Faut-il investir à Propiac en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Propiac : -8,1 % en un an, dans un contexte de seulement 1 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Drôme
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Propiac
Indices immobiliers de Propiac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 24,6 — Percentile dept : 46/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,5 — Percentile dept : 30/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 53/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 43,8 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 53/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 67/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Propiac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Propiac
Estimation sur un maison type de 83 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier à Propiac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Propiac s'établit à 3 398 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Propiac se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Drôme.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Propiac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Propiac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 398 €/m² de prix médian pour 1 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 83 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 398 € | 3 398 € |
| Prix moyen/m² | 3 398 € | |
| Surface médiane | – | 83 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 3 530 € |
| 2022 | 5 | 2 512 € |
| 2023 | 4 | 3 229 € |
| 2024 | 2 | 3 697 € |
| 2025 | 1 | 3 398 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 48 autorisations pour 46 démarrages effectifs.
Construction neuve à Propiac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Propiac: 6 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-45 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Propiac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Propiac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Propiac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Propiac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 5,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Propiac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Propiac : cadre de vie et logement
Propiac, commune de 131 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 459 m d'altitude.
Le territoire abrite 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Propiac
Propiac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Propiac
112 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Propiac: 89,3 % de maisons, 10,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Propiac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 56 logements).
- Avant 1919 14,3 % 8 logts
- 1946-1970 5,4 % 3 logts
- 1971-1990 16,1 % 9 logts
- 1991-2005 21,4 % 12 logts
- 2006-2019 42,9 % 24 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Propiac
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Propiac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Propiac : passer à l'action
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Propiac
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Propiac
Quel est le prix de l'immobilier à Propiac ?
Le prix médian au m² à Propiac est de 3 398 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 282 000 €.
Comment Propiac se situe-t-elle dans le Drôme ?
Propiac se classe au 6ᵉ rang sur 329 communes du Drôme — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Propiac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Propiac est de 2,7 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Propiac prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Propiac.
Communes limitrophes de Propiac
Propiac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Propiac est un marché tendu — 3 398 €/m² sur 1 ventes récentes, +46,0 % par rapport au reste de la Drôme. Au classement départemental, Propiac se place dans les 2 % de communes les plus chères de la Drôme.
Le prix médian au m² à Propiac diminue de -3,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 14 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -8,1 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 398 €/m² pour 83 m². Rapporté au revenu médian de Propiac, un logement de 83 m² (282 034 €) représente 16,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,6 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,7 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 43,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Flux de construction neuve intermédiaire: 6 logements autorisés sur 2021-2025, dont 9 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Propiac s'interprète dans un contexte plus large — Propiac est dans le couloir rhodanien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 459 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.