01 Le parc de logements
Le parc comprend 313 logements dont 260 résidences principales, 32 résidences secondaires et 21 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 260 | 83,1 % |
| Résidences secondaires | 32 | 10,2 % |
| Logements vacants | 21 | 6,7 % |
Parmi les 313 logements du parc, 83 % assurent la fonction de résidence principale, contre 10 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 67 | 26,2 % |
| 1919-1945 | 19 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 36 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 67 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 44 | 17,2 % |
| 2006-2020 | 23 | 9,0 % |
La période avant 1919 concentre 26 % du parc, tandis que 26 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 19 | 7,3 % |
| 3 pièces | 40 | 15,4 % |
| 4 pièces | 25 | 9,6 % |
| 5 pièces ou plus | 175 | 67,3 % |
Taille moyenne: 5,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 67 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 294 | 307 | 313 |
| Rés. principales | 242 | 251 | 260 |
| Rés. secondaires | 26 | 38 | 32 |
| Vacants | 26 | 18 | 21 |
À titre de comparaison : 75,1 % de part de propriétaires à Soultzbach-les-Bains, à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 206 | 79,2 % |
| Locataires (privé) | 44 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 4 | 1,5 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 79,2 % de propriétaires face à 18,3 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 100 | 38,5 % |
| Fioul | 41 | 15,8 % |
| Électricité | 56 | 21,5 % |
| Gaz bouteille | 7 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 56 | 21,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 38 % au gaz de ville, 22 % pour électricité, 22 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 35 |
| 5 à 9 ans | 33 |
| 10 ans ou plus | 177 |
| Total ménages | 260 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 44 |
| Sous-occupation accentuée | 36 |
| Sous-occupation très accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 6,5 % |
| 1 voiture | 101 | 38,8 % |
| 2 voitures ou plus | 142 | 54,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 7 % sans, 39 % à une voiture, 55 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 184 | 163 | 12 | 9 |
| 1975 | 184 | 169 | 8 | 7 |
| 1982 | 225 | 199 | 3 | 23 |
| 1990 | 272 | 217 | 34 | 21 |
| 1999 | 268 | 217 | 20 | 31 |
| 2007 | 293 | 247 | 26 | 20 |
| 2012 | 294 | 242 | 26 | 26 |
| 2017 | 307 | 251 | 38 | 18 |
| 2023 | 313 | 260 | 32 | 21 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 184 logements à l'origine, 313 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 46 | 52 | 50 | 59 | 66 | 53 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 21 | 25 | 24 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 10 | 18,9 % |
| Classe D | 17 | 32,1 % |
| Classe E | 14 | 26,4 % |
| Classe F | 8 | 15,1 % |
| Classe G | 4 | 7,5 % |
La classe D domine avec 32 % des diagnostics, et 19 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,9 % |
| Classe B | 13 | 24,5 % |
| Classe C | 16 | 30,2 % |
| Classe D | 8 | 15,1 % |
| Classe E | 8 | 15,1 % |
| Classe F | 4 | 7,5 % |
| Classe G | 3 | 5,7 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe C, 57 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 289 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 190 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 289 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 153 kWh/m²/an (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 4 |
| Classe D | 7 | 10 |
| Classe E | 10 | 4 |
| Classe F | 7 | 1 |
| Classe G | 3 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 259 kWh/m²/an côté maisons, D à 236 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 1 |
| T3 | 2 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Niedermorschwihr (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Niedermorschwihr cumule 313 logements au millésime 2023: 83,1 % en résidence principale, 10,2 % en secondaire, 6,7 % vacants. La maison individuelle reste largement majoritaire (81,2 % du parc contre 18,8 % d'appartements). À l'échelle locale, Niedermorschwihr est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan — contexte utile pour lire le parc.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Niedermorschwihr (79,2 %).
Le parc ancien occupe une place forte à Niedermorschwihr: 26,2 % des logements ont été bâtis avant 1919. DPE: classe D dominante et 250 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 22,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (38,5 %).
Le nombre de logements de Niedermorschwihr varie peu sur la période 2017–2023. Profil fortement motorisé: 54,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Niedermorschwihr est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Données du marché immobilier à Niedermorschwihr
DVF, loyers, permis, analyse expertLa taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Niedermorschwihr Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 56 logements ont été autorisés et 20 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 36 %.
Vacance longue durée à Niedermorschwihr
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Niedermorschwihr (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 20 logements ont été autorisés à à Niedermorschwihr, +186 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Niedermorschwihr
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Niedermorschwihr
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Niedermorschwihr
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 53 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Niedermorschwihr: classe D en tête, 22,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Niedermorschwihr
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Niedermorschwihr : cadre de vie et logement
Niedermorschwihr compte 537 habitants sur 3,35 km². Le climat local affiche 9,8 °C de moyenne annuelle et 805 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 65 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Niedermorschwihr
Niedermorschwihr et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Niedermorschwihr
Composition du parc immobilier à Niedermorschwihr
313 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
254 maisons pour 58 appartements: le parc à Niedermorschwihr est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Niedermorschwihr
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 256 logements).
- Avant 1919 26,2 % 67 logts
- 1919-1945 7,4 % 19 logts
- 1946-1970 14,1 % 36 logts
- 1971-1990 26,2 % 67 logts
- 1991-2005 17,2 % 44 logts
- 2006-2020 9,0 % 23 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Niedermorschwihr
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Niedermorschwihr
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Niedermorschwihr : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Niedermorschwihr
Le parc immobilier de Niedermorschwihr est-il énergétiquement dégradé ?
22,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Niedermorschwihr
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Résumé
Loyers observés à Niedermorschwihr: 12,9 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Le poids limité des résidences secondaires (10,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 4 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Niedermorschwihr est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: récente).