01 Le parc de logements
Le parc comprend 441 logements dont 356 résidences principales, 46 résidences secondaires et 40 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 356 | 80,7 % |
| Résidences secondaires | 46 | 10,4 % |
| Logements vacants | 40 | 9,1 % |
Sur les 441 logements recensés, 81 % sont occupés à l'année, 10 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 72 | 20,6 % |
| 1919-1945 | 33 | 9,4 % |
| 1946-1970 | 63 | 18,0 % |
| 1971-1990 | 61 | 17,4 % |
| 1991-2005 | 65 | 18,6 % |
| 2006-2020 | 56 | 16,0 % |
Structure du bâti par époque: 21 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (21 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 2,0 % |
| 2 pièces | 14 | 3,9 % |
| 3 pièces | 71 | 19,9 % |
| 4 pièces | 80 | 22,5 % |
| 5 pièces ou plus | 184 | 51,7 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 52 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 399 | 432 | 441 |
| Rés. principales | 323 | 338 | 356 |
| Rés. secondaires | 42 | 41 | 46 |
| Vacants | 34 | 54 | 40 |
Maisons-du-Bois-Lièvremont (835 hab., à 10 km) présente 80,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 255 | 71,6 % |
| Locataires (privé) | 93 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,3 % |
| Logés gratuitement | 6 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 71,8 % appartiennent à leurs occupants, 26,5 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 112 | 31,5 % |
| Électricité | 99 | 27,9 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 139 | 39,2 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 39 %. fioul pèse 32 %, électricité 28 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 26 |
| 2 à 4 ans | 72 |
| 5 à 9 ans | 70 |
| 10 ans ou plus | 188 |
| Total ménages | 356 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 34 |
| Sous-occupation modérée | 107 |
| Sous-occupation accentuée | 58 |
| Sous-occupation très accentuée | 147 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 4,5 % |
| 1 voiture | 151 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 188 | 52,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 42 % à une voiture et 53 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 92,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 244 | 213 | 13 | 18 |
| 1975 | 314 | 225 | 57 | 32 |
| 1982 | 314 | 219 | 61 | 34 |
| 1990 | 308 | 235 | 45 | 28 |
| 1999 | 336 | 256 | 53 | 27 |
| 2007 | 379 | 294 | 46 | 39 |
| 2012 | 399 | 323 | 42 | 34 |
| 2017 | 432 | 338 | 41 | 54 |
| 2023 | 441 | 356 | 46 | 40 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 244 à 441, soit +81 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 84 | 69 | 60 | 51 | 51 | 45 | 49 |
| Dont vacants > 2 ans | 42 | 41 | 32 | 23 | 31 | 24 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,8 % |
| Classe B | 1 | 0,8 % |
| Classe C | 15 | 12,1 % |
| Classe D | 37 | 29,8 % |
| Classe E | 41 | 33,1 % |
| Classe F | 14 | 11,3 % |
| Classe G | 15 | 12,1 % |
Le graphique décompose les 124 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en E, 14 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 8,1 % |
| Classe B | 47 | 37,9 % |
| Classe C | 26 | 21,0 % |
| Classe D | 9 | 7,3 % |
| Classe E | 16 | 12,9 % |
| Classe F | 7 | 5,6 % |
| Classe G | 9 | 7,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (38 %), et 67 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 305 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 256 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 248 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 254 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 135 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 308 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 135 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 3 | 12 |
| Classe D | 15 | 22 |
| Classe E | 19 | 22 |
| Classe F | 6 | 8 |
| Classe G | 9 | 6 |
Performance comparée: maisons classées E (306), appartements classés D (282), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier des Gras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2023, les 441 logements des Gras se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (80,7 % / 10,4 % / 9,1 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements. Le cadre local de Les Gras est dans la tradition des communes de Franche-Comté.
Avec 71,8 % de propriétaires et 26,5 % de locataires, Les Gras se range du côté des communes à majorité propriétaire.
Le parc mêle bâti ancien (20,5 % avant 1919) et constructions récentes (16,0 % après 2006). Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 292 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 23,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le autres sources (bois notamment) équipe 39,2 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements des Gras varie peu sur la période 2017–2023. Profil fortement motorisé: 52,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est dans la tradition des communes de Franche-Comté: les attentes résidentielles s'y calquent.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier aux Gras
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Gras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Gras s'établit à 2 663 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Les Gras se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Doubs.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Gras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Gras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 663 €/m² pour 9 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements parmi les 9 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 7 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 663 € | 2 778 € | 2 377 € |
| Prix moyen/m² | 2 755 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 2 514 € |
| 2022 | 7 | 1 882 € |
| 2023 | 12 | 2 195 € |
| 2024 | 6 | 2 400 € |
| 2025 | 9 | 2 663 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 82 logements ont été autorisés et 52 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 63 %.
Vacance longue durée aux Gras
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve aux Gras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 21 logements autorisés à aux Gras, dont 3 en 2025 (+163 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers aux Gras
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle aux Gras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc aux Gras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 124 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Gras: la classe E domine, 23,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Gras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Gras : cadre de vie et logement
Les Gras, commune de 817 habitants étendue sur 14,99 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (8,1 °C annuels) et arrosée par 1 586 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 26 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Gras
Les Gras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Gras
Composition du parc immobilier aux Gras
441 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (63,6 %) et collectif (36,4 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc aux Gras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 351 logements).
- Avant 1919 20,5 % 72 logts
- 1919-1945 9,4 % 33 logts
- 1946-1970 17,9 % 63 logts
- 1971-1990 17,4 % 61 logts
- 1991-2005 18,5 % 65 logts
- 2006-2020 16,0 % 56 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Gras
26 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Gras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi du Doubs amont PPRN Approuvé approuvé le 01/06/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Gras
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
247 659 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Gras
Quel est le prix de l'immobilier aux Gras ?
Le prix médian au m² aux Gras est de 2 663 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 93 m² (surface médiane locale), compter environ 258 000 €.
Comment Les Gras se situe-t-elle dans le Doubs ?
Les Gras se classe au 77ᵉ rang sur 523 communes du Doubs — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer aux Gras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Gras est de 6,1 % (loyer de 14,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier des Gras est-il énergétiquement dégradé ?
23,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes des Gras
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Résumé
Le prix médian au m² aux Gras ressort à 2 663 € (source DVF, 9 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Doubs.
Typologie à dominante pavillonnaire: 77,8 % des ventes concernent des maisons, à 2 778 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian des Gras, un logement de 93 m² (258 354 €) représente 6,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,1 € (appartements) et 14,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 10,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 21 logements autorisés sur 2021-2025, dont 8 commencés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Les Gras est dans la tradition des communes de Franche-Comté.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.