Faut-il investir à Entre-Vignes en 2026 ?
Ancré dans la plaine viticole lunelloise, le bourg d'Entre-Vignes bénéficie d'une croissance démographique modeste et d'une économie locale saine. Son marché immobilier, très familial, a connu un net rebond après 2020 avant de se tasser. Est-ce le moment d'y positionner un investissement ? Le verdict repose sur une analyse fine des indicateurs.
Avec un indice IVBP de 8,7/10, Entre-Vignes se positionne parmi les communes offrant le meilleur rapport qualité-prix de son bassin, même face à la correction récente.
Verdict
➤ Marché à réserver aux investisseurs patients en stratégie rendement locatif annuel sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction de -5,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut correct de 4,7 % pour les maisons
- ✓ Confort de services très élevé (ICS 7,7/10)
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,5/10)
- ⚠ Marché dominé par les maisons : peu de choix
- ⚠ Présence d'un PPR Inondation à intégrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne des communes comparables du département
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des ménages (rang 14/67)
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais inférieur au littoral très coté
Analyse du marché immobilier à Entre-Vignes
Le marché immobilier d'Entre-Vignes affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers d'Entre-Vignes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, ce qui soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, ce qui soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,4/10) : l'effort d'accession reste important pour les revenus locaux, avec 12,9 années de salaire nécessaires.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,4/10) : l'effort d'accession reste important pour les revenus locaux, avec 12,9 années de salaire nécessaires.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (3,5/10) : la demande locative n'est pas très tendue, ce qui limite le potentiel de hausse des loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (3,5/10) : la demande locative n'est pas très tendue, ce qui limite le potentiel de hausse des loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,9/10) : peu d'hébergements touristiques, le marché locatif est principalement tourné vers la résidence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,9/10) : peu d'hébergements touristiques, le marché locatif est principalement tourné vers la résidence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3415,0 — Percentile dept : 72/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 62/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 44/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 200,0 — Percentile dept : 71/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 38/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 65,1 — Percentile dept : 83/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 46/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,1 — Percentile dept : 23/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 44/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3415,0 — Percentile dept : 28/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 46/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 38/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 200,0 — Percentile dept : 29/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Entre-Vignes : opportunités et risques
Investir à Entre-Vignes en 2026 nécessite de viser la stratégie du rendement locatif annuel sur maison. Le rendement brut de 4,7 % est correct pour le secteur, mais il doit être calculé au net. Avec une taxe foncière à 40,6 %, des charges de gestion et une vacance locative estimée à 8 %, le rendement net tombe autour de 2,8 %, nécessitant un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans pour équilibrer le montage.
La sélection du bien est ici critique. Le parc, avec seulement 3,6 % de passoires thermiques (classes F/G), est globalement économe en énergie (classe dominante C), évitant le piège de la rénovation obligatoire. Il faut privilégier les maisons bien isolées, de taille modérée (autour de 100 m²), proches des 105 équipements de services qui constituent un argument locatif majeur. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) sur certaines zones impose une vérification minutieuse du diagnostic et une assurance adaptée.
En résumé, cet investissement n'est pas une opération de trésorerie. Il s'adresse à un investisseur disposant d'une capacité d'épargne complémentaire pour absorber l'effort net mensuel et visant une valorisation patrimoniale sur le long terme, portée par la périurbanisation montpelliéraine. La faiblesse de l'offre locative saisonnière (10,7 % de résidences secondaires) rend la stratégie mixte peu pertinente.
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Données du marché immobilier à Entre-Vignes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Entre-Vignes, analysé à travers le prisme des données DVF 2024, se caractérise par sa simplicité structurelle : un parc composà 87 % de maisons individuelles, où les appartements sont quasiment absents. Cette configuration en fait un marché familial et ancré, avec une très forte majorité de propriétaires occupants (77,9 %). La dynamique des prix, après une hausse de plus de 40 % entre 2020 et 2023, a logiquement connu un reflux de -5,8 % l'an dernier, un ajustement nécessaire dans un contexte de durcissement du crédit.
Néanmoins, ce repli masque une résilience relative. Avec un prix médian de 3 479 €/m², Entre-Vignes reste significativement plus accessible que des communes voisines comme Beaulieu ou Sussargues, tout en bénéficiant des mêmes atouts de proximité avec Montpellier et Lunel. Cette attractivité géographique, couplée à un indice de vieillissement élevé (179,6), laisse entrevoir un potentiel de turnover générationnel à moyen terme.
Enfin, la faible liquidité du marchà (11 transactions en 2024) est un signal à double tranchant. Elle complique la tâche pour trouver un bien, mais elle limite également la volatilité et protège d'une correction brutale. Selon les transactions enregistrées, les biens vendus sont majoritairement des maisons de plain-pied ou de plain-étage, souvent rénovées, correspondant au profil de demande dominant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Entre-Vignes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Entre-Vignes sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine une courbe classique des marchés périurbains : une hausse soutenue de 2020 à 2023, avec un pic à 3 692 €/m², suivi d'une correction de -5,8 % en 2024. Cette baisse, qui ramène le prix médian à 3 479 €/m², s'inscrit dans un contexte de remontée des taux et d'essoufflement national. Elle reste néanmoins inférieure à celle observée dans certaines communes voisines plus chères, ce qui témoigne d'une certaine résilience. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction pourrait représenter une fenêtre d'opportunité, à condition de négocier fermement, le marché étant devenu plus favorable à l'acheteur.
Évolution du marché immobilier d'Entre-Vignes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 20 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 915 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon nos simulations, l'acquisition d'une maison type de 97 m² à 331 255 €, avec un apport de 20 % et un taux à 4 % sur 20 ans, génère une mensualité de crédit d'environ 1 600 €. Le loyer médian estimé pour cette surface est de 1 290 €/mois. L'effort résiduel net pour l'investisseur se situe donc autour de 300 € mensuels, ce qui représente un effort modéré. Le rendement brut de 4,7 % est correct, mais il est à pondérer par la taxe foncière (40,6 %) et les charges de gestion, ramenant le rendement net approximatif à 2,8 %. La viabilité du montage dépend donc d'une capacité d'épargne complémentaire et d'un horizon de détention suffisant.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 11 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, le marchà d'Entre-Vignes est peu liquide et caractérisé par un faible turnover. Ces ventes concernent presque exclusivement des maisons (10 sur 11), d'une surface médiane de 97 m², confirmant le profil résidentiel et familial du parc. Ce faible volume, en baisse par rapport aux années précédentes (28 à 39 transactions entre 2020 et 2023), indique un marché en attente, où l'offre et la demande se sont rétractées. Pour un investisseur, cela signifie à la fois un choix limité et un potentiel de négociation accru sur les biens disponibles, dans un contexte qui reste favorable au vendeur sur le long terme grâce à la pression démographique.
Répartition des ventes
95,0 % de maisons et 5,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (95,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 931 €/m² pour les maisons et 2 222 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 19 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 915 € | 2 931 € | 2 222 € |
| Prix moyen/m² | 2 933 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 34 | 2 860 € |
| 2022 | 22 | 2 843 € |
| 2023 | 26 | 3 570 € |
| 2024 | 10 | 3 415 € |
| 2025 | 20 | 2 915 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Entre-Vignes, mesurée par les données SITADEL, est modeste et en légère décroissance. Sur les cinq dernières années, 52 logements ont été autorisés, soit une moyenne d'une dizaine par an, avec une tendance à -4 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce rythme de construction, inférieur à la croissance démographique légèrement positive, évite tout risque de sur-offre et contribue à maintenir une pression à la hausse sur l'ancien. Il s'agit principalement d'opérations de quelques lots, souvent en périphérie du centre-bourg, qui répondent à une demande locale sans transformer radicalement le paysage urbain. Pour l'investisseur, cela signifie un parc qui se renouvelle lentement et une valeur patrimoniale préservée pour l'ancien de qualité.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 26 sur 2013 — soit -92,3 %.
Vacance longue durée à Entre-Vignes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Entre-Vignes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 41 logements autorisés à à Entre-Vignes, dont 1 en 2025 (-25 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Le volume de construction neuve, avec 52 logements autorisés sur 5 ans (dont 11 en 2024), reste modéré. La tendance à la baisse (-4 % vs la période précédente) indique une prudence des promoteurs, limitant les risques de sur-offre qui pourraient peser sur les prix de l'ancien. Ce rythme de construction correspond à la croissance démographique mesurée de la commune, maintenant un équilibre entre l'offre et la demande. Pour un acquéreur, cela signifie que la valeur des biens existants ne sera probablement pas diluée par un afflux massif de neuf.
Fourchettes de loyers à Entre-Vignes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Entre-Vignes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie marge après charges. À Entre-Vignes, la taxe foncière sur le bâti (40,6 % en 2024) pèse significativement, tout comme les frais de gestion et d'assurance. Le taux de vacance (5,7 % du parc) et la faible part de logements sociaux (3,0 %) suggèrent un marché locatif stable mais non tendu. Pour une maison, le passage d'un rendement brut de 4,7 % à un net d'environ 2,8 % est réaliste, incluant une provision pour travaux et copropriété si applicable. Le climat méditerranéen limite aussi les coûts de chauffage.
Performance énergétique du parc à Entre-Vignes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 237 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Entre-Vignes: la classe C domine, 3,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (155 kWh/m²/an). La part très faible de passoires thermiques (3,6 % classées F/G) réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acquéreur, cela signifie que la majorité des biens sont déjà aux normes ou proches des seuils de la loi Climat. Cependant, viser une classe B ou A reste un atout pour la valorisation future, surtout avec les échéances de 2028 (logements les plus énergivores) et 2034.
Calculateur de rendement à Entre-Vignes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Entre-Vignes
Pour une maison type de 97 m² à Entre-Vignes (prix médian 331 255 €), le loyer mensuel estimé est d'environ 1 75€ (13,3 €/m²). Cela génère un rendement brut d'environ 4,7 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 300 €/an), des charges et d'une provision, l'investisseur peut espérer un rendement net proche de 2,8 %, soit un cash-flow mensuel potentiellement neutre ou légèrement positif selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Entre-Vignes
- Négliger la taxe foncière à 40,6 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer dans un marché locatif non tendu.
- Oublier de provisionner les travaux sur un bien ancien (20,2 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier l'éligibilité du bien au dispositif Pinel (3,0 % de logements sociaux).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Entre-Vignes, bourg résidentiel, suit le rythme scolaire avec une accélération printanière (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne reste actif jusqu'aux fêtes. La période estivale est plus calme, malgré la proximité touristique. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre avril et juin maximise la visibilité. Un acheteur peut trouver plus de souplesse négociatoire en hiver. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut aussi motiver certaines ventes avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Entre-Vignes compte 105 équipements pour 2 200 habitants.
- La commune a autorisé 11 logements neufs en 2024.
- L'âge médian des habitants est de 46,4 ans.
S'installer à Entre-Vignes : cadre de vie et logement
S'installer à Entre-Vignes, c'est choisir un cadre de vie villageois doté d'une remarquable autonomie au quotidien. La commune affiche un indice de confort de services (ICS) de 7,7/10, avec pas moins de 105 équipements : commerces de proximité, services médicaux et paramédicaux, ainsi que des installations sportives. Cette densité de services, rare pour une commune de cette taille, est un atout majeur pour les familles et les télétravailleurs, d'autant que la fibre est déployée à 82 %.
Le territoire, membre de la Communauté de Communes du Pays de Lunel, bénéficie d'une desserte routière et ferroviaire pratique, avec la gare de Lunel-Viel à 5,3 km pour des liaisons régionales. Le climat méditerranéen, avec des températures douces et un ensoleillement généreux, agrémente un cadre où la vigne reste présente. Il convient néanmoins d'intégrer la réalité des risques naturels, avec un historique d'arrêtés de catastrophe et un PPR Inondation actif, qui peuvent influencer le choix du quartier et les conditions d'assurance.
Carte du marché immobilier à Entre-Vignes
Entre-Vignes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Entre-Vignes
1 043 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 86,9 % du parc à Entre-Vignes, 13,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier d'Entre-Vignes est très majoritairement constitué de maisons (86,9 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (77,9 %). Cela indique un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif. La part modeste de résidences secondaires (10,7 %) et de logements vacants (5,7 %) suggère une pression modérée sur les prix. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans ce bourg du Pays de Lunel, attiré par son caractère pavillonnaire et familial.
Ancienneté du parc à Entre-Vignes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 835 logements).
- Avant 1919 16,6 % 139 logts
- 1919-1945 3,6 % 30 logts
- 1946-1970 8,1 % 68 logts
- 1971-1990 33,7 % 281 logts
- 1991-2005 24,6 % 205 logts
- 2006-2019 13,4 % 112 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Entre-Vignes
105 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Entre-Vignes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Entre-Vignes est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour l'Étang d'Or Nord. Onze risques naturels sont recensés, avec une sismicité et un radon faibles. L'historique (12 arrêtés de catastrophe naturelle) souligne une exposition principalement hydrologique. Tout acquéreur doit consulter le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux, mais une construction respectant le PPR limite fortement les dangers.
Cas pratique : un achat type à Entre-Vignes
Pour acquérir une maison médiane de 97 m² à 331 255 € à Entre-Vignes, il faut environ 12,9 années du revenu médian local (25 740 €). Avec un apport de 10 % (33 125 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 650 €. Il faut ajouter les frais de notaire (env. 8 %) et la taxe foncière annuelle.
Erreurs à éviter quand on achète à Entre-Vignes
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant l'offre d'achat.
- Ne pas prendre en compte le coût des travaux de mise aux normes.
- Surestimer la capacité d'emprunt sans compter la taxe foncière.
- Négliger la connexion fibre (82,0 % couverte) pour la revente.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Entre-Vignes : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une cartographie précise. Pour transformer cette carte en parcours réussi, l'expertise d'un professionnel implanté localement est indispensable, notamment pour identifier les biens à fort potentiel de valorisation.
Les chiffres tracent une tendance, mais votre projet dépendra de la sélection du bon bien et du bon timing.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Entre-Vignes grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles à Entre-Vignes
- Evolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Entre-Vignes
Quel est le prix immobilier moyen à Entre-Vignes ?
Le prix médian global est de 3 479 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 97 m², le prix total s'élève à environ 331 000 €. Les prix varient généralement entre 2 350 et 4 128 €/m² dans la fourchette centrale.
Est-ce le bon moment pour investir à Entre-Vignes ?
Le marché est en correction (-5,8 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investisseur patient. Le rendement locatif brut est correct (4,7 %) mais le marché est peu liquide, nécessitant une recherche approfondie et une négociation serrée.
Entre-Vignes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Entre-Vignes est moins chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est inférieur de 13 % à Restinclières (3 944 €/m²) et de 20 % à Sussargues (4 191 €/m²), offrant un effet de levier potentiel.
Quel rendement locatif espérer à Entre-Vignes ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 4,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,8 %. Il n'y a quasiment pas de marché locatif pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Entre-Vignes ?
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Il faut vérifier si le bien est en zone à risque. Également, le marché est peu liquide (peu de transactions), ce qui peut allonger les délais de vente en cas de revente.
Marché immobilier des communes voisines
Entre-Vignes représente un effet de levier intéressant avec un prix au m² inférieur de 13 % à Restinclières et de 20 % à Sussargues, pour des indicateurs économiques et un cadre de vie comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Entre-Vignes.
Communes limitrophes d'Entre-Vignes
Entre-Vignes est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le prix médian au m² à Entre-Vignes ressort à 2 915 € (source DVF, 20 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Entre-Vignes varie peu (+1,9 %). Sur l'ensemble de la période, 112 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -14,6 %.
Typologie largement pavillonnaire à Entre-Vignes: 95,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 931 €/m². Un bien type de 95 m² revient à environ 278 445 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,8 € (appartements) et 13,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 10,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 41 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (95 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Entre-Vignes est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Entre-Vignes est en plaine, à 52 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).