Faut-il investir à Saint-Just en 2026 ?
Située à moins de 3 km de la gare de Lunel et à 16,7 km du TGV Montpellier Sud de France, Saint-Just bénéficie d'une position stratégique en périphérie montpelliéraine. Avec une croissance démographique de +11,2 % sur 10 ans et un taux de chômage de 9,5 %, la commune affiche une dynamique modérée. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une correction récente de 5,3 % et un rendement locatif brut de 3,6 %, Saint-Just offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines surévaluées.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -5,3 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement brut 3,6 % : supérieur à la moyenne
- ✓ Pression immobilière élevée : demande solide
- ⚠ Marché illiquide : seulement 16 transactions
- ⚠ Accessibilité modérée : prix dépasse le revenu local
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 672 €/m², Saint-Just se positionne au-dessus de la moyenne nationale des communes de même catégorie.
- Son prix au m² est inférieur de 11 % à celui de Lansargues, une commune voisine aux caractéristiques similaires.
- Son rendement locatif brut de 3,6 % dépasse celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Saint-Just
Le marché immobilier de Saint-Just affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Just
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression élevée indique un marché tendu, favorable aux vendeurs et exigeant une réactivité pour les acheteurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression élevée indique un marché tendu, favorable aux vendeurs et exigeant une réactivité pour les acheteurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, nécessitant une attention à la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, nécessitant une attention à la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Une opportunité locative faible suggère une demande locative limitée, rendant l'investissement locatif moins attractif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableUne opportunité locative faible suggère une demande locative limitée, rendant l'investissement locatif moins attractif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible indique un marché essentiellement résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible indique un marché essentiellement résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3672,0 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 84/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 548,8 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 16/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 64,9 — Percentile dept : 82/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,4 — Percentile dept : 71/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3672,0 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 548,8 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Just : opportunités et risques
Investir à Saint-Just en 2026 présente un profil mitigé. Le rendement brut de 3,6 % pour les maisons, bien que correct, est érodé par une taxe foncière élevée (45,57 %) et par un effort mensuel net significatif après perception du loyer. Selon la carte des loyers du ministère, le loyer médian pour une maison (10,9 €/m²/mois) ne couvre qu'environ 70 % de la mensualité d'un crédit type, ce qui requiert une capacité d'épargne complémentaire de la part de l'investisseur.
La stratégie la plus adaptée semble être le locatif annuel en maison, ciblant les familles locales, dans un horizon de moyen terme. L'opportunité de plus-value à court terme est limitée par la correction en cours et la faible liquidité du marché (seulement 16 transactions en 2024). L'indice IOL à 3,4/10 confirme que la demande locative n'est pas soutenue, rendant la sélection du bien et son emplacement (proximité des 126 équipements de services, évitement des zones inondables) absolument critiques.
Il faut également considérer le risque réglementaire lié au DPE. Si le parc est globalement performant (classe C dominante), tout achat d'une passoire thermique (F/G), bien que rare ici, serait un pari risqué face aux interdictions de location à venir. Enfin, la dynamique économique locale, avec un taux de chômage à 9,5 % et un revenu médian de 24 370 €, limite la solvabilité des locataires et la résilience du marché face à un choc.
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Données du marché immobilier à Saint-Just
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Just, analysé via les données DVF 2024, est caractérisé par un retournement de tendance. Après une hausse spectaculaire de 28 % entre 2020 et 2022, portée par l'exode urbain post-Covid et la proximité de Montpellier, une correction de 5,3 % est intervenue en 2024. Cette baisse, couplée à un effondrement du volume des transactions (-52 % par rapport à 2022), indique un marché en phase de consolidation, où les prix cherchent un nouvel équilibre.
La structure du parc, avec 87,4 % de maisons individuelles et seulement 1,6 % de résidences secondaires, dessine un territoire profondément résidentiel et familial. L'ancienneté modérée du bâti (25,6 % construit après 2006) et la faible part de passoires thermiques (1 %) sont des atouts, limitant les risques de travaux coûteux liés à la RE2020. Néanmoins, la dépendance à la voiture est réelle, malgré la proximité de la gare de Lunel.
Enfin, le contexte territorial concret pèse sur les perspectives. La commune est soumise à un PPR Inondation actif et a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle, un risque à intégrer dans le choix du secteur et le coût de l'assurance. La faible pression touristique (IPTI à 0,9/10) et le taux de vacance modéré (3,8 %) confirment que le marché est principalement porté par la demande locale de propriétaires-occupants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Just Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, le marché immobilier de Saint-Just a connu une forte appréciation entre 2020 et 2022, le prix médian passant de 3 045 €/m² à 3 905 €/m², soit une hausse de 28 %. Après un plateau en 2023, une correction de 5,3 % est observée en 2024, ramenant le prix à 3 672 €/m². Cette évolution reflète le dynamisme initial du territoire, suivi d'un ajustement au contexte national de renchérissement du crédit. Comparé aux communes voisines, Saint-Just reste plus accessible que Restinclières ou Saint-Brès, mais a perdu de son avantage sur Lansargues. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre une fenêtre d'opportunité, sous réserve d'une stabilisation des prix.
Évolution du marché immobilier de Saint-Just
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 26 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 358 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les transactions 2024, une maison type de 93 m² à Saint-Just représente un investissement de 341 496 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 1 450 €. Le loyer médian estimé (10,9 €/m²/mois) génère 1 014 € mensuels, couvrant 70 % de la mensualité. L'effort résiduel net est donc de 436 €, pour un rendement brut de 3,6 %. Ce montage n'est viable que pour un investisseur à la recherche d'un complément de revenu et disposant d'une trésorerie suffisante pour absorber la charge, d'autant que la taxe foncière (45,57 %) rogne le rendement net.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions à Saint-Just, selon la DGFiP, est en net recul : 16 ventes en 2024 contre une moyenne de 33,5 sur la période 2020-2023. Toutes les transactions en 2024 concernaient des maisons individuelles, confirmant la prédominance de ce segment (87,4 % du parc). Le prix médian de ces dernières ventes s'établit à 3 672 €/m², avec une fourchette centrale resserrée entre 3 256 et 4 042 €/m². Ce faible volume et cette concentration indiquent un marché moins liquide, peut-être en attente d'une clarification des prix, et plutôt en faveur des acheteurs disposés à négocier.
Répartition des ventes
96,2 % de maisons et 3,8 % d'appartements parmi les 26 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (96,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 344 €/m² pour les maisons et 4 632 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 26 | 25 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 358 € | 3 344 € | 4 632 € |
| Prix moyen/m² | 3 378 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 40 | 3 218 € |
| 2022 | 37 | 3 857 € |
| 2023 | 26 | 3 830 € |
| 2024 | 15 | 3 677 € |
| 2025 | 26 | 3 358 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Just, d'après les données SITADEL, est atone : seulement 22 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 2 en 2024, représentant une baisse de 71 % par rapport à la période précédente. Cette faible offre neuve indique une commune mature, avec peu de réserves foncières disponibles, et limite les risques de surproduction à court terme. Elle contribue à soutenir les prix de l'ancien, mais peut freiner l'attractivité pour les nouveaux résidents, notamment les jeunes actifs. La pression démographique modérée (+0,8 % sur 5 ans) ne crée pas de tension supplémentaire sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 434 logements ont été autorisés et 386 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 89 %.
Vacance longue durée à Saint-Just
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Just (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Just: 20 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-59 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Saint-Just marque un net ralentissement, avec seulement 22 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 71 %. Ce faible volume ne risque pas de créer de sur-offre à court terme, soutenant la valeur du parc existant. Il indique aussi un marché mature où le renouvellement du bâti est limité, accentuant la valeur des biens rénovés ou récents, qui représentent déjà 25,6 % du parc.
Fourchettes de loyers à Saint-Just
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Just
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 3,6 % pour une maison à Saint-Just se réduit à environ 2,1 % net en intégrant les charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 45,57 %, pèse significativement. Il faut aussi provisionner la vacance locative (3,8 % du parc est vacant) et les frais de gestion, ainsi que la maintenance sur un bâti où plus d'un quart des logements date d'avant 2006. Les copropriétés sont rares ici.
Performance énergétique du parc à Saint-Just
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 233 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Just: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Saint-Just présente un bon bilan énergétique avec une classe dominante C (131 kWh/m²/an) et seulement 1,0 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible risque réglementaire est un atail pour les acquéreurs, qui ne sont pas immédiatement confrontés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 et 2028. Pour les biens les plus anciens, une rénovation énergétique reste un levier de valorisation à moyen terme.
Calculateur de rendement à Saint-Just
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Just
Pour une maison type de 93 m² à Saint-Just (341 496 €), le loyer moyen attendu est d'environ 1 014 €/mois (10,9 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité hors assurance approche 1 350 €. L'effort résiduel mensuel est donc d'environ 336 €, à combler par l'épargne de l'investisseur, pour un rendement brut de 3,6 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Just
- Négliger la taxe foncière élevée (45,57 %).
- Surévaluer les loyers : la demande locative a ses limites.
- Oublier de provisionner la vacance (3,8 % du parc).
- Ignorer l'état du bien et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Just, très tourné vers la résidence principale, connaît une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre, périodes traditionnelles de recherche. La vente en automne permet à l'acheteur de prendre possession avant les fêtes. Vendre entre avril et juin maximise la visibilité. La taxe foncière, payable en septembre, peut influencer le calendrier de certains vendeurs souhaitant se séparer du bien avant son échéance.
Le saviez-vous ?
- La densité de Saint-Just est la 4e sur 67 dans sa catégorie.
- La fibre est disponible pour 92,2 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 40,1 ans.
S'installer à Saint-Just : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Just, c'est choisir un cadre de vie familial et bien équipé à moins de 30 minutes de Montpellier. La commune dispose de 126 équipements (commerces, services, santé) pour 3 300 habitants, une densité remarquable qui lui confère une certaine autonomie au quotidien. La connectivité est excellente avec un taux de couverture fibre de 92,2 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire, plat et à seulement 5 m d'altitude moyenne, bénéficie d'un climat méditerranéen clément mais est exposé au risque d'inondation (PPR actif). Tout projet d'achat doit intégrer une vérification minutieuse du zonage et de l'histoire du bien. La communauté de communes du Pays de Lunel offre une structuration intercommunale solide, avec des projets de développement qui peuvent impacter positivement l'attractivité à long terme.
Carte du marché immobilier à Saint-Just
Saint-Just et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Just
1 408 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Just: 87,4 % de maisons, 12,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saint-Just est très majoritairement constitué de maisons individuelles (87,4 %), signe d'un marché familial et ancré. La part très faible de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (3,8 %) indique une pression à l'achat pour l'habitation principale, renforcée par une forte proportion de propriétaires-occupants (68,6 %). C'est un marché stable, peu spéculatif, où l'acheteur type recherche un logement pour y vivre.
Ancienneté du parc à Saint-Just
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 330 logements).
- Avant 1919 3,9 % 52 logts
- 1919-1945 2,9 % 39 logts
- 1946-1970 5,9 % 78 logts
- 1971-1990 29,5 % 392 logts
- 1991-2005 32,3 % 430 logts
- 2006-2019 25,6 % 340 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Just
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Just
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Just est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, héritage de 10 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire de l'état des risques, et peut impliquer, dans les zones réglementées, des contraintes constructives ou assurantielles spécifiques. C'est un facteur à intégrer dans le choix du bien et la négociation.
Cas pratique : un achat type à Saint-Just
Pour acquérir une maison médiane de 93 m² à Saint-Just (341 496 €), un ménage local au revenu médian (24 370 €) doit consacrer environ 14 années de revenu. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à taux moyen, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 350 €, soit un taux d'effort proche de 40 % du revenu net.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Just
- Oublier de consulter le PPR Inondation en vigueur.
- Se fier uniquement au DPE sans visiter l'isolation.
- Négliger la proximité des commodités, facteur de valeur.
- Surerstimer son budget sans inclure les frais de notaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Just : passer à l'action
Analyser les données DVF est une étape, mais concrétiser un investissement en requiert une autre. La sélection du bien, la négociation et la connaissance fine des micro-secteurs, notamment ceux exposés au PPR Inondation, sont déterminantes. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition réussie.
Les données révèlent un marché en correction, mais l'opportunité dépend du bien et du timing. Un expert local peut faire la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Just grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Just
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Just
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Just ?
Le prix médian des maisons à Saint-Just est de 3 672 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 93 m², soit un budget total d'environ 341 500 €. Les appartements sont quasi absents du marché.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Just ?
Le marché corrige (-5,3 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Cependant, le rendement locatif est modéré (3,6 % brut) et le volume de transactions faible, signe d'un marché peu liquide. Un horizon moyen terme est recommandé.
Saint-Just est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Just est 11 % moins chère que Lansargues et 12 % moins chère que Mudaison, mais 7 % plus chère que Gallargues-Le-Montueux. Son positionnement est intermédiaire parmi les communes comparables.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Just ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 3,6 %, générant un loyer médian d'environ 1 014 €/mois pour 93 m². Le rendement net est d'environ 2,1 % après charges et taxe foncière.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Just ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Par ailleurs, le marché est peu liquide (16 ventes en 2024) et l'accessibilité pour les primo-accédants locaux est limitée.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Just affiche un prix inférieur de 11 % à Lansargues et de 12 % à Mudaison, malgré des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en maison.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Just.
Communes limitrophes de Saint-Just
Saint-Just est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Marché sous pression à Saint-Just: 3 358 €/m² en médiane, +32,4 % par rapport à la moyenne nationale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Just progresse de +4,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 144 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -8,7 % du prix médian.
Le marché de Saint-Just est dominé par les maisons individuelles — 96,2 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 344 €/m² pour 91 m² en surface médiane. Le bien médian (91 m² à 304 304 €) équivaut à 12,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,9 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,4 % — en lien avec le niveau des prix au m². Peu de résidences secondaires à Saint-Just (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (20 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Just est au cœur de la garrigue languedocienne. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 5 m).
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.