime.
Marché immobilier des communes voisines
Villiers-Le-Bel présente un écart de valorisation saisissant face à des communes voisines aux caractéristiques similaires comme Deuil-La-Barre (+76 %) ou Ermont (+83 %), créant un effet de levier puissant pour l'investisseur qui mise sur un rattrapage partiel à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villiers-le-Bel.
Communes limitrophes de Villiers-le-Bel
Villiers-le-Bel est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :