Le marché immobilier de Fraisse-sur-Agout a connu une forte correction en 2024, avec une baisse de 19,6 % du prix médian après le pic de 2022. Le volume des transactions reste limité (9 ventes en 2024), ce qui en fait un marché peu liquide. Le parc immobilier, composé à 90 % de maisons, est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (57,9 %) et un vieillissement de la population.
Faut-il investir à Fraisse-sur-Agout en 2026 ?
Perché à 912 mètres d'altitude dans l'Hérault, Fraisse-sur-Agout est un village de montagne au cadre préservé mais confronté à un déclin démographique et une fragilité économique. Son marché immobilier, porté par la pression touristique, offre des opportunités locatives malgré une correction récente. Notre verdict ci-dessous vous guide.
Avec un rendement locatif brut de 5 % et une correction de près de 20 % en un an, le village attire les investisseurs en quête de rentabilité en montagne héraultaise.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maison, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme dans un parc sélectionné.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 5 % sur les maisons
- ✓ Correction de 19,6 % : point d'entrée favorable
- ✓ Pression touristique très élevée (IPTI 7,7)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 8,3)
- ⚠ Déclin démographique de 6,5 % en 5 ans
- ⚠ Par énergétique dégradé (28,6 % de passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de 22 % à la commune voisine de Prémian.
- Rendement locatif brut de 5 %, supérieur aux grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Fraisse-sur-Agout
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 dessinent le portrait d'un marché immobilier en phase de correction, après une période de forte appréciation. Le prix médian, à 1 644 €/m², a perdu près de 20 % en un an, un ajustement sévère qui s'explique par la combinaison d'un pic spéculatif en 2022 et d'un retour à la réalité des indicateurs locaux. Le volume annuel de transactions, qui plafonne à 9 ventes, confirme le caractère peu liquide de ce marché, typique des villages de montagne où l'offre est rare et saisonnière.
Le parc immobilier est presque exclusivement composé de maisons (89,7 %), avec une part écrasante de résidences secondaires (57,9 %). Cette structure, couplée à un indice de vieillissement de 311,4, selon l'INSEE, crée un marché segmenté : une demande locative annuelle portée par une population vieillissante et une pression touristique forte en saison, mesurée par un IPTI de 7,7/10. Toutefois, la fragilité économique, avec un taux de chômage à 14,7 %, limite le potentiel de la demande locale.
Enfin, la qualité du parc est un enjeu majeur. D'après les diagnostics disponibles, 28,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux supérieur à la moyenne nationale. Cette réalité impose une vigilance accrue lors de l'acquisition, la loi Climat et Résilience rendant ces biens progressivement impropres à la location. L'investisseur doit donc intégrer un budget rénovation dans son plan financier.
Aperçu par typologie à Fraisse-sur-Agout
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fraisse-sur-Agout
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Fraisse-sur-Agout
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fraisse-sur-Agout (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les 5 dernières années, seulement 12 logements neufs ont été autorisés, soit une moyenne de 2,4 par an. Le volume est très faible au regard du parc existant (425 logements). La tendance indique une hausse de +200 % par rapport à la période quinquennale précédente, mais partant d'un niveau très bas (2 autorisations en 2024). Cela indique une attractivité résiduelle mais ne risque pas de créer de sur-offre. La construction neuve reste un phénomène marginal à Fraisse-sur-Agout, ce qui préserve la rareté du foncier et limite la pression à la baisse sur l'ancien.
Fourchettes de loyers à Fraisse-sur-Agout
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fraisse-sur-Agout
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,0 % pour les maisons est une première approche. Pour obtenir le net, déduisez les charges réelles : la taxe foncière à Fraisse-sur-Agout s'élève à 46,26 % (taux 2024). Ajoutez les frais de gestion, d'assurance, une provision pour vacance locative (le marché locatif est étroit avec seulement 1,4 % de logements vacants) et les travaux d'entretien. Dans un parc ancien (37,2 % d'avant 1945), la quote-part de rénovation énergétique est à anticiper. C'est ce qui explique l'écart entre le brut et le net estimé à 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Fraisse-sur-Agout
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est E, avec une consommation estimée à 284 kWh/m²/an. Près de 28,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Cela représente un risque réglementaire pour les propriétaires bailleurs, avec les interdictions de location programmées à partir de 2025 (logements classés G) et 2028 (F). Pour un acquéreur, cela signifie anticiper un budget de rénovation conséquent pour se mettre en conformité et maîtriser ses futures charges.
Calculateur de rendement à Fraisse-sur-Agout
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Cas pratique : un investissement type à Fraisse-sur-Agout
Pour une maison type de 55 m² à Fraisse-sur-Agout, au prix médian de 1 644 €/m², le budget d'achat est d'environ 90 420 €. Avec un loyer médian de 6,9 €/m², le revenu locatif mensuel atteint environ 380 €. Cela génère un rendement brut de 5,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net estimé est de 2,9 %, soit un revenu net annuel d'environ 2 620 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Fraisse-sur-Agout
- Négliger la taxe foncière élevée (46,26 %).
- Surestimer la demande locative hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier le classement en zone à risque naturel.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Fraisse-sur-Agout, marqué par les résidences secondaires (57,9 %), est probablement plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent la région. La vente à l'automne permet à l'acheteur de prendre possession avant l'hiver. Pour le vendeur, être visible avant la haute saison touristique est stratégique. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les négociations pour un auteur en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Fraisse-sur-Agout s'étend sur 59 km², une superficie très supérieure à la moyenne communale.
- La commune compte 1 monument historique protégé pour seulement 319 habitants.
- Le taux de très haut débit fixe n'atteint que 15,8 % des logements.
S'installer à Fraisse-sur-Agout : cadre de vie et logement
S'installer à Fraisse-sur-Agout, c'est choisir un cadre de vie montagnard préservé, au cœur du Parc naturel régional du Haut-Languedoc. Avec une altitude moyenne de 912 mètres et des précipitations abondantes (1 581 mm/an), le climat y est frais et humide, propice aux paysages verdoyants mais éloigné des standards méditerranéens. La commune ne compte que 32 équipements selon la base permanente de l'INSEE, avec une offre concentrée sur les sports et loisirs, ce qui implique une dépendance aux bourgs voisins comme Olargues ou Bédarieux pour les services du quotidien.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement, avec plus de 40 % de seniors. Cette réalité se traduit par une atmosphère paisible, mais aussi par une vie associative et commerciale qui peut manquer de dynamisme pour les jeunes familles. Pour les amateurs de nature et de tranquillité, le territoire offre un formidable terrain d'exploration, avec un patrimoine historique protégé et de nombreux sentiers de randonnée. Il faut cependant être autonome et accepter un isolement relatif, la gare TGV la plus proche étant à Béziers, à plus de 45 km.
Carte du marché immobilier à Fraisse-sur-Agout
Fraisse-sur-Agout et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Fraisse-sur-Agout
425 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est massivement composé de maisons individuelles (89,7 %) et très peu d'appartements. La part élevée de résidences secondaires (57,9 %) et de propriétaires occupants (73,3 %) dessine un marché dual : un noyau stable de résidents permanents et un important marché secondaire, souvent saisonnier. Ceci peut induire une certaine volatilité des prix, influencée par la demande de villégiature. Le taux de vacance très faible (1,4 %) indique une pression modérée sur le marché locatif.
Ancienneté du parc à Fraisse-sur-Agout
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 172 logements).
- Avant 1919 26,2 % 45 logts
- 1919-1945 11,0 % 19 logts
- 1946-1970 14,0 % 24 logts
- 1971-1990 21,5 % 37 logts
- 1991-2005 18,0 % 31 logts
- 2006-2019 9,9 % 17 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fraisse-sur-Agout
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Fraisse-sur-Agout
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs risques naturels : 6 sont recensés et 10 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon, gaz radioactif naturel, présente un niveau significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'achat. La sismicité est classée très faible. Ces éléments ne doivent pas être ignorés : ils conditionnent l'assurabilité du bien et peuvent imposer des travaux de prévention. Consultez toujours le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan de prévention des risques (PPR) applicable.
Cas pratique : un achat type à Fraisse-sur-Agout
Pour une maison de 100 m², au prix médian de 1 644 €/m², le coût total est d'environ 164 400 € hors frais de notaire. Cela représente 8,7 années du revenu médian local (18 790 €). Avec un apport de 10 % (16 440 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 840 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Fraisse-sur-Agout
- Acheter sans diagnostic radon dans cette zone significative.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux de mise aux normes.
- Sous-estimer les frais de chauffage en climat frais (9,7°C de moyenne).
- Oublier de vérifier l'accès et le déneigement en hiver.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fraisse-sur-Agout
Quel est le prix immobilier moyen à Fraisse-sur-Agout ?
En 2024, le prix médian est de 1 644 €/m² pour une maison, avec des transactions enregistrées entre 1 000 et 2 761 €/m². Le marché a connu une baisse significative de 19,6 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour acheter à Fraisse-sur-Agout ?
La forte correction des prix en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée. Toutefois, le marché est étroit et le parc souvent ancien, nécessitant une sélection rigoureuse et un budget rénovation potentiel.
Fraisse-sur-Agout est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Fraisse-sur-Agout est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 12 % à Saint-Vincent-d'Olargues et de 22 % à Prémian, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,9 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale, le déclin démographique, et la part importante de passoires thermiques (28,6 %) soumises à des interdictions de location à venir. La liquidité du marché est également faible.
Marché immobilier des communes voisines
Fraisse-sur-Agout affiche un prix au m² inférieur de 22 % à Prémian, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
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Communes limitrophes de Fraisse-sur-Agout
Fraisse-sur-Agout est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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