01 Le parc de logements
Le parc comprend 373 logements dont 338 résidences principales, 2 résidences secondaires et 33 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 338 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 2 | 0,5 % |
| Logements vacants | 33 | 8,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 373 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 42 | 12,5 % |
| 1919-1945 | 14 | 4,2 % |
| 1946-1970 | 38 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 103 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 76 | 22,6 % |
| 2006-2019 | 64 | 19,0 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 19 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 2,4 % |
| 3 pièces | 33 | 9,8 % |
| 4 pièces | 76 | 22,5 % |
| 5 pièces ou plus | 221 | 65,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 65 % du parc, contre 2 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 318 | 342 | 373 |
| Rés. principales | 313 | 323 | 338 |
| Rés. secondaires | 0 | 2 | 2 |
| Vacants | 5 | 17 | 33 |
À Wilwisheim, commune similaire à 3 km, la part de propriétaires est de 77,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 285 | 84,3 % |
| Locataires (privé) | 45 | 13,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,4 % |
Occupation des résidences principales — 84,3 % appartiennent à leurs occupants, 13,2 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 130 | 38,3 % |
| Électricité | 99 | 29,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 108 | 31,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 38 % au fioul, 32 % pour autres sources (bois notamment), 29 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 26 |
| 2 à 4 ans | 43 |
| 5 à 9 ans | 47 |
| 10 ans ou plus | 222 |
| Total ménages | 338 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 71 |
| Sous-occupation accentuée | 91 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 4,4 % |
| 1 voiture | 121 | 35,8 % |
| 2 voitures ou plus | 203 | 60,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 36 % à une voiture, 60 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 139 | 129 | 4 | 6 |
| 1975 | 152 | 146 | 5 | 1 |
| 1982 | 184 | 170 | 2 | 12 |
| 1990 | 226 | 216 | 2 | 8 |
| 1999 | 262 | 251 | 2 | 9 |
| 2006 | 292 | 278 | 3 | 11 |
| 2011 | 318 | 313 | 0 | 5 |
| 2016 | 342 | 323 | 2 | 17 |
| 2022 | 373 | 338 | 2 | 33 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 139 à 373 logements, soit +168 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 24 | 23 | 25 | 25 | 30 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,6 % |
| Classe B | 8 | 14,3 % |
| Classe C | 14 | 25,0 % |
| Classe D | 16 | 28,6 % |
| Classe E | 5 | 8,9 % |
| Classe F | 6 | 10,7 % |
| Classe G | 5 | 8,9 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 29 % des logements et 43 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 37,5 % |
| Classe B | 15 | 26,8 % |
| Classe C | 3 | 5,4 % |
| Classe D | 5 | 8,9 % |
| Classe E | 1 | 1,8 % |
| Classe F | 6 | 10,7 % |
| Classe G | 5 | 8,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (38 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 213 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 95 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 246 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 5 | 3 |
| Classe C | 7 | 7 |
| Classe D | 8 | 8 |
| Classe E | 3 | 2 |
| Classe F | 5 | 1 |
| Classe G | 3 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (193), appartements classés D (213), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lupstein (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Lupstein s'élève à 373 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (90,6 %, soit 338 logements habités à titre permanent). Une typologie quasi monomorphe — 89,0 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 377 m.
Selon les données INSEE, 84,3 % des résidences principales de Lupstein sont détenues par leurs occupants.
Le parc de Lupstein combine un noyau ancien (12,5 %) et une couronne plus récente (19,0 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 201 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 19,6 %. Côté énergie, le fioul chauffe 38,3 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Lupstein a augmenté de +9,1 %. Profil fortement motorisé: 60,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 377 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Données du marché immobilier à Lupstein
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lupstein Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +300,0 %.
Construction neuve à Lupstein (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Lupstein totalise 11 logements sur 5 ans, soit -52 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Lupstein
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lupstein
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Lupstein
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 56 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Lupstein est D, avec 19,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Lupstein
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Lupstein : cadre de vie et logement
Lupstein compte 830 habitants, à 190 m d'altitude. Le climat local affiche 10,4 °C de moyenne annuelle et 865 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 25 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Lupstein
Lupstein et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lupstein
Composition du parc immobilier à Lupstein
373 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Lupstein est composé très majoritairement de maisons (89,0 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Lupstein
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 337 logements).
- Avant 1919 12,5 % 42 logts
- 1919-1945 4,2 % 14 logts
- 1946-1970 11,3 % 38 logts
- 1971-1990 30,6 % 103 logts
- 1991-2005 22,6 % 76 logts
- 2006-2019 19,0 % 64 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lupstein
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Lupstein
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Lupstein : passer à l'action
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Communes limitrophes de Lupstein
Lupstein est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les loyers d'annonce de Lupstein avoisinent 13,2 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (11 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Lupstein est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace. Lupstein est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 377 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.