Les transactions DVF 2024 à Saint-Paul-de-Vence font ressortir un médian à 6 369 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes s'étale de 5 283 à 8 221 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Dans les Alpes-Maritimes, Saint-Paul-de-Vence appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Marché en palier: +2,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. 535 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -9,6 % — un retournement à surveiller.
Le marché de Saint-Paul-de-Vence est dominé par les maisons individuelles — 77,5 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 6 273 €/m² pour 118 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Paul-de-Vence, un logement de 118 m² (740 214 €) représente 25,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Paul-de-Vence avoisinent 17,4 €/m² pour les appartements et 21,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,7 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 28,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 180 logements autorisés, soit 36/an en moyenne.
Côté contexte, Saint-Paul-de-Vence est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 22 km environ, sur un relief modérément vallonné, à 152 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Saint-Paul-de-Vence en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Saint-Paul-de-Vence : -9,6 % en un an, dans un contexte de seulement 89 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du Alpes-Maritimes
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Saint-Paul-de-Vence
Le marché immobilier de Saint-Paul-de-Vence affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Paul-de-Vence
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Paul-de-Vence : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Saint-Paul-de-Vence
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Paul-de-Vence s'établit à 6 369 €, sur la base de 89 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 5 283 € à 8 221 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Saint-Paul-de-Vence se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 22,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Saint-Paul-de-Vence
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Paul-de-Vence
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Paul-de-Vence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Paul-de-Vence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Paul-de-Vence totalise 180 logements sur 5 ans, soit -36 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Paul-de-Vence
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Paul-de-Vence
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (22,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Paul-de-Vence
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 614 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Paul-de-Vence est C, avec 7,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Paul-de-Vence
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Paul-de-Vence : cadre de vie et logement
Saint-Paul-de-Vence compte 3 203 habitants, à 152 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 239 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Paul-de-Vence
Saint-Paul-de-Vence et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Paul-de-Vence
2 273 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Paul-de-Vence est composé très majoritairement de maisons (82,3 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Paul-de-Vence
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 409 logements).
- Avant 1919 9,8 % 138 logts
- 1919-1945 4,0 % 56 logts
- 1946-1970 18,8 % 265 logts
- 1971-1990 30,4 % 428 logts
- 1991-2005 17,5 % 246 logts
- 2006-2019 19,6 % 276 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Paul-de-Vence
239 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Paul-de-Vence
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Saint-Paul-de-Vence 2006 PPRN Approuvé approuvé le 05/07/2006
- PPRN-IF - Saint-Paul-de-Vence 2006 Révision 1 PPRN Approuvé approuvé le 07/07/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Paul-de-Vence : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Paul-de-Vence
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Paul-de-Vence ?
Le prix médian au m² à Saint-Paul-de-Vence est de 6 369 € (données DVF, 89 transactions). Pour une maison de 118 m² (surface médiane locale), compter environ 740 000 €.
Comment Saint-Paul-de-Vence se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Saint-Paul-de-Vence se classe au 13ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Paul-de-Vence ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Paul-de-Vence est de 4,1 % (loyer de 21,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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