Le coût médian du m² au Val-Saint-Germain (3 121 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -4,8 % par rapport dans l'Essonne. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 763 à 3 660 €/m².
Le marché immobilier du Val-Saint-Germain est en hausse progressive: +9,4 % entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 143 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 121 €/m². Le bien médian (92 m² à 287 132 €) équivaut à 9,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Val-Saint-Germain: 16,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,0 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,4 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (3,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 33 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 7 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 70 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Val-Saint-Germain est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le Val-Saint-Germain est dans un relief de plaine, à 107 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Analyse du marché immobilier au Val-Saint-Germain
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers du Val-Saint-Germain
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessible aux ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessible aux ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Val-Saint-Germain : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Val-Saint-Germain
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Données du marché immobilier au Val-Saint-Germain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Val-Saint-Germain s'établit à 3 121 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 763–3 660 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie au Val-Saint-Germain
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Val-Saint-Germain
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Val-Saint-Germain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Val-Saint-Germain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 33 logements ont été autorisés à au Val-Saint-Germain, -15 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers au Val-Saint-Germain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Val-Saint-Germain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Val-Saint-Germain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 142 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Val-Saint-Germain: classe D en tête, 14,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement au Val-Saint-Germain
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Val-Saint-Germain : cadre de vie et logement
Le Val-Saint-Germain compte 1 576 habitants, à 107 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 55 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Val-Saint-Germain
Le Val-Saint-Germain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Val-Saint-Germain
702 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
644 maisons pour 54 appartements: le parc au Val-Saint-Germain est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc au Val-Saint-Germain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 605 logements).
- Avant 1919 14,2 % 86 logts
- 1919-1945 5,8 % 35 logts
- 1946-1970 9,4 % 57 logts
- 1971-1990 39,0 % 236 logts
- 1991-2005 18,5 % 112 logts
- 2006-2019 13,1 % 79 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Val-Saint-Germain
55 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Val-Saint-Germain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Rémarde PPRN Prescrit
- PPRi Prédecelle PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Val-Saint-Germain : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Val-Saint-Germain
Quel est le prix de l'immobilier au Val-Saint-Germain ?
Le prix médian au m² au Val-Saint-Germain est de 3 121 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 287 000 €.
Comment Le Val-Saint-Germain se situe-t-elle dans le Essonne ?
Le Val-Saint-Germain se situe au 95ᵉ rang du Essonne sur 193 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Val-Saint-Germain ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Val-Saint-Germain est de 5,4 % (loyer de 14,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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