Dans un marché marignanais en baisse de 15,9 %, connaître la valeur exacte de son bien est la clé d'une vente réussie et rapide.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Marignane
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Le marché à Marignane en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Marignane issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 68 m² | 3 | 2 456 € | 167 000 € | 07/02/2023 |
| Appartement | 79 m² | 5 | 1 991 € | 157 300 € | 03/02/2023 |
| Appartement | 44 m² | 2 | 1 977 € | 87 000 € | 02/02/2023 |
| Appartement | 75 m² | 4 | 2 000 € | 150 000 € | 01/02/2023 |
| Maison | 70 m² | 4 | 5 429 € | 380 000 € | 31/01/2023 |
| Maison | 100 m² | 6 | 4 446 € | 444 600 € | 30/01/2023 |
Le marché immobilier à Marignane
À Marignane, le prix médian est de 2 833 €/m², mais cette moyenne cache d'importantes variations. Un appartement se cote 2 389 €/m², une maison 3 634 €/m². Des facteurs locaux comme la proximité de l'aéroport Marseille-Provence, la qualité du DPE (classe C dominante, 158 kWh/m²/an) ou l'exposition aux risques (PPRN inondation) font fluctuer la valeur de ±30 %. Les données DVF 2024, avec 363 transactions analysées, montrent aussi que les biens les plus demandés sont les appartements de 2-3 pièces bien situés, tandis que les passoires thermiques (2,3 % du parc) voient leur valeur pénalisée.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Trop haute, elle entraîne une vacance longue (le taux de logements vacants est de 6,5 %). Trop basse, vous perdez du capital. Dans un contexte où les acheteurs sont informés (indice de facilité d'échange à 6,4/10) et négociateurs, seul un prix juste et argumenté par des comparables récents permet de se positionner. L'évolution démographique (+2,7 % sur 5 ans) soutient la demande à moyen terme, mais la forte construction neuve (812 logements autorisés en 5 ans) crée une concurrence directe pour l'ancien nécessitant une valorisation fine.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marignane ?
À Marignane, la proximité de l'aéroport Marseille-Provence (2,6 km) et des gares valorise certains quartiers. Pour un appartement, l'étage avec vue dégagée, la présence d'un ascenseur et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Pour une maison, la surface de terrain, l'état de la toiture et la piscine sont des plus-values clés. Les biens proches des 164 commerces et 27 écoles se vendent mieux. Un bien rénové évite la décote des passoires thermiques.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre les micro-marchés, comme les écarts entre le centre-ville et les zones près de l'aéroport. Il évalue justement l'impact d'un DPE D sur la négociation, ou la plus-value d'un jardin clos. Son estimation, basée sur les transactions réelles DVF et non sur des moyennes web, sert de socle solide pour négocier avec des acheteurs sérieux. Il connaît aussi les projets de la Métropole Aix-Marseille-Provence qui peuvent influencer la demande.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier à la moyenne au m² sans pondérer par l'état du bien.
- Ignorer la baisse des prix en cours (-15,9 % en un an).
- Oublier de valoriser la fibre optique, disponible à 100 %.
- Ne pas connaître les projets d'aménagement de la Métropole.
Le saviez-vous ?
- Marignane héberge le 3e aéroport de France (Marseille-Provence).
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- La densité de population y est la plus forte de sa catégorie dans les Bouches-du-Rhône.
À retenir avant d'estimer votre bien à Marignane
- Marché en correction (-15,9 % en 2024).
- La proximité des transports pèse sur la valeur.
- DPE C en moyenne, un atout pour la vente.
- 41,4 % de maisons, segment concurrentiel.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Marignane
Comment estimer son bien à Marignane gratuitement ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne basé sur les données DVF (363 transactions récentes), qui croise la localisation, la surface, le type de bien et l'état pour vous donner une fourchette de prix fiable.
Combien vaut une maison à Marignane ?
La valeur médiane d'une maison est de 3 634 €/m², soit environ 327 000 € pour 90 m². La fourchette réelle dépend du quartier, de l'état (DPE) et de la présence de risques naturels à proximité.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local intègre des paramètres invisibles dans les données brutes : attractivité d'une rue, qualité exacte de la rénovation, connaissance des projets urbains futurs de la Métropole, et niveau réel de la demande dans votre segment. Cela permet d'affiner la fourchette de prix de ±10 %.