En 2024, le marché immobilier de Marignane enregistre un prix médian de 2 833 €/m² selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Ce niveau masque un recul de 15,9 % sur un an, signe d'un rééquilibrage marqué. La commune, ville moyenne de la Métropole Aix-Marseille-Provence, connaît 363 transactions annuelles. L'analyse des typologies et des indicateurs de tension permet de cerner les opportunités pour un vendeur.
Comment se porte le marché immobilier à Marignane
Le marché subit une correction significative : -15,9 % en un an. Ce mouvement national s'observe localement avec un volume de transactions stable (363 ventes). Les appartements, majoritaires (235 ventes), affichent un prix médian de 2 389 €/m², tandis que les maisons, moins nombreuses (128 ventes), valent 3 634 €/m². La fourchette interquartile (2 202 – 3 737 €/m²) montre une dispersion des valeurs de 70 %. La proximité immédiate de l'aéroport Marseille-Provence (2,6 km) et de la gare du Pas des Lanciers (3,2 km) demeure un atout structurel pour la valorisation, malgré le contexte baissier.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction des prix en 2024 (-15,9 % sur un an) marque un tournant après une période de hausse. Cette baisse reflète le recalage du marché national face à la hausse des taux. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle. Pour un vendeur, cela nécessite un prix d'entrée réaliste et attractif, car les 812 logements autorisés ces cinq dernières années maintiennent une offre concurrentielle.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Marignane
Le parc de logements est équilibré avec 41,4 % de maisons. Cependant, le marché actuel est porté par les appartements (65 % des ventes). La part de propriétaires-occupants atteint 58,8 %, indiquant une communauté établie. Seulement 1,3 % de résidences secondaires et 6,5 % de logements vacants suggèrent un marché résidentiel ancré, moins soumis à la spéculation saisonnière que les communes littorales voisines comme Six-Fours-les-Plages (5 412 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 812 logements autorisés sur les 5 dernières années, l'offre neuve est significative et peut exercer une pression à la baisse sur l'ancien. Le marché penche en faveur de l'acheteur, d'autant que le délai de vente peut s'allonger pour les biens mal positionnés. Néanmoins, la forte densité (1 404 hab./km²) et la desserte exceptionnelle par les transports (aéroport, gare, autoroute) maintiennent un socle de demande solide pour les biens bien situés et de qualité énergétique correcte (classe DPE dominante C).
Dernières ventes enregistrées à Marignane
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Marignane
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Marignane
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Marignane
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Marignane (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La tendance à la baisse des autorisations de construire (-25 % sur cinq ans) avec 317 logements neufs en 2024, indique un ralentissement de la production. Cela limite le risque de sur-offre neuve à court terme, ce qui peut stabiliser le parc ancien. Toutefois, la part de logements construits après 2006 reste faible (10 %), signe que le renouvellement du bâti n'est pas la dynamique principale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme national, avec une reprise traditionnelle en mars-avril et un ralentissement estival. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire. À noter que l'encaissement de la taxe foncière en septembre peut générer une pression vendeuse à l'automne. L'affluence touristique étant limitée (4 hébergements), elle influence peu la saisonnalité.
Le saviez-vous ?
- Marignane héberge le 3e aéroport de France (Marseille-Provence).
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- La densité de population y est la plus forte de sa catégorie dans les Bouches-du-Rhône.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Marignane
- Prix médian au m² : 2 833 €, en baisse de 15,9 % sur un an.
- Écart maison/appart : +52 % pour les maisons (3 634 €/m²).
- Prix total médian d'une maison : 327 060 €.
- Revenu médian local de 21 690 €, soit un effort important.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Marignane
Quel est le prix au m² à Marignane en 2024 ?
Le prix médian global est de 2 833 €/m² selon DVF 2024. Il varie de 2 202 €/m² pour le 1er quartile à 3 737 €/m² pour le 3e quartile, reflétant une diversité de biens et de quartiers.
Le prix immobilier à Marignane est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en correction de -15,9 % sur un an. Cette baisse, supérieure à la moyenne nationale, correspond à un rééquilibrage après des années de forte hausse et dans un contexte de taux élevés.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Un appartement se négocie en médiane à 2 389 €/m² (surface type 66 m²). Une maison vaut 3 634 €/m² pour une surface médiane de 90 m². L'écart de prix reflète la rareté relative des maisons.
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