4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Malo
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Faut-il investir à Saint-Malo en 2026 ?
Entre remparts historiques et dynamisme économique, Saint-Malo affiche une attractivité qui dépasse largement ses frontières. Porté par le tourisme et une démographie positive, son marché immobilier a connu une forte hausse avant une correction significative en 2024. Faut-il y voir une opportunité d’investissement pour 2026 ?
Correction de -11,1 % en 2024 et rendement locatif correct : un marché qui reprend son souffle et ouvre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Investir suppose une stratégie locative mixte et une sélection rigoureuse pour compenser un prix d’entrée élevé et une correction en cours.
Points clés
- ✓ Correction récente offre un point d’entrée
- ✓ Dynamique locative portée par le tourisme
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net rongé par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian global de 4 288 €/m² classe Saint-Malo dans les 20 % des communes françaises les plus chères.
- Dans son département, Saint-Malo est deux fois plus chère que la médiane des communes comparables.
- Son rendement locatif pour les appartements (4,0 %) reste compétitif face au littoral atlantique plus saturé.
Analyse du marché immobilier à Saint-Malo
Le marché de Saint-Malo est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,6 %.
Indices immobiliers de Saint-Malo
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (9,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l’offre, ce qui soutient les prix malgré la correction.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (9,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l’offre, ce qui soutient les prix malgré la correction.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,1/10) : le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend des capitaux extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,1/10) : le marché est hors de portée des revenus locaux et dépend des capitaux extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est solide, portée par l’emploi et le tourisme.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est solide, portée par l’emploi et le tourisme.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée (5,3/10) : la location saisonnière est un complément viable mais pas le moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée (5,3/10) : la location saisonnière est un complément viable mais pas le moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4250,8 — Percentile dept : 98/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 99/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 27,1 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 47/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1282,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 1/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,9 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,7 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 27,1 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 47/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 75/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4250,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 27,1 — Percentile dept : 98/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 75/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 31/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1282,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Malo : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Malo, c'est acquérir un morceau de la Cité Corsaire, entre remparts historiques et front de mer. Le marché, en correction (-11,1 %), ouvre des opportunités pour les acquéreurs patientifs. Avec un revenu médian local de 23 490 €, l'accession reste un défi, mais la qualité de vie et les 87 monuments historiques protégés justifient l'engouement.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-MaloInvestir à Saint-Malo : passer à l'action
Une analyse data ne remplace pas l’expertise de terrain. La fenêtre d’opportunité à Saint-Malo est réelle mais étroite, et seul un professionnel local peut identifier le bien au juste prix dans ce marché en transition.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation exige une connaissance intime des rues et des biens.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Malo
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Malo ?
Le prix médian global à Saint-Malo était de 4 288 €/m² en 2024. Un appartement coûtait en médiane 4 072 €/m², tandis qu'une maison se négociait autour de 4 695 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Malo ?
Le marché a corrigé de -11,1 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable qu'en 2023. Pour un investisseur locatif avec un horizon moyen terme, cette fenêtre peut être opportune, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Saint-Malo est-elle plus chère que Vannes ou Lorient ?
Oui, Saint-Malo reste légèrement plus chère que Vannes (-2%) et significativement plus chère que Lorient (-31%). Cet écart s'explique par son attractivité touristique internationale et son statut de cité balnéaire historique.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Malo ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,3 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Saint-Malo ?
Les principaux risques sont l'accessibilité financière très faible pour les locaux, la part importante de parc ancien pouvant nécessiter des travaux, et la dépendance partielle du marché aux capitaux et à la demande extérieurs.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de -31 % par rapport à Lorient et de -49 % par rapport à Laval, Saint-Malo ne bénéficie pas du même effet de levier sur des indicateurs économiques pourtant solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Malo.
Communes limitrophes de Saint-Malo
Saint-Malo est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Saint-Malo: 4 500 €/m² en médiane, +77,4 % par rapport à la moyenne nationale. Au classement départemental, Saint-Malo se place dans les 2 % de communes les plus chères de l'Ille-et-Vilaine.
Le prix médian de Saint-Malo gagne +6,4 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 4 735 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,2 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Malo: 4 439 €/m² pour les maisons (surface médiane 103 m²) et 4 518 €/m² pour les appartements (50 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Malo, un logement de 103 m² (457 217 €) représente 19,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,6 €/m² pour un appartement et 12,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 % — dans la moyenne française. Avec 27,1 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve est soutenue à Saint-Malo: 2 676 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 535 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (79 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Saint-Malo s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Malo est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à proximité immédiate du littoral d'Ille-et-Vilaine (8 km), à basse altitude (24 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.