4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cagnes-sur-Mer
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Faut-il investir à Cagnes-sur-Mer en 2026 ?
À l'ombre du château-musée Grimaldi et à quelques encablures de l'aéroport international de Nice, Cagnes-sur-Mer incarne la double attractivité de la Côte d'Azur : patrimoniale et économique. Avec une démographie en forte croissance (+13,7 % en 10 ans) et un parc immobilier majoritairement composé d'appartements, la commune suscite un intérêt constant. Mais cet attrait se traduit-il par une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 4,9 % et une attractivité territoriale classée dans le top 30 %, la commune offre un équilibre entre rendement et cadre de vie.
Verdict
➤ Investir à Cagnes-sur-Mer demande une sélection rigoureuse du bien pour un rendement locatif annuel correct, à privilégier sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct de 4,9 % brut
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,2/10)
- ✓ Marché actif et liquide (987 transactions)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux
- ⚠ Pression touristique locative faible
- ⚠ Sismicité moyenne et risques naturels
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 915 €/m², Cagnes-sur-Mer se situe dans le quart supérieur des communes françaises les plus chères.
- Dans les Alpes-Maritimes, son prix est comparable à Fréjus et légèrement inférieur à celui d'Hyères (+9 %).
- Le rendement locatif brut des appartements (4,9 %) dépasse celui de nombreuses grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Cagnes-sur-Mer
Le marché immobilier de Cagnes-sur-Mer affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cagnes-sur-Mer
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,5/10) confirme un marché actif et liquide, favorable à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,5/10) confirme un marché actif et liquide, favorable à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée (3,5/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée (3,5/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en meublé ou nu annuel.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en meublé ou nu annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (1,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (1,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5023,7 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 61/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2964,1 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,0 — Percentile dept : 56/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 15/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,2 — Percentile dept : 89/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5023,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 26/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2964,1 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Cagnes-sur-Mer : cadre de vie et logement
Acheter à Cagnes-sur-Mer, c'est opter pour une ville dynamique de plus de 53 000 habitants, bénéficiant d'un ensoleillement généreux (16,3 °C de moyenne) et d'une excellente desserte multimodale. Le marché immobilier, dense et actif, propose majoritairement des appartements, avec un prix d'entrée qui nécessite un budget conséquent.
Tout savoir pour acheter et vivre à Cagnes-sur-MerInvestir à Cagnes-sur-Mer : passer à l'action
Les chiffres DVF et les indices composites donnent le cadre, mais la valeur réelle d'un investissement se révèle au niveau de la rue, de l'immeuble et du bien. Pour éviter les pièges et saisir la bonne opportunité, une expertise locale fine est indispensable.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cagnes-sur-Mer
Quel est le prix immobilier moyen à Cagnes-sur-Mer ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 4 915 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 774 €/m² et les maisons à 6 286 €/m². Le prix moyen, influencé par les biens haut de gamme, atteint 6 200 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir en location à Cagnes-sur-Mer ?
Le rendement brut des appartements est de 4,9 %, ce qui est correct sur la Côte d'Azur. Le marché locatif annuel est dynamique, mais la faible pression touristique (IPTI 1,8/10) ne favorise pas la location saisonnière. Une sélection rigoureuse du bien est cruciale.
Cagnes-sur-Mer est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix médian est équivalent à celui de Fréjus (4 909 €/m²) et de Grasse (+2 %), mais reste 9 % inférieur à celui d'Hyères. Elle offre ainsi un point d'entrée relativement accessible pour la zone, avec des indicateurs solides.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proches de la gare ou des axes bus), le centre-ville pour la demande locative de proximité, et les zones récentes (12,9 % du parc construit après 2006) pour la performance énergétique.
La commune est-elle exposée aux risques naturels ?
Oui, Cagnes-sur-Mer est concernée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) pour les inondations et affiche une sismicité moyenne. Il est impératif de consulter le zonage du PPR et l'historique des arrêtés Catnat (49 recensés) avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Hyères affiche un prix médian supérieur de 9 %, Cagnes-sur-Mer propose des indicateurs similaires (dynamisme économique, desserte TGV) à un prix plus accessible, un écart de valorisation qui peut jouer en faveur d'un effet de levier à la revente.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cagnes-sur-Mer.
Communes limitrophes de Cagnes-sur-Mer
Cagnes-sur-Mer est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Cagnes-sur-Mer est un marché d'exception — 4 938 €/m² sur 1 025 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Alpes-Maritimes.
Le marché immobilier de Cagnes-sur-Mer est en hausse progressive: +13,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 579 transactions (source DGFiP/DVF).
L'appartement domine nettement le marché de Cagnes-sur-Mer (86,7 % des ventes), avec un prix médian de 4 828 €/m². Un bien type de 92 m² revient à environ 539 120 €, soit 22,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Cagnes-sur-Mer: 19,6 €/m²/mois pour un appartement, 19,9 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Avec 14,8 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2021 et 2025, 1 631 logements autorisés au permis de construire à Cagnes-sur-Mer — un rythme moyen de 326 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cagnes-sur-Mer est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. La géographie joue son rôle: la commune est à 19 km du littoral azuréen, à 64 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).