01 Le parc de logements
Le parc comprend 425 logements dont 172 résidences principales, 246 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 172 | 40,5 % |
| Résidences secondaires | 246 | 57,9 % |
| Logements vacants | 6 | 1,4 % |
Parmi les 425 logements du parc, 40 % assurent la fonction de résidence principale, contre 58 % de secondaires et 1 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 45 | 26,0 % |
| 1919-1945 | 19 | 11,0 % |
| 1946-1970 | 24 | 13,9 % |
| 1971-1990 | 37 | 21,4 % |
| 1991-2005 | 31 | 17,9 % |
| 2006-2019 | 17 | 9,8 % |
Structure du bâti par époque: 26 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (26 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 2,3 % |
| 2 pièces | 14 | 8,2 % |
| 3 pièces | 39 | 22,8 % |
| 4 pièces | 48 | 28,1 % |
| 5 pièces ou plus | 66 | 38,6 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 435 | 436 | 425 |
| Rés. principales | 161 | 166 | 172 |
| Rés. secondaires | 259 | 256 | 246 |
| Vacants | 14 | 14 | 6 |
La part de propriétaires atteint 48,2 % à Saint-Vincent-D'olargues, commune de 355 hab. à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 126 | 73,3 % |
| Locataires (privé) | 30 | 17,4 % |
| Locataires HLM | 4 | 2,3 % |
| Logés gratuitement | 12 | 7,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 73,3 % de propriétaires face à 19,6 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,7 % |
| Fioul | 28 | 16,3 % |
| Électricité | 20 | 11,6 % |
| Gaz bouteille | 10 | 5,8 % |
| Autre (bois…) | 111 | 64,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (65 %), 16 % pour fioul et 12 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 |
| 2 à 4 ans | 23 |
| 5 à 9 ans | 25 |
| 10 ans ou plus | 110 |
| Total ménages | 172 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 25 |
| Sous-occupation accentuée | 41 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 | 11,6 % |
| 1 voiture | 79 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 73 | 42,4 % |
Équipement automobile des ménages: 12 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 42 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 70,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 176 | 88 | 60 | 28 |
| 1975 | 242 | 90 | 138 | 14 |
| 1982 | 309 | 95 | 210 | 4 |
| 1990 | 348 | 95 | 237 | 16 |
| 1999 | 366 | 136 | 221 | 9 |
| 2006 | 398 | 156 | 239 | 3 |
| 2011 | 435 | 161 | 259 | 14 |
| 2016 | 436 | 166 | 256 | 14 |
| 2022 | 425 | 172 | 246 | 6 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 176 à 425, soit +141 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 53 | 45 | 46 | 43 | 44 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 29 | 34 | 31 | 22 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 7 | 19,4 % |
| Classe D | 8 | 22,2 % |
| Classe E | 10 | 27,8 % |
| Classe F | 5 | 13,9 % |
| Classe G | 6 | 16,7 % |
Le graphique décompose les 36 diagnostics par étiquette énergétique: 28 % en E, 19 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 19,4 % |
| Classe B | 10 | 27,8 % |
| Classe C | 11 | 30,6 % |
| Classe D | 3 | 8,3 % |
| Classe E | 2 | 5,6 % |
| Classe F | 1 | 2,8 % |
| Classe G | 2 | 5,6 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 323 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 281 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 234 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 243 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 323 kWh/m²/an, contre 234 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 88 kWh/m²/an selon l'époque.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Faut-il investir à Fraisse-sur-Agout en 2026 ?
Perché à 912 mètres d'altitude dans l'Hérault, Fraisse-sur-Agout est un village de montagne au cadre préservé mais confronté à un déclin démographique et une fragilité économique. Son marché immobilier, porté par la pression touristique, offre des opportunités locatives malgré une correction récente. Notre verdict ci-dessous vous guide.
Avec un rendement locatif brut de 5 % et une correction de près de 20 % en un an, le village attire les investisseurs en quête de rentabilité en montagne héraultaise.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maison, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme dans un parc sélectionné.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 5 % sur les maisons
- ✓ Correction de 19,6 % : point d'entrée favorable
- ✓ Pression touristique très élevée (IPTI 7,7)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 8,3)
- ⚠ Déclin démographique de 6,5 % en 5 ans
- ⚠ Par énergétique dégradé (28,6 % de passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de 22 % à la commune voisine de Prémian.
- Rendement locatif brut de 5 %, supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Fraisse-sur-Agout
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Fraisse-sur-Agout
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, les négociations sont possibles.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, les négociations sont possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix restent abordables mais nécessitent un apport personnel.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix restent abordables mais nécessitent un apport personnel.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est présente, favorable à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est présente, favorable à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique très élevée : potentiel pour de la location saisonnière, mais concurrence avec les résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique très élevée : potentiel pour de la location saisonnière, mais concurrence avec les résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1644,0 — Percentile dept : 14/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 17/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 97/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -6,5 — Percentile dept : 7/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 83/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 29,6 — Percentile dept : 7/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 51/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,7 — Percentile dept : 46/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 97/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -6,5 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 40/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1644,0 — Percentile dept : 86/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 97/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 40/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 5/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 92/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fraisse-sur-Agout : opportunités et risques
Investir à Fraisse-sur-Agout en 2026 relève d'une stratégie de niche, axée sur le rendement locatif en maison. Le rendement brut de 5 % est correct pour un village de cette taille, mais il est impératif de calculer le rendement net. Avec une taxe foncière sur le bâti à 46,26 %, un taux de vacance estimé à 8 % et des frais de gestion, le rendement net tombe à environ 2,9 %, selon le modèle villagesfrancais.fr. L'effort financier mensuel résiduel, après déduction du loyer perçu, reste donc une charge à anticiper.
La pression touristique très élevée (IPTI 7,7) ouvre une piste pour la location saisonnière, qui pourrait améliorer la rentabilité. Néanmoins, cette stratégie est concurrencée par le parc existant de résidences secondaires et nécessite une gestion plus active. La faible connectivité numérique (score de 3/100) et l'éloignement des pôles d'emploi majeurs limitent, quant à eux, l'attrait pour la location annuelle à des actifs ou des familles.
L'horizon d'investissement doit être envisagé à moyen ou long terme. La correction des prix offre un point d'entrée intéressant, mais les leviers de plus-value à court terme sont faibles, comme l'indique l'indice d'opportunité territoriale modéré (IOT 3,9). La clé du succès résidera dans l'acquisition d'un bien déjà rénové ou à rénover avec un budget maîtrisé, en évitant soigneusement les passoires thermiques dont la valorisation est condamnée à baisser.
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Données du marché immobilier à Fraisse-sur-Agout
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fraisse-sur-Agout s'établit à 1 923 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fraisse-sur-Agout fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
30,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fraisse-sur-Agout Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fraisse-sur-Agout
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 923 €/m² de prix médian pour 5 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +48,0 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 923 € | 1 923 € |
| Prix moyen/m² | 1 771 € | |
| Surface médiane | – | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 299 € |
| 2022 | 12 | 2 234 € |
| 2023 | 11 | 1 959 € |
| 2024 | 6 | 1 322 € |
| 2025 | 5 | 1 923 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fraisse-sur-Agout est très limitée mais en forte accélération récente. Seulement 12 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, dont 2 en 2024, ce qui représente une hausse de 200 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce faible volume témoigne d'une pression foncière modérée et d'un développement urbain contraint, cohérent avec le déclin démographique. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre neuve quasi nul, mais aussi un parc vieillissant où les opportunités de rénovation sont nombreuses. Cette tendance souligne que l'attractivité du village repose davantage sur son patrimoine existant et son cadre que sur un afflux de nouveaux résidents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
36 logements autorisés cumulés, 8 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Fraisse-sur-Agout
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fraisse-sur-Agout (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fraisse-sur-Agout totalise 9 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Fraisse-sur-Agout
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fraisse-sur-Agout
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,0 % pour les maisons est une première approche. Pour obtenir le net, déduisez les charges réelles : la taxe foncière à Fraisse-sur-Agout s'élève à 46,26 % (taux 2024). Ajoutez les frais de gestion, d'assurance, une provision pour vacance locative (le marché locatif est étroit avec seulement 1,4 % de logements vacants) et les travaux d'entretien. Dans un parc ancien (37,2 % d'avant 1945), la quote-part de rénovation énergétique est à anticiper. C'est ce qui explique l'écart entre le brut et le net estimé à 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Fraisse-sur-Agout
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 36 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fraisse-sur-Agout est E, avec 30,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est E, avec une consommation estimée à 284 kWh/m²/an. Près de 28,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Cela représente un risque réglementaire pour les propriétaires bailleurs, avec les interdictions de location programmées à partir de 2025 (logements classés G) et 2028 (F). Pour un acquéreur, cela signifie anticiper un budget de rénovation conséquent pour se mettre en conformité et maîtriser ses futures charges.
Calculateur de rendement à Fraisse-sur-Agout
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Fraisse-sur-Agout
- Négliger la taxe foncière élevée (46,26 %).
- Surestimer la demande locative hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier le classement en zone à risque naturel.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Fraisse-sur-Agout, marqué par les résidences secondaires (57,9 %), est probablement plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent la région. La vente à l'automne permet à l'acheteur de prendre possession avant l'hiver. Pour le vendeur, être visible avant la haute saison touristique est stratégique. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les négociations pour un auteur en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Fraisse-sur-Agout s'étend sur 59 km², une superficie très supérieure à la moyenne communale.
- La commune compte 1 monument historique protégé pour seulement 319 habitants.
- Le taux de très haut débit fixe n'atteint que 15,8 % des logements.
S'installer à Fraisse-sur-Agout : cadre de vie et logement
S'installer à Fraisse-sur-Agout, c'est choisir un cadre de vie montagnard préservé, au cœur du Parc naturel régional du Haut-Languedoc. Avec une altitude moyenne de 912 mètres et des précipitations abondantes (1 581 mm/an), le climat y est frais et humide, propice aux paysages verdoyants mais éloigné des standards méditerranéens. La commune ne compte que 32 équipements selon la base permanente de l'INSEE, avec une offre concentrée sur les sports et loisirs, ce qui implique une dépendance aux bourgs voisins comme Olargues ou Bédarieux pour les services du quotidien.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement, avec plus de 40 % de seniors. Cette réalité se traduit par une atmosphère paisible, mais aussi par une vie associative et commerciale qui peut manquer de dynamisme pour les jeunes familles. Pour les amateurs de nature et de tranquillité, le territoire offre un formidable terrain d'exploration, avec un patrimoine historique protégé et de nombreux sentiers de randonnée. Il faut cependant être autonome et accepter un isolement relatif, la gare TGV la plus proche étant à Béziers, à plus de 45 km.
Carte du marché immobilier à Fraisse-sur-Agout
Fraisse-sur-Agout et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fraisse-sur-Agout
À 912 m d'altitude, Fraisse-sur-Agout offre un climat de moyenne montagne. La température moyenne annuelle est de 9,7°C, avec des hivers frais et des étés tempérés. Les précipitations annuelles sont abondantes (1 581 mm). Ce profil convient aux acheteurs en quête de fraîcheur estivale et d'un cadre naturel préservé, typique de la Montagne du Haut Languedoc. Il est adapté aux résidents permanents aimant les saisons marquées ou aux acquéreurs de résidences secondaires pour l'été.
Composition du parc immobilier à Fraisse-sur-Agout
425 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Fraisse-sur-Agout est composé très majoritairement de maisons (89,7 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est massivement composé de maisons individuelles (89,7 %) et très peu d'appartements. La part élevée de résidences secondaires (57,9 %) et de propriétaires occupants (73,3 %) dessine un marché dual : un noyau stable de résidents permanents et un important marché secondaire, souvent saisonnier. Ceci peut induire une certaine volatilité des prix, influencée par la demande de villégiature. Le taux de vacance très faible (1,4 %) indique une pression modérée sur le marché locatif.
Ancienneté du parc à Fraisse-sur-Agout
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 172 logements).
- Avant 1919 26,2 % 45 logts
- 1919-1945 11,0 % 19 logts
- 1946-1970 14,0 % 24 logts
- 1971-1990 21,5 % 37 logts
- 1991-2005 18,0 % 31 logts
- 2006-2019 9,9 % 17 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fraisse-sur-Agout
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Fraisse-sur-Agout
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs risques naturels : 6 sont recensés et 10 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon, gaz radioactif naturel, présente un niveau significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'achat. La sismicité est classée très faible. Ces éléments ne doivent pas être ignorés : ils conditionnent l'assurabilité du bien et peuvent imposer des travaux de prévention. Consultez toujours le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan de prévention des risques (PPR) applicable.
Erreurs à éviter quand on achète à Fraisse-sur-Agout
- Acheter sans diagnostic radon dans cette zone significative.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux de mise aux normes.
- Sous-estimer les frais de chauffage en climat frais (9,7°C de moyenne).
- Oublier de vérifier l'accès et le déneigement en hiver.
Points clés à retenir à Fraisse-sur-Agout
- Prix médian des maisons : 1 923 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen maisons : 5,0 %.
- Climat frais de moyenne montagne, altitude 912 m.
- Marché de petite taille, sensible à quelques transactions.
- Baisse des prix sur un an : -19,6 % (à interpréter avec prudence).
- Taxe foncière élevée : taux de 46,26 % en 2024.
- Parc immobilier composé à 89,7 % de maisons individuelles.
- Facteur valeur clé : performance énergétique du logement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fraisse-sur-Agout ?
À Fraisse-sur-Agout, la valeur d'un bien dépend fortement de son état énergétique et de son exposition aux risques. Dans un parc ancien, un DPE performant (classe A, B ou C) est un atout majeur. La surface du terrain et la vue, typiques de la moyenne montagne, influencent aussi le prix. La proximité des quelques équipements (32 au total) ou d'un hébergement touristique peut être un plus. L'éloignement des gares (Béziers à 45,3 km) et la connectivité numérique faible (score 3/100) sont des facteurs négatifs à pondérer. Pour un vendeur, valoriser son bien passe par la mise en avant de son potentiel de séjour (résidence secondaire) et par la preuve d'un bon entretien.
Estimation indicative d'une maison à Fraisse-sur-Agout
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 994 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC des Monts de Lacaune intègre des paramètres invisibles sur un algorithme. Il connaît la valeur d'un secteur précis selon son exposition, sa vulnérabilité aux risques naturels ou son ensoleillement. Il évalue justement l'impact d'un DPE de classe E ou F sur le prix de vente dans ce marché. Il peut aussi identifier le bon profil d'acheteur : résident permanent âgé (âge médian 53,4 ans) ou acquéreur de résidence secondaire. Son réseau lui permet de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, ce qui est crucial dans une commune de 319 habitants où le marché est étroit.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très volatil.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc énergivore.
- Négliger l'impact de l'éloignement des services sur la valeur.
- Ne pas consulter les arrêtés catastrophes naturelles historiques.
Investir à Fraisse-sur-Agout : passer à l'action
L'analyse des chiffres est une première étape, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification des biens à potentiel, négociation, et gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en projet concret.
Les données révèlent un potentiel, mais la sélection du bien et la négociation seront déterminantes.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fraisse-sur-Agout grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fraisse-sur-Agout
Quel est le prix immobilier moyen à Fraisse-sur-Agout ?
En 2024, le prix médian est de 1 923 €/m² pour une maison, avec des transactions enregistrées entre 1 000 et 2 761 €/m². Le marché a connu une baisse significative de 19,6 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour acheter à Fraisse-sur-Agout ?
La forte correction des prix en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée. Toutefois, le marché est étroit et le parc souvent ancien, nécessitant une sélection rigoureuse et un budget rénovation potentiel.
Fraisse-sur-Agout est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Fraisse-sur-Agout est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 12 % à Saint-Vincent-d'Olargues et de 22 % à Prémian, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,9 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale, le déclin démographique, et la part importante de passoires thermiques (28,6 %) soumises à des interdictions de location à venir. La liquidité du marché est également faible.
Marché immobilier des communes voisines
Fraisse-sur-Agout affiche un prix au m² inférieur de 22 % à Prémian, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fraisse-sur-Agout.
Communes limitrophes de Fraisse-sur-Agout
Fraisse-sur-Agout est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Fraisse-sur-Agout s'établit à 1 923 € sur 5 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 485 €/m²). Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Fraisse-sur-Agout figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Forte valorisation observée: le m² médian de Fraisse-sur-Agout gagne +48,0 % sur la période 2021-2025. 46 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +45,5 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Fraisse-sur-Agout à un niveau significatif — 1 923 €/m² en médiane. Un bien type de 78 m² revient à environ 149 994 €, soit 8,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Fraisse-sur-Agout avoisinent 8,9 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Le parc local comporte 57,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Entre 2021 et 2025, 9 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 78 % des logements autorisés.
Côté contexte, Fraisse-sur-Agout est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 955 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).