Le marché immobilier de Vannes affiche un prix médian de 3 955 €/m² en 2024, en léger repli de 4,4 % sur un an. Avec 907 transactions enregistrées, la préfecture du Morbihan reste un marché actif, bien que le rythme se soit modéré. Le prix des maisons (4 211 €/m²) dépasse celui des appartements (3 871 €/m²). Cette lecture chiffrée, issue des données DVF 2024, permet de se positionner avant une transaction.
Comment se porte le marché immobilier à Vannes
La baisse des prix de 4,4 % en un an confirme un rééquilibrage après des années de forte hausse. Ce tassement place Vannes à un niveau proche des Sables-d'Olonne (4 042 €/m²), mais reste significativement plus élevé que Lorient (2 955 €/m²). Le volume de transactions, avec 618 ventes d'appartements pour 289 maisons, montre une offre concentrée sur le collectif. Néanmoins, la part de logements vacants (8,6 %) et le taux de chômage local (12,2 %) peuvent freiner la dynamique.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 4,4 % sur un an du prix médian au m² à Vannes marque une correction après des années de forte hausse. Elle s'inscrit dans un contexte national de remontée des taux. Cette inflexion peut représenter une opportunité d'achat pour les profils patients, dans une ville dont la démographie reste positive (+4,4 % en 5 ans). Pour un vendeur, il s'agit d'ajuster ses attentes et de soigner particulièrement la présentation du bien pour se distinguer dans un marché moins dynamique.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Vannes
Les appartements dominent les ventes (68 % des transactions) avec une surface médiane de 52 m². Les maisons, plus rares (29,8 % du parc), se négocient sur des surfaces moyennes de 111 m². La clientèle est mixte : primo-accédants sur le collectif, et ménages établis pour les pavillons. La proportion de résidences secondaires (7,8 %) reste modérée et ne génère pas de tension excessive sur les prix.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche désormais en faveur de l'acheteur, offrant plus de marge de négociation. Le délai de vente peut s'allonger, sauf pour les biens bien positionnés et correctement estimés. La faible part de passoires thermiques (3,4 % classées F/G) est un atout pour la liquidité du parc. Toutefois, avec plus de 3 000 logements autorisés ces cinq dernières années, l'offre neuve peut concurrencer l'ancien et tempérer les hausses.
Vacance longue durée à Vannes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vannes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 918 logements autorisés à à Vannes, dont 755 en 2025 (-10 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les 5 dernières années, 3 094 logements ont été autorisés à la construction, dont 926 pour la seule année 2024. Cette tendance à la hausse (+5 % vs la période précédente) confirme l'attractivité résidentielle de Vannes et répond à une demande soutenue. Elle ne indique pas de risque immédiat de sur-offre, mais oriente la demande neuve vers des quartiers en développement. Pour l'ancien, cette dynamique maintient une pression positive sur les prix à moyen terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché vannetais suit le rythme scolaire, avec une reprise nette en septembre après la pause estivale. Le printemps (mars-avril) est aussi actif. La période de Noissons est traditionnellement plus calme. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'affluence touristique estivale peut créer des opportunités de location saisonnière, mais impacte peu le marché de la vente résidentielle.
Le saviez-vous ?
- Vannes compte 37 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 45,3 ans.
- La dette communale s'élève à 1 080 € par habitant.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Vannes
- Prix médian à 3 955 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Écart de 340 €/m² entre maisons (4 211 €) et appartements (3 871 €).
- Un bien type coûte 201 292 € pour un appart, 467 421 € pour une maison.
- Tendance construction neuve positive : +5 % d'autorisations sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Vannes
Quel est le prix au m² à Vannes ?
Le prix médian global à Vannes est de 3 955 €/m² en 2024. Il varie de 3 287 €/m² (quartile bas) à 4 688 €/m² (quartile haut), selon l'état et la localisation du bien (source DGFiP).
Le prix immobilier à Vannes est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 4,4 % sur un an, signe d'un marché qui se normalise après une période de forte croissance. Cette tendance à la modération est observée dans de nombreuses villes de taille comparable.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien à Vannes ?
À Vannes, une maison se vend en médiane 4 211 €/m² (soit environ 467 000 € pour 111 m²). Un appartement coûte 3 871 €/m² (environ 201 000 € pour 52 m²).
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