01 Le parc de logements
Le parc comprend 217 logements dont 204 résidences principales, 2 résidences secondaires et 10 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 204 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 2 | 0,9 % |
| Logements vacants | 10 | 4,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 217 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 20 | 9,9 % |
| 1919-1945 | 10 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 36 | 17,7 % |
| 1971-1990 | 51 | 25,1 % |
| 1991-2005 | 56 | 27,6 % |
| 2006-2019 | 30 | 14,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 7 | 3,4 % |
| 4 pièces | 43 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 154 | 75,5 % |
Le parc compte 5,4 pièces en moyenne par logement, avec 75 % de logements de cinq pièces ou plus et 0 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 196 | 221 | 217 |
| Rés. principales | 186 | 200 | 204 |
| Rés. secondaires | 1 | 4 | 2 |
| Vacants | 9 | 17 | 10 |
À titre de comparaison : 76,0 % de part de propriétaires à Richtolsheim, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 166 | 81,4 % |
| Locataires (privé) | 31 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 3,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 81,3 % de propriétaires face à 15,1 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 72 | 35,3 % |
| Électricité | 39 | 19,1 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 92 | 45,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (45 %), 35 % pour fioul et 19 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 21 |
| 5 à 9 ans | 25 |
| 10 ans ou plus | 133 |
| Total ménages | 204 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 41 |
| Sous-occupation accentuée | 47 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 3,9 % |
| 1 voiture | 67 | 32,8 % |
| 2 voitures ou plus | 128 | 62,7 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 33 % en ont une et 63 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 93,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 89 | 86 | 0 | 3 |
| 1975 | 84 | 82 | 1 | 1 |
| 1982 | 114 | 113 | 0 | 1 |
| 1990 | 137 | 129 | 5 | 3 |
| 1999 | 148 | 139 | 2 | 7 |
| 2006 | 181 | 178 | 1 | 2 |
| 2011 | 196 | 186 | 1 | 9 |
| 2016 | 221 | 200 | 4 | 17 |
| 2022 | 217 | 204 | 2 | 10 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 89 logements à l'origine, 217 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 28 | 19 | 26 | 24 | 22 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 6,1 % |
| Classe B | 6 | 18,2 % |
| Classe C | 8 | 24,2 % |
| Classe D | 8 | 24,2 % |
| Classe E | 2 | 6,1 % |
| Classe F | 5 | 15,2 % |
| Classe G | 2 | 6,1 % |
Distribution DPE sur 33 diagnostics: la majorité se situe en classe C (24 %), avec 48 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 42,4 % |
| Classe B | 5 | 15,2 % |
| Classe C | 3 | 9,1 % |
| Classe D | 5 | 15,2 % |
| Classe E | 1 | 3,0 % |
| Classe F | 5 | 15,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (42 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 263 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 117 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 267 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 150 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 4 | 2 |
| Classe C | 6 | 2 |
| Classe D | 5 | 3 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (209 kWh/m²/an), les appartements D (142) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Witternheim (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Witternheim dispose de 217 logements, dont 94,0 % sont des résidences principales. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 92,6 % de maisons individuelles (201 unités). À l'échelle locale, Witternheim est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan, sur un relief modérément vallonné, à 162 m d'altitude — contexte utile pour lire le parc.
Selon les données INSEE, 81,3 % des résidences principales de Witternheim sont détenues par leurs occupants.
Entre héritage et modernité: 9,9 % de logements d'avant 1919 et 14,8 % postérieurs à 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 190 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 21,2 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (45,1 %).
Le parc de Witternheim se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 62,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune alsacienne, dans le sillon rhénan dans lequel s'inscrit Witternheim. Le cadre géographique sur un relief modérément vallonné, à 162 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Analyse du marché immobilier à Witternheim
Indices immobiliers de Witternheim
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 50/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 51/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 23/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 12/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 101,6 — Percentile dept : 61/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Witternheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Witternheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
56 logements autorisés cumulés, 40 commencés: la dynamique récente affiche 8 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Witternheim
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Witternheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 10 logements ont été autorisés à à Witternheim, -9 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Witternheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Witternheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Witternheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Witternheim: classe C en tête, 21,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Witternheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Witternheim : cadre de vie et logement
Witternheim compte 508 habitants, à 161 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 766 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 18 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Witternheim
Witternheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Witternheim
Composition du parc immobilier à Witternheim
217 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
201 maisons pour 15 appartements: le parc à Witternheim est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Witternheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 203 logements).
- Avant 1919 9,9 % 20 logts
- 1919-1945 4,9 % 10 logts
- 1946-1970 17,7 % 36 logts
- 1971-1990 25,1 % 51 logts
- 1991-2005 27,6 % 56 logts
- 2006-2019 14,8 % 30 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Witternheim
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Witternheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Witternheim : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Witternheim
Le parc immobilier de Witternheim est-il énergétiquement dégradé ?
21,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Witternheim
Witternheim est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Witternheim: 11,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,3 €/m²/mois pour une maison. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Witternheim est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 162 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.