Le marché immobilier d'Adissan a connu un véritable coup de chaud en 2024, avec un prix médian bondissant à 3 001 €/m² (+27,9 % sur un an). Cette hausse, sur un faible volume de 18 transactions, indique un marché tendu et peu liquide, porté par une démographie dynamique. Le parc, composé à plus de 90 % de maisons, répond à une demande familiale et résidentielle.
Faut-il investir à Adissan en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, au sein de la communauté d'agglomération Hérault-Méditerranée, Adissan bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+28,5 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se traduit-elle par des opportunités d'investissement solides en 2026 ? L'analyse des transactions et des indices locaux permet de trancher.
Avec une flambée des prix de +27,9 % en 2024, Adissan affiche une dynamique de marché plus soutenue que ses voisines, mais sur un volume de transactions réduit.
Verdict
➤ Marché résidentiel porté par la demande, pertinent pour une stratégie de détention à moyen terme, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Prix médian en forte hausse sur un an
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les maisons
- ✓ Démographie dynamique (+28,5 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants
- ⚠ Très faible offre locative (marché maisons)
- ⚠ Rendement net érodé par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à la moyenne nationale des villages
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour la pression immobilière
- Plus abordable que le littoral héraultais, mais avec une dynamique prix récente forte
Données du marché immobilier à Adissan
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier adissanais est entré dans une phase de forte tension, avec un prix médian global qui a franchi la barre des 3 000 €/m². Cette hausse de près de 28 % en un an, la plus forte de la période observée, intervient cependant sur un volume de transactions réduit (18 ventes), ce qui en relativise la portée. Le marché reste dominé par la maison individuelle, qui représente plus de 90 % des ventes et du parc, orientant l'offre vers une clientèle de familles ou d'investisseurs en locatif annuel.
L'ancrage territorial, notamment la proximité de l'aéroport de Béziers-Vias à 25 km et la dynamique de l'intercommunalité Hérault-Méditerranée, contribue à cette attractivité. Néanmoins, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,9 %, ne suffit pas à expliquer à lui seul cette flambée des prix. Celle-ci semble davantage portée par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la croissance démographique, ce qui introduit une fragilité potentielle en cas de retournement de conjoncture.
La comparaison avec les communes voisines, comme Aspiran ou Fontès où les prix sont inférieurs de plus de 30 %, révèle un important écart de valorisation. Cet écart pourrait limiter la marge de progression future à Adissan et incite à la prudence sur les niveaux de prix actuels, d'autant que le rendement locatif net, amputé par une taxe foncière élevée, n'offre pas de coussin suffisant.
Aperçu par typologie à Adissan
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Adissan
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Adissan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Adissan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 38 logements neufs ont été autorisés à Adissan (SITADEL), dont seulement 4 en 2024. Cette tendance à la baisse (-51 %) par rapport à la période précédente indique un ralentissement des projets de construction. Cela limite le risque de sur-offre neuve qui pourrait tirer les prix de l'ancien vers le bas. À l'inverse, cela peut maintenir une tension sur le marché résidentiel, en cohérence avec la forte appréciation des prix constatée récemment.
Fourchettes de loyers à Adissan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Adissan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (4,4 %) au net (environ 2,5 %) pour une maison à Adissan inclut des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 45,51 % sur le bâti, est le premier poste. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 12,1 %), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Dans un parc où 24,3 % des logements sont antérieurs à 1945, l'enveloppe maintenance doit être significative.
Performance énergétique du parc à Adissan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 158 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier d'Adissan présente une performance énergétique globalement correcte, avec une classe dominante C (161 kWh/m²/an). Seulement 8,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un signal positif, mais une vigilance reste de mise sur les biens les plus anciens (24,3 % d'avant 1945).
Calculateur de rendement à Adissan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Adissan
Pour une maison type de 77 m² à Adissan (prix médian 221 606 €), le loyer moyen estimé est de 808 €/mois (10,5 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 2,5 %, soit un cash-flow mensuel net positif potentiel, mais faible sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Adissan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,51 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,1 % du parc).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,5 €/m² maison).
- Ne pas vérifier le DPE, clé pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Adissan, village résidentiel, suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est souvent la période la plus active pour les visites et transactions, avec une bonne luminosité. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. Notez que la taxe foncière, dont le taux est de 45,51 %, est exigible en octobre, un élément à anticiper dans un budget achat en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Adissan a gagné 28,5 % d'habitants en 10 ans.
- La commune est très dense : 3e rang sur 107 dans sa catégorie.
- 34,8 % du parc immobilier a été construit après 2006.
S'installer à Adissan : cadre de vie et logement
S'installer à Adissan, c'est choisir un village de l'Hérault au cadre de vie familial, bénéficiant d'une croissance démographique vigoureuse. La commune offre une gamme de services de proximité avec 46 équipements recensés par l'INSEE, dont des commerces, des services de santé et des équipements sportifs. La connectivité est correcte avec 78 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 40,6 ans et 35 % de moins de 30 ans, ce qui confère une certaine vitalité. Le territoire présente néanmoins certains aléas, avec 9 risques naturels recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historique, un point à vérifier lors de l'acquisition. L'environnement est majoritairement résidentiel, avec un parc de logements dont plus d'un tiers a été construit après 2006, offrant un confort moderne.
Carte du marché immobilier à Adissan
Adissan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Adissan
701 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Adissan est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,8 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (72,1 %). Ceci indique un marché résidentiel stable et ancré, peu soumis à la spéculation. La faible part de résidences secondaires (6,3 %) et le taux de vacance (12,1 %) modéré confirment cette dynamique. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Adissan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 535 logements).
- Avant 1919 16,3 % 87 logts
- 1919-1945 8,0 % 43 logts
- 1946-1970 11,4 % 61 logts
- 1971-1990 17,8 % 95 logts
- 1991-2005 11,8 % 63 logts
- 2006-2019 34,8 % 186 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Adissan
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Adissan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Adissan est exposé à plusieurs risques naturels (9 recensés), ayant donné lieu à 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon faible. Ces données, issues de Géorisques, impliquent que tout acheteur doit consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et l'éventuel Plan de Prévention des Risques (PPR). Pour certains biens, cela peut conditionner l'assurabilité ou imposer des travaux de mise en conformité. Une vérification en mairie est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Adissan
Pour une maison familiale de 100 m² à Adissan, au prix médian de 2 878 €/m², le budget acquisition est d'environ 287 800 € hors frais. Cela représente 13,7 années de revenu médian local (21 060 €). Avec un apport de 10 %, sur un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Adissan
- Omettre de consulter le dossier des risques en mairie (9 risques).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (24,3 % avant 1945).
- Ne pas comparer avec le prix au m² des ventes récentes (DVF).
- Oublier de vérifier la couverture réseau (fibre à 67,0 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Adissan : passer à l'action
L'envolée des prix en 2024 crée une fenêtre d'opportunité complexe à saisir. Une connaissance approfondie des secteurs de la commune et des prix de négociation réels est indispensable pour investir au bon ratio prix/valeur.
Les données DVF révèlent un marché en surchauffe en 2024. Identifier la bonne opportunité nécessite une expertise fine du terrain.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Adissan à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Adissan
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Adissan
Quel est le prix moyen d'une maison à Adissan ?
En 2024, le prix médian des maisons à Adissan était de 2 878 €/m², pour une surface médiane de 77 m². Le coût total d'une maison type avoisine ainsi les 221 600 €.
Le marché immobilier à Adissan est-il en hausse ?
Oui, les prix ont connu une forte hausse de 27,9 % entre 2023 et 2024, pour atteindre un prix médian global de 3 001 €/m². Cette progression est nettement supérieure à la tendance observée sur les années précédentes.
Adissan est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Adissan est effectivement plus chère que plusieurs de ses voisines comme Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %). Seule Neffiès présente un prix légèrement supérieur (+4 %).
Est-il intéressant d'investir en location à Adissan ?
L'investissement locatif en maison peut être pertinent avec un rendement brut de 4,4 %, mais le rendement net est réduit à environ 2,5 % après charges. Le marché locatif est essentiellement orienté vers la location annuelle, avec peu d'opportunités saisonnières.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Adissan ?
Les principaux points de vigilance sont la forte hausse des prix récente, la taxe foncière élevée (45,51 %), et l'exposition à certains risques naturels (9 recensés). La faible liquidité du marché, avec peu de transactions, peut aussi compliquer une revente rapide.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré des indicateurs similaires, Adissan affiche un prix au m² nettement supérieur à Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %), ce qui réduit l'effet de levier pour l'investisseur et suggère une valorisation déjà avancée.
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