Faut-il investir à Saint-Étienne-d'Albagnan en 2026 ?
Niche dans l'arriere-pays du Minervois, Saint-Étienne-D'albagnan presente un visage contrasté : un declin demographique structurel mais une forte attraction touristique. Ce dualisme se reflete dans un marche immobilier volatil, dominé par les maisons. Investir ici en 2026 necessite de trancher entre ces deux realités.
Avec un prix median 16 % inferieur a ses voisines et une pression touristique tres elevee, Saint-Étienne-D'albagnan presente un profil atypique.
Verdict
➤ Marche de niche, reserve aux investisseurs touristiques avertis pour de la location saisonniere selective.
Points clés
- ✓ Prix d'entree inferieur de 16 % aux voisines
- ✓ Rendement locatif brut correct a 5,8 %
- ✓ Pression touristique tres elevee (8,2/10)
- ⚠ Declin demographique marque (-7,1 % en 10 ans)
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage a 19,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 412 €/m², Saint-Étienne-D'albagnan est environ 40 % moins chere que la moyenne nationale.
- Son prix au metre carre se situe 25 % en dessous de la mediane departementale de l'Herault.
- Son rendement locatif brut (5,8 %) depasse celui des grandes metropoles, mais depend d'une demande touristique volatile.
Analyse du marché immobilier à Saint-Étienne-d'Albagnan
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,2/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Saint-Étienne-d'Albagnan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobiliere faible : le marche est calme, la negociation est ouverte.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobiliere faible : le marche est calme, la negociation est ouverte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite elevee : les prix restent abordables, portes par la demande exterieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite elevee : les prix restent abordables, portes par la demande exterieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee : la demande locative annuelle locale est limitee.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee : la demande locative annuelle locale est limitee.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique tres elevee : opportunite reelle pour la location saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique tres elevee : opportunite reelle pour la location saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1412,0 — Percentile dept : 5/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 33,1 — Percentile dept : 81/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 19/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 94/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,4 — Percentile dept : 29/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 19,3 — Percentile dept : 12/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 33,1 — Percentile dept : 81/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 19/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1412,0 — Percentile dept : 95/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 33,1 — Percentile dept : 81/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 85/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 83/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Étienne-d'Albagnan : opportunités et risques
Investir a Saint-Étienne-D'albagnan n'est pertinent que sous un angle precis : la location saisonniere. Le rendement locatif brut annuel pour les maisons (5,8 %) est correct, mais le net est rogne par des charges notables, dont une taxe fonciere sur le bati a 38,71 %. La location annuelle classique est peu conseillee, etant donne la faible demande locale et le pouvoir d'achat modeste (revenu median de 19 920 €). L'opportunité reside donc dans la capacite a capter la forte demande touristique, portee par la proximité du Parc Naturel Regional du Haut-Languedoc et d'axes de randonnee.
Néanmoins, cette strategie comporte des risques eleves. Elle depend entierement de la capacite a generer un taux d'occupation suffisant durant la saison, dans un territoire ou la concurrence est forte (33 % de residences secondaires) et la connectivité numerique mediocre (fibre a 25,6 %), un point negatif pour la clientele en tele-travail. De plus, l'accessibilité physique est un frein : la gare TGV la plus proche est a Beziers, a 36 km, ce qui peut rebuter une partie de la clientele.
La strategie de plus-value a long terme semble, elle aussi, hasardeuse. Les indicateurs demographiques et economiques sont defavorables, et la construction neuve est atone. Une eventuelle plus-value ne pourra provenir que d'une renovation majeure transformant une maison ancienne en baitement BBC, ou d'une decouverte soudaine du village par une clientele specifique. L'investisseur doit donc etre pret a s'engager sur le moyen terme, avec une vision tres selective du bien et de son potentiel de mise en valeur.
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Données du marché immobilier à Saint-Étienne-d'Albagnan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Saint-Étienne-D'albagnan, tel que revele par les donnees DVF 2024, est singulier a plus d'un titre. D'abord par sa composition : il est integralement domine par les maisons individuelles (96,3 % du parc), avec un prix median de 1 412 €/m². Ensuite par son histoire recente, marquee par une volatilité extreme des prix, avec un pic a 1 920 €/m² en 2022 suivi d'un effondrement l'annee suivante. Cette trajectoire erratique indique un marche peu liquide, ou quelques transactions atypiques peuvent faire basculer les moyennes, et ou la valorisation est plus sensible aux flux touristiques et a la demande de residences secondaires qu'a une dynamique economique locale.
La lecture des indices composites confirme cette dualité. D'un cote, une pression touristique immobiliere (IPTI) tres elevee a 8,2/10, logique au vu du tiers de residences secondaires. De l'autre, des indicateurs de sante territoriale inquietants : une fragilité economique (IFE 8,4/10) et un declin territorial (IDT 7,9/10) tres eleves, reflets d'un chomage a 19,4 % et d'une population en recul de 7,1 % en dix ans. Le marche est donc porte de l'exterieur, ce qui le rend potentiellement plus vulnerable aux changements de modes et au pouvoir d'achat des citadins en quete de nature.
Enfin, l'analyse du parc existant apporte un eclairage crucial. Plus de la moitie des logements ont ete construits avant 1945, et 10,3 % sont classes passoires energetiques (F/G). Pour un investisseur, cela signifie que la majorité des biens necessiteront des travaux de renovation, avec l'obligation de mise aux normes pour la location (interdiction des logements G des 2025). Cette donnee doit etre integree au prix d'acquisition et a la strategie de valorisation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-d'Albagnan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix median a Saint-Étienne-D'albagnan sur les cinq dernieres annees, d'apres les donnees DVF, revele une extreme volatilité. Apres une periode stable autour de 1 000 €/m² entre 2020 et 2021, un pic spectaculaire est atteint en 2022 a 1 920 €/m², suivi d'une correction severe l'annee suivante (-42 %). La remontee a 1 412 €/m² en 2024 (+26 %) montre un marche qui tente de se revaloriser mais qui reste en deca du pic et loin de la stabilite. Cette trajectoire erratique, comparee a la progression plus reguliere de certaines voisines, indique un marche speculatif et peu liquide, sensible aux flux touristiques et aux transactions ponctuelles. Pour un acheteur en 2026, cela impose une prudence accrue et une analyse fine du prix de chaque bien par rapport a sa valeur d'usage reelle.
Évolution du marché immobilier de Saint-Étienne-d'Albagnan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 989 €/m² → 2 000 €/m² (+102,2 %), volume annuel actuel 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 91 m² achetee au prix median 2024 de 1 412 €/m², l'investissement total s'eleve a environ 128 500 €. Avec un loyer median estime a 6,9 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut atteint 7 535 €, soit un rendement brut de 5,8 %. Toutefois, le rendement net estimé chute a 3,6 % apres deduction des charges, de la taxe fonciere (38,71 %) et d'une provision pour vacance. L'effort financier mensuel net, apres deduction du loyer percu, dependra fortement des conditions de financement. Ces chiffres indiquent une operation locative viable en theorie, mais dont la rentabilité reelle est tributaire d'un taux d'occupation eleve, typiquement en saisonnier, et d'une gestion rigoureuse des charges.
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 000 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 1 926 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 989 € |
| 2022 | 7 | 1 840 € |
| 2023 | 6 | 1 117 € |
| 2024 | 9 | 1 330 € |
| 2025 | 3 | 2 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Saint-Étienne-D'albagnan est quasi-inexistante, selon les donnees SITADEL. Seulement 5 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, et aucun en 2024, avec une tendance en baisse de 62 % par rapport a la periode quinquennale precedente. Ce gel de la construction neuve signifie qu'il n'y a pas de risque de sur-offre, mais egalement que le parc vieillit sans renouvellement significatif. Pour un investisseur, cela indique que l'offre est figee et que la valorisation future des biens dependra de la renovation de l'existant et de l'evolution de la demande exterieure. Cette absence de nouveaux logements renforce egalement le caractere preserve du village, un atout pour la location saisonniere, mais contribue au declin demographique en n'attirant pas de nouveaux residents permanents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
52 logements autorisés cumulés, 34 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Saint-Étienne-d'Albagnan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 4 logements autorisés à à Saint-Étienne-d'Albagnan, dont 0 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasi-inexistante, avec seulement 5 autorisations sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 62 %. Cela limite strictement l'offre nouvelle, contribuant à soutenir les prix de l'ancien. Cette faible activité reflète également les contraintes du territoire (risques, déclin démographique) et n'annonce pas de sur-offre qui pourrait faire baisser les prix. Le marché restera donc probablement tendu pour les biens récents ou bien rénovés.
Fourchettes de loyers à Saint-Étienne-d'Albagnan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Étienne-d'Albagnan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net d'environ 3,6 % pour les maisons à Saint-Étienne-d'Albagnan s'obtient après déduction de charges substantielles. La taxe foncière sur le bâti, à 38,71 % du revenu cadastral, en est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien dans un parc ancien, et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 11,9 %. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Saint-Étienne-d'Albagnan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Étienne-d'Albagnan: la classe D domine, 12,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (220 kWh/m²/an) et les 10,3 % de passoires (F/G) reflètent un parc ancien, dont plus de la moitié est antérieure à 1945. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire croissant (interdictions de location à venir) et des travaux de rénovation probables. Un bien classé F ou G nécessitera un investissement conséquent pour être mis aux normes, ce qui doit être intégré dans le prix d'acquisition.
Calculateur de rendement à Saint-Étienne-d'Albagnan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Étienne-d'Albagnan
Pour une maison type de 91 m² (prix médian 128 492 €), le loyer moyen attendu est d'environ 628 €/mois (6,9 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et des provisions, le rendement net tombe autour de 3,6 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (mensualité - loyer) peut être légèrement positif ou équilibré, selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Étienne-d'Albagnan
- Négliger la taxe foncière à 38,71 % dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
- Surestimer les loyers dans une commune à 11,9 % de vacants.
- Ne pas vérifier le classement DPE et les interdictions de location à venir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local, influencé par les 33,1 % de résidences secondaires, connaît une saisonnalité marquée. L'activité est plus forte au printemps et en été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent la région. Vendre en début d'année peut permettre d'éviter la concurrence estivale. Pour les acheteurs, l'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs motivés avant la date de la taxe foncière (mi-septembre). L'hiver est généralement plus calme.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 477 m, offrant un été plus frais que le littoral.
- Indice de vieillissement de 351,4, population âgée mais stable.
- Score numérique de 4/100, la connexion internet peut être un point faible.
S'installer à Saint-Étienne-d'Albagnan : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Étienne-D'albagnan, c'est opter pour un cadre de vie rural preserve au cœur de la vallée du Jaur. L'altitude moyenne de 477 metres offre un climat aux nuances montagnardes, avec des temperatures estivales moins accablantes que sur le littoral. Le village, entouré de forets et de vignes, est un point de depart ideal pour les amateurs de randonnee et de nature, beneficiant de la proximité du Caroux et de l'Espinouse.
Ce cadre idyllique a toutefois un revers. Les services et equipements sont tres limites (14 au total selon l'INSEE), avec une forte dependance aux bourgs voisins comme Bedarieux (25 km) pour les courses, la sante ou les administrations. Le profil demographique est vieillissant (âge median de 54,9 ans), et la vie associative peut en etre impactee. Il faut egalement integrer la realité des risques naturels : la commune est couverte par un PPR Inondation pour le Jaur et presente un risque radon significatif, elements a verifier lors de l'acquisition.
Le mode de vie y est donc celui d'un village calme et retire, adapte aux retraités en quete de tranquillité ou aux actifs en tele-travail partiel, a condition de disposer d'une bonne connexion internet. La faible densité (13,7 hab/km²) et le taux elevé de proprietaires garantissent un certain caractere familial et stable, loin de l'agitation touristique estivale qui se concentre sur les gites et les residences secondaires.
Carte du marché immobilier à Saint-Étienne-d'Albagnan
Saint-Étienne-d'Albagnan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Étienne-d'Albagnan
302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 96,3 % du parc à Saint-Étienne-d'Albagnan, 3,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est extrêmement homogène et orienté propriétaire-occupant : 96,3 % de maisons et 80,9 % de propriétaires. La part importante de résidences secondaires (33,1 %) indique un attrait pour la villégiature, tandis qu'un taux de vacants de 11,9 % suggère un parc vieillissant. Cette structure confère une certaine stabilité des prix, mais avec une liquidité limitée. L'acheteur typique est souvent un primo-accédant ou un néo-rural recherchant une maison individuelle.
Ancienneté du parc à Saint-Étienne-d'Albagnan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 159 logements).
- Avant 1919 38,4 % 61 logts
- 1919-1945 12,6 % 20 logts
- 1946-1970 6,3 % 10 logts
- 1971-1990 12,6 % 20 logts
- 1991-2005 17,6 % 28 logts
- 2006-2019 12,6 % 20 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Étienne-d'Albagnan
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Étienne-d'Albagnan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur le Jaur, et un risque de radon significatif est recensé. Dix risques naturels sont identifiés, avec neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Concrètement, il est impératif de consulter le zonage du PPR avant tout achat et de prévoir, le cas échéant, un diagnostic radon et des aménagements adaptés. La sismicité est, elle, très faible.
Cas pratique : un achat type à Saint-Étienne-d'Albagnan
Pour une maison de 100 m² à Saint-Étienne-d'Albagnan, comptez environ 141 200 € hors frais de notaire. Cela représente 7,1 années de revenu médian local (19 920 €/an). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 690 €, soit un taux d'effort important pour un foyer local.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Étienne-d'Albagnan
- Oublier de consulter le zonage du PPR Inondation Jaur avant l'offre.
- Négliger un diagnostic radon dans un secteur à risque significatif.
- Acheter sans prévoir un budget rénovation énergétique conséquent.
- Surestimer les services de proximité, seuls 14 équipements sont recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Étienne-d'Albagnan : passer à l'action
L'analyse chiffree pose un diagnostic, mais la reussite d'un investissement dans un tel contexte depend du choix precis du bien et de sa commercialisation. Un professionnel du secteur, connaissant les micro-secteurs et la demande saisonniere, est indispensable pour concretiser une opportunité.
Les donnees revelent un marche de niche : l'expertise locale est decisive pour identifier le bon bien et la bonne strategie.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Saint-Étienne-D'albagnan grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles a Saint-Étienne-D'albagnan
- Evolution des prix et dynamique touristique locale
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Étienne-d'Albagnan
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Étienne-D'albagnan ?
Le prix median des maisons a Saint-Étienne-D'albagnan est de 1 412 €/m² en 2024, pour une surface mediane de 91 m². Le prix total d'une maison type s'eleve donc a environ 128 500 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Étienne-D'albagnan ?
Le marche, tres volatile, a connu une remontee de 26 % en 2024 apres une severe correction. Le moment peut etre opportun pour un investissement en location saisonniere, a condition de selectionner un bien bien situe et de bien evaluer les travaux necessaires, notamment energetiques.
Saint-Étienne-D'albagnan est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Saint-Étienne-D'albagnan est significativement moins chere que ses voisines comparables : -16 % par rapport a Babeau-Bouldoux et -21 % par rapport a Prades-sur-Vernazobre, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Étienne-D'albagnan ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 5,8 %. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net est estime a environ 3,6 %. Ce rendement est principalement tire par la location saisonniere.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Saint-Étienne-D'albagnan ?
Les principaux risques sont le declin demographique, la fragilité economique locale, la presence de risques naturels (inondation, radon) et la part importante de logements anciens pouvant necessiter des travaux de renovation energetique couteux.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Étienne-D'albagnan affiche un ecart de valorisation significatif avec ses voisines comme Babeau-Bouldoux (-16 %) ou Prades-sur-Vernazobre (-21 %), malgre des indicateurs touristiques similaires, offrant un potentiel effet de levier pour un investisseur saisonnier avise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Étienne-d'Albagnan.
Communes limitrophes de Saint-Étienne-d'Albagnan
Saint-Étienne-d'Albagnan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
En 2026, 3 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 000 €/m² à Saint-Étienne-d'Albagnan, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Saint-Étienne-d'Albagnan figure parmi les 8 % les moins chères au m².
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Saint-Étienne-d'Albagnan a progressé de +102,2 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 34 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +50,4 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 000 €/m² pour une surface médiane de 90 m². Rapporté au revenu médian de Saint-Étienne-d'Albagnan, un logement de 90 m² (180 000 €) représente 9,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,3 € (appartements) et 6,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,1 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (33,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Étienne-d'Albagnan est dans le tissu villageois du Languedoc historique. La géographie joue son rôle: la commune est à 477 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.