Le saviez-vous ?
- Toulon est le grande ville ayant le prix au m² le plus bas du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Le marché immobilier toulonnais a connu une hausse continue depuis 2020, passant de 2 806 €/m² à 3 056 €/m² en 2024, avec une légère correction de -0,7 % sur l'année. Les transactions se concentrent sur les appartements (2 697 ventes) avec une surface médiane de 56 m². Le rendement locatif brut des appartements atteint 6,1 %, attractif malgré une taxe foncière élevée à 49,61 %.
Faut-il investir à Toulon en 2026 ?
Toulon, préfecture du Var et port méditerranéen, affiche une dynamique démographique positive (+9,4 % en 10 ans) mais une fragilité économique avec un taux de chômage de 13,8 %. Le marché immobilier, porté par sa position géographique stratégique, présente un prix médian de 3 056 €/m². Est-ce le bon moment pour investir ?
Avec un rendement locatif brut de 6,1 % et un prix médian corrigé de -0,7 %, le marché toulonnais offre un profil équilibré pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir à Toulon suppose de viser le rendement locatif moyen terme en appartement, en acceptant une fragilité économique locale et une fiscalité pesante.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (6,1%)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique positive (+9,4% en 10 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,8%)
- ⚠ Taxe foncière à 49,61 % rogne le rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieur de 24 % au prix médian national estimé
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le dynamisme locatif
- Rendement locatif brut supérieur aux grandes métropoles comme Grenoble
Données du marché immobilier à Toulon
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 révèlent un marché toulonnais à un tournant. Après une poussée ininterrompue depuis 2020, le prix médian marque une pause avec une légère correction de -0,7 %. Cette stabilisation, couplée à une baisse des transactions (-12 % sur un an), suggère un marché qui entre dans une phase d'ajustement après les années de forte liquidité.
La structure du parc, avec seulement 20,5 % de maisons individuelles, explique la concentration des ventes sur l'appartement. La surface médiane vendue (56 m²) et le prix médian (2 830 €/m²) dessinent un marché urbain classique, orienté vers les petits budgets et les investisseurs. La présence d'une gare TGV à 1 km et d'un aéroport à moins de 20 km ancre cependant l'attractivité résidentielle, en dépit d'un taux de chômage élevé.
La fragilité économique, soulignée par un indice de fragilité territoriale à 5,6/10, constitue le principal point de vigilance. Le revenu médian des Toulonnais (20 960 €) est le plus bas de sa catégorie dans le Var, ce qui limite la solvabilité locale et rend le marché dépendant des investisseurs et des ménages extérieurs.
Aperçu par typologie à Toulon
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Toulon
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Toulon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Toulon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La tendance est au ralentissement : les autorisations de logements neufs ont chuté de 32 % sur les cinq dernières années. Seulement 989 logements ont été autorisés en 2024. Ce resserrement de l'offre neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Cela indique aussi une prudence des promoteurs face au cycle économique, confirmant un marché en transition.
Fourchettes de loyers à Toulon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Toulon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut du rendement brut au net est significatif. À titre d'exemple, pour un appartement à 6,1 % de rendement brut, il faut retrancher la taxe foncière (environ 1,2 point), les frais de gestion (0,5 point), une provision pour vacance locative (0,3 point) et les charges de copropriété. Cela explique le rendement net médian de 3,4 %. La fiscalité locale et l'ancienneté du parc pèsent ici sur la rentabilité finale.
Performance énergétique du parc à Toulon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 319 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante est une performance honorable pour une ville au bâti ancien (24 % antérieur à 1945). Le faible taux de passoires (4,3 % en F/G) limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la future loi Climat implique des travaux pour les biens les moins performants d'ici 2028 et 2034. Un DPE défavorable peut déjà impacter la valorisation et la capacité d'emprunt.
Calculateur de rendement à Toulon
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Cas pratique : un investissement type à Toulon
Pour un appartement type de 56 m² (valeur médiane 158 480 €), le loyer attendu est d'environ 806 €/mois (14,4 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 920 €. Le rendement brut de 6,1 % ne couvre donc pas le crédit, générant un effort mensuel net négatif une fois toutes charges déduites. Un apport important est nécessaire pour équilibrer l'opération.
Erreurs à éviter quand on investit à Toulon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,61 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner charges et vacance.
- Oublier de vérifier les règles de copropriété (travaux votés).
- Investir sans tenir compte du DPE et des futures obligations.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché toulonnais suit le rythme méditerranéen. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre et une demande accrues. L'été peut être plus lent, mais l'afflux touristique peut susciter des vocations d'achat. À l'automne, l'activité reprend avant la trêve hivernale. Pour les vendeurs, mettre en avant le bien au printemps maximise les visites. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation sur des biens moins exposés.
Le saviez-vous ?
- Toulon abrite 25 monuments historiques protégés.
- L'aéroport d'Hyères n'est qu'à 17,8 km du centre-ville.
- Le taux de chômage local est de 13,8 %, au-dessus de la moyenne nationale.
S'installer à Toulon : cadre de vie et logement
S'installer à Toulon, c'est bénéficier d'un cadre méditerranéen avec une température moyenne annuelle de 16,7 °C et d'une très bonne connectivité, la fibre couvrant 92,4 % du territoire. La ville-préfecture offre une gamme complète de services avec 2 169 établissements de santé et 996 commerces, assurant une autonomie quotidienne. La proximité immédiate de la gare TGV ouvre quant à elle l'accès à Marseille en 40 minutes et à Paris en moins de 4 heures.
Le profil démographique, avec un âge médian de 43,4 ans et 29,4 % de plus de 60 ans, reflète un territoire mature, éloigné des profils très jeunes des métropoles estudiantines. Les acquéreurs doivent également prendre en compte la présence de plans de prévention des risques (PPRN, PPRT) et un historique de 23 arrêtés catastrophes naturelles, des réalités qui impactent les assurances et la constructibilité de certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Toulon
Toulon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Toulon
96 378 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc toulonnais est majoritairement composé d'appartements (près de 80 %), reflétant son statut de grande ville portuaire. Avec seulement 2,4 % de résidences secondaires et 44,4 % de propriétaires occupants, le marché est ancré dans une logique de résidence principale, ce qui le stabilise. La faible part de logements vacants (3,4 %) indique une tension locative réelle, soutenant les prix à la location.
Ancienneté du parc à Toulon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 90 051 logements).
- Avant 1919 9,3 % 8 412 logts
- 1919-1945 14,2 % 12 799 logts
- 1946-1970 38,5 % 34 656 logts
- 1971-1990 23,7 % 21 384 logts
- 1991-2005 7,0 % 6 274 logts
- 2006-2019 7,2 % 6 525 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Toulon
7 666 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Toulon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Toulon 1989 [ MOD 1 - 2013 ] PPRN Approuvé approuvé le 08/02/1989
- PPRT - dépot d'hydrocarbures des Arênes 2023 PPRT Approuvé approuvé le 14/06/2023
- PPRT - militaire pyrotechnie [ Toulon ] 2013 PPRT Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le radon, gaz naturel radioactif, présente un risque significatif dans le sous-sol toulonnais, nécessitant une vigilance particulière lors des diagnostics. La sismicité est classée faible. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, couvrant inondations, industries et sites militaires. Consultez systématiquement le cadastre des zones réglementées, car ils peuvent imposer des contraintes constructives ou assurancielles fortes.
Cas pratique : un achat type à Toulon
Une maison type de 92 m² (valeur médiane 434 056 €) représente l'équivalent de 20,7 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 200 €. Cela illustre l'effort d'accession important, réservé aux ménages à double revenu ou aux acquéreurs avec un patrimoine préexistant.
Erreurs à éviter quand on achète à Toulon
- Oublier de consulter les PPR (inondation, risques technologiques).
- Ne pas vérifier l'exposition et la vue, critères valoriels majeurs.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bâti ancien (24 % avant 1945).
- Négocier sans connaître la saisonnalité du marché local.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Toulon : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Toulon
Quel est le prix moyen d'un appartement à Toulon ?
En 2024, le prix médian d'un appartement à Toulon est de 2 830 €/m². Pour un appartement type de 56 m², cela représente un investissement total d'environ 158 480 €.
Toulon est-elle une ville chère pour investir ?
Comparée aux autres grandes villes de la région, Toulon est beaucoup plus accessible : son prix au m² est inférieur de 20 % à celui de Grenoble et de plus de 50 % à celui d'Aix-en-Provence.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Toulon ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Toulon ?
Le marché montre une stabilisation des prix avec une légère baisse de -0,7 % en 2024, offrant une fenêtre de négociation. C'est un moment potentiellement propice pour les investisseurs visant le moyen terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Toulon ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 13,8 %) et fiscaux (taxe foncière à 49,61 %). La ville est aussi soumise à plusieurs plans de prévention des risques naturels et technologiques.
Marché immobilier des communes voisines
Toulon affiche un prix au m² inférieur de 20 % à Grenoble et de 116 % à Aix-en-Provence, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
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