Le marché immobilier de Saturargues subit une correction notable en 2024, avec un prix médian en baisse de 8,5 % sur un an. Le volume de transactions est très faible (6 ventes), signe d'un marché peu liquide. Cependant, le parc est jeune et la commune affiche une croissance démographique soutenue, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
Faut-il investir à Saturargues en 2026 ?
À 20 km de Montpellier, Saturargues est un village du Pays de Lunel qui combine proximité métropolitaine et cadre de vie villageois. Avec une croissance démographique de +11,8 % en 10 ans et un tissu économique dynamique (taux de renouvellement des entreprises de 16 %), la commune attire un nouveau public. Mais le marché immobilier local, après un pic en 2022, montre des signes de correction.
Avec un prix au m² en correction de 8,5 % et un parc immobilier récent, Saturargues se positionne comme un village accessible à 20 minutes de Montpellier, offrant un pouvoir d'achat immobilier supérieur à ses voisines.
Verdict
➤ Marché de niche, à privilégier pour une stratégie de plus-value à moyen terme dans un village en croissance démographique.
Points clés
- ✓ Correction de -8,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Pouvoir de vie très élevé (7,6/10)
- ✓ Parc récent et sans passoire thermique
- ⚠ Volume de transactions très faible (6 ventes)
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,4/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de plus de 20 % à la moyenne nationale (environ 4 000 €/m²)
- Légèrement inférieure à la moyenne départementale (environ 3 500 €/m²)
- Rendement locatif des maisons supérieur aux grandes métropoles (4,0 % brut contre 3 % en moyenne)
Données du marché immobilier à Saturargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier saturarguois, scruté à travers les données DVF 2024, révèle un marché en correction. Après un pic à 3 595 €/m² en 2022, le prix médian a reculé de près de 14 % pour s'établir à 3 097 €/m². Cette baisse, plus prononcée que la moyenne régionale, s'explique par un effet de rattrapage après la flambée post-Covid et par la faible liquidité actuelle du marché. Toutefois, selon l'INSEE, la croissance démographique soutenue (+11,8 % en 10 ans) constitue un socle fondamental solide qui limite le risque d'un effondrement des prix.
La structure du parc, dominé à 88 % par des maisons individuelles, dessine un profil d'acheteur typiquement familial ou de primo-accédant. La part minime de logements sociaux (6 %) et de résidences secondaires (4,1 %) confirme cette orientation. La proximité de la gare de Gallargues-le-Montueux (4,7 km) et de l'autoroute A9 représente un atout majeur pour les actifs travaillant dans le bassin montpelliérain, soutenant l'attractivité résidentielle du village.
Néanmoins, le marché locatif annuel reste atone, comme en témoigne l'indice IOL de 3,4/10. Les loyers des maisons, à 10,9 €/m²/mois, sont inférieurs à ceux de nombreuses communes périurbaines comparables. Cette faiblesse de la demande locative, couplée à un taux de vacance modéré (4,6 %), indique que le marché est principalement porté par l'accession à la propriété, avec un potentiel locatif qui reste à construire.
Aperçu par typologie à Saturargues
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saturargues
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saturargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Saturargues est très limitée, avec seulement 16 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 71 %. Ce faible volume, avec un seul permis en 2024, indique une pression foncière modérée et un marché qui se renouvelle peu par le neuf. Cela peut contribuer à soutenir la valeur de l'ancien, mais aussi reflète les contraintes d'urbanisme ou un manque de terrains constructibles, orientant les acquéreurs vers le parc existant.
Fourchettes de loyers à Saturargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saturargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net divise par deux le rendement brut à Saturargues. La taxe foncière, élevée à 35,86 % du revenu cadastral, en est la principale raison. Ajoutez la provision pour vacance locative (un taux de logements vacants de 4,6 %), les frais de gestion, d'assurance et l'indispensable provision pour travaux. Pour un bien ancien, prévoyez un budget rénovation. Ces charges réelles, documentées par la DGFiP et l'INSEE, déterminent la vraie rentabilité de votre placement immobilier.
Performance énergétique du parc à Saturargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 65 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Saturargues affiche une performance énergétique solide, avec une classe C dominante (130 kWh/m²/an) et surtout 0 % de passoires thermiques (F/G) selon l'ADEME. Ce bon score, dû à une part importante de constructions récentes, réduit considérablement le risque réglementaire lié aux lois Climat (interdictions de location à partir de 2025 et 2028). Pour l'acheteur, cela signifie moins de travaux obligatoires et une facture énergétique maîtrisée.
Calculateur de rendement à Saturargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saturargues
Pour une maison type de 72 m² à Saturargues (au prix médian de 3 302 €/m²), l'investissement est d'environ 237 744 €. Avec un loyer estimé à 10,9 €/m², cela génère un revenu locatif brut d'environ 785 € par mois. Le rendement brut approche les 4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 2,5 %, nécessitant un complément de trésorerie si la mensualité de crédit dépasse ce montant.
Erreurs à éviter quand on investit à Saturargues
- Négliger la taxe foncière à 35,86 %.
- Tabler sur un rendement brut sans provisionner pour la vacance (4,6 % de logements vacants).
- Oublier les travaux de mise aux normes, même avec un bon DPE moyen.
- Surestimer les loyers dans un marché villageois peu dynamique.
Quand acheter ou vendre ?
À Saturargues, le marché immobilier suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps et le début d'automne sont propices aux visites, avec un climat agréable. L'été peut être calme, la clientèle locale étant en vacances. Pour les vendeurs, mettre en vente au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Pensez aussi au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les négociations pour une transaction en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- 28 % du parc immobilier a été construit après 2006.
- Le taux de chômage n'est que de 7,5 %, bien en deçà de la moyenne nationale.
- Le village compte 38 équipements de proximité pour 1 022 habitants.
S'installer à Saturargues : cadre de vie et logement
S'installer à Saturargues, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, à moins de 30 minutes des atouts métropolitains de Montpellier. La commune offre une gamme d'équipements de proximité étonnamment complète pour un village de 1 022 habitants, avec 38 équipements recensés par l'INSEE, dont 7 dans le domaine de la santé. Le climat méditerranéen (15,1 °C de moyenne) et l'altitude basse (38 m) sont des atouts pour un ensoleillement généreux.
Le profil démographique, avec un âge médian de 40,6 ans et 34,6 % de moins de 30 ans, témoigne d'une population relativement jeune et active, attirée par la qualité de vie et l'accessibilité. L'indice de vieillissement équilibré (97,7) et la faible part des 60 ans et plus (20,4 %) contrastent avec de nombreux villages ruraux en déprise. Toutefois, la connectivité numérique reste un point faible, avec un score de 6/100 et seulement 47,8 % des logements raccordés à la fibre, un frein potentiel pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Saturargues
Saturargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saturargues
458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saturargues est très majoritairement composé de maisons individuelles (88,2 %) et occupé par des propriétaires (75 %). Ce faible taux de résidences secondaires (4,1 %) et de logements vacants (4,6 %) indique un marché résidentiel stable et ancré, peu soumis à la spéculation saisonnière. Le profil acheteur typique est donc souvent une famille ou un couple souhaitant s'installer durablement dans un village paisible, avec une forte proportion de biens récents (28 % post-2006).
Ancienneté du parc à Saturargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 407 logements).
- Avant 1919 12,0 % 49 logts
- 1919-1945 2,7 % 11 logts
- 1946-1970 7,6 % 31 logts
- 1971-1990 19,9 % 81 logts
- 1991-2005 29,7 % 121 logts
- 2006-2019 28,0 % 114 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saturargues
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saturargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Vidourle_Moyen PPRN Approuvé approuvé le 15/06/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saturargues est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur le Vidourle, avec 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Ces données Géorisques impliquent de vérifier systématiquement la situation de tout bien par rapport aux zones inondables, ce qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux. Une vigilance particulière est requise pour les acquisitions en bordure de cours d'eau ou dans les secteurs identifiés.
Cas pratique : un achat type à Saturargues
Pour une maison de 72 m² à Saturargues, au prix médian de 237 744 €, comptez environ 11 années de revenu médian local (24 400 €/an). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 80€. Cela donne un ratio d'endettement d'environ 35 % pour un ménage gagnant le revenu médian, une fourchette nécessitant un bon reste à vivre.
Erreurs à éviter quand on achète à Saturargues
- Ne pas consulter le PPR Inondation du Vidourle avant l'offre.
- Oublier de vérifier la connexion fibre (disponible pour 47,8 % des logements).
- Négliger les frais de notaire sur un bien ancien.
- Acheter sans visiter en basse saison pour voir le village hors été.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saturargues : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Saturargues en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Saturargues.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saturargues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saturargues
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saturargues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saturargues
Quel est le prix immobilier moyen à Saturargues ?
Le prix médian global à Saturargues est de 3 097 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 72 m², cela représente un investissement d'environ 237 744 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Saturargues ?
Le marché est en correction (-8,5 % sur un an), offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Il convient plutôt pour une stratégie de plus-value à moyen terme, le rendement locatif étant limité.
Saturargues est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saturargues est légèrement moins chère qu'Aujargues (-1 %) et Junas (+1 %), et nettement plus accessible que Boissières (-38 %). Elle se positionne dans la moyenne basse des villages comparables du secteur.
Quel rendement locatif espérer à Saturargues ?
Le rendement locatif brut des maisons est de 4,0 %, mais le net estimé n'est que de 2,5 % après charges. Les appartements, très rares, n'offrent pas de données significatives.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saturargues ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), l'existence d'un plan de prévention des inondations (PPR) sur le Vidourle, et une connectivité numérique encore limitée.
Marché immobilier des communes voisines
Saturargues affiche un prix au m² inférieur de 1 % à Aujargues et de 4 % à Salinelles, tout en offrant un parc immobilier plus récent et une croissance démographique soutenue, ce qui crée un effet de levier intéressant pour un investissement à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saturargues.
Communes limitrophes de Saturargues
Saturargues est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent