À Saint-Omer, le prix médian de l'immobilier s'établit à 2 090 €/m² d'après les données DVF 2024. Ce niveau masque des disparités importantes : la fourchette de prix s'étire de 1 439 à 4 502 €/m² entre les quartiers les moins et les plus chers. En un an, le marché a enregistré une baisse de 14,8 %, signe d'un rééquilibrage. Sur les 284 transactions annuelles, les maisons représentent 129 ventes et les appartements 155.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Omer
Le marché audomarois est en phase de correction, avec une baisse annuelle des prix de 14,8 %. Cette dynamique place Saint-Omer dans une position intermédiaire par rapport à ses voisines : moins chère que Bailleul (2 221 €/m²) mais plus onéreuse que Gravelines (1 959 €/m²). La typologie des ventes révèle un poids important des appartements (55 % des transactions), qui tirent le prix médian global à la hausse avec un tarif au mètre carré élevé de 3 962 €. Le volume total de 284 transactions annuelles indique une activité soutenue malgré le contexte.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -14,8 % sur un an intervient après une période de hausse. Elle s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit et local de taux de chômage élevé (21,1 %). Cela crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs disposant d'un apport, avec des prix revenus sous la barre des 2 100 €/m². Pour les vendeurs, cela signifie qu'une mise en prix agressive est contre-productive ; seuls les biens bien présentés et correctement estimés trouvent preneur dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Omer
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (39,8 %), mais le marché de la transaction est dominé par les appartements (155 ventes contre 129 pour les maisons). Ces appartements, souvent de petite surface médiane (45 m²), visent une clientèle d'accédants, d'investisseurs ou de personnes seules, attirée par le centre-bourg. Seulement 33,1 % des Audomarois sont propriétaires, ce qui laisse une large place à un marché locatif actif, représentant 21 % de logements sociaux.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en train de basculer en faveur de l'acheteur. La baisse des prix de 14,8 % et un taux de logements vacants relativement élevé (13,7 %) indiquent une moindre tension. Vendre demande donc un prix réaliste. Néanmoins, la proximité de la gare (0,9 km) et la densité d'équipements (686 au total) maintiennent une attractivité de fond pour le centre-ville, où les appartements restent valorisés. La construction neuve est en forte hausse (+85 %), ce qui pourrait à terme accroître l'offre.
Dernières ventes enregistrées à Saint-Omer
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saint-Omer
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Omer
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Omer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Omer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Omer totalise 287 logements sur 5 ans, soit +85 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 287 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 85 %, témoignent d'une confiance des promoteurs. Cette offre neuve, souvent mieux isolée, fait concurrence à l'ancien rénové et tire les standards vers le haut. Elle répond aussi à une demande de ménages jeunes (42,5 % de moins de 30 ans) attirés par les dispositifs d'accession. À court terme, ce volume maîtrisé ne risque pas de saturer le marché, mais il renforce l'attractivité résidentielle de la commune.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme national : forte activité de mars à juin, ralentissement estival et reprise en septembre. À Saint-Omer, la rentrée scolaire est un moment-clé pour les familles, ciblant les maisons avec jardin. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Saint-Omer abrite 29 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Calais-Dunkerque n'est qu'à 35,4 km.
- La commune compte 686 équipements et services de proximité.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Omer
- Prix médian à 2 090 €/m², en baisse de 14,8 % sur un an.
- Écart important entre maison (1 600 €/m²) et appartement (3 962 €/m²).
- Budget type pour une maison : environ 147 200 €.
- Revenu médian local de 18 120 €/an, soit un rapport prix/revenu à calculer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Omer
Quel est le prix au m² d'une maison à Saint-Omer ?
Le prix médian au mètre carré pour une maison à Saint-Omer est de 1 600 €, pour une surface médiane de 92 m². Ces biens représentent 129 ventes sur les 284 transactions annuelles.
Le prix immobilier à Saint-Omer est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 14,8 % sur un an selon les données DVF 2024. Le prix médian global est passé à 2 090 €/m², ce qui correspond à un marché en correction.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Les appartements se négocient autour de 3 962 €/m² (médiane) tandis que les maisons sont à 1 600 €/m². La fourchette interquartile globale va de 1 439 à 4 502 €/m².
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