Faut-il investir à Adissan en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, au sein de la communauté d'agglomération Hérault-Méditerranée, Adissan bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+28,5 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se traduit-elle par des opportunités d'investissement solides en 2026 ? L'analyse des transactions et des indices locaux permet de trancher.
Avec une flambée des prix de +27,9 % en 2024, Adissan affiche une dynamique de marché plus soutenue que ses voisines, mais sur un volume de transactions réduit.
Verdict
➤ Marché résidentiel porté par la demande, pertinent pour une stratégie de détention à moyen terme, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Prix médian en forte hausse sur un an
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les maisons
- ✓ Démographie dynamique (+28,5 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants
- ⚠ Très faible offre locative (marché maisons)
- ⚠ Rendement net érodé par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à la moyenne nationale des villages
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour la pression immobilière
- Plus abordable que le littoral héraultais, mais avec une dynamique prix récente forte
Analyse du marché immobilier à Adissan
Le marché immobilier d'Adissan affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Adissan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs et une relative résistance des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs et une relative résistance des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : le prix des maisons dépasse la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : le prix des maisons dépasse la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais le parc très majoritairement en maisons limite les opportunités.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais le parc très majoritairement en maisons limite les opportunités.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le faible taux de résidences secondaires (6,3 %) indique un marché essentiellement résidentiel, peu orienté vers le saisonnier pur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le faible taux de résidences secondaires (6,3 %) indique un marché essentiellement résidentiel, peu orienté vers le saisonnier pur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2878,0 — Percentile dept : 58/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 65/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 78/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 342,8 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 35/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,9 — Percentile dept : 61/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,9 — Percentile dept : 52/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 32/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 78/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2878,0 — Percentile dept : 42/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 32/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 85/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 342,8 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Adissan : opportunités et risques
Investir à Adissan en 2026 suppose d'accepter une entrée de marché à un niveau de prix élevé, après une année 2024 record. La stratégie la plus cohérente reste l'acquisition d'une maison pour de la location annuelle, en ciblant les besoins des ménages locaux, dans un parc où seuls 6,3 % des logements sont des résidences secondaires. Le rendement brut de 4,4 % pour les maisons est correct, mais il est crucial de calculer le rendement net réel.
D'après les données communales, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,51 %, une charge non négligeable qui, ajoutée aux frais de gestion et à la vacance locative, réduit le rendement net à environ 2,5 %. Par ailleurs, avec seulement 5 % de passoires thermiques (classes F/G), le parc apparaît globalement économe, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique immédiats liés à la loi Climat et Résilience.
L'horizon d'investissement doit être envisagé à moyen ou long terme. La dynamique démographique positive et le faible rythme de construction neuve sont des soutiens structurels aux prix. Toutefois, la faiblesse du volume de transactions et la solvabilité limitée du marché local (10,5 années de revenu nécessaire pour acheter une maison) imposent une sélection rigoureuse du bien et une négociation serrée pour dégager une marge de plus-value.
Simuler un investissement immobilier à Adissan
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Adissan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Adissan
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier adissanais est entré dans une phase de forte tension, avec un prix médian global qui a franchi la barre des 3 000 €/m². Cette hausse de près de 28 % en un an, la plus forte de la période observée, intervient cependant sur un volume de transactions réduit (18 ventes), ce qui en relativise la portée. Le marché reste dominé par la maison individuelle, qui représente plus de 90 % des ventes et du parc, orientant l'offre vers une clientèle de familles ou d'investisseurs en locatif annuel.
L'ancrage territorial, notamment la proximité de l'aéroport de Béziers-Vias à 25 km et la dynamique de l'intercommunalité Hérault-Méditerranée, contribue à cette attractivité. Néanmoins, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,9 %, ne suffit pas à expliquer à lui seul cette flambée des prix. Celle-ci semble davantage portée par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la croissance démographique, ce qui introduit une fragilité potentielle en cas de retournement de conjoncture.
La comparaison avec les communes voisines, comme Aspiran ou Fontès où les prix sont inférieurs de plus de 30 %, révèle un important écart de valorisation. Cet écart pourrait limiter la marge de progression future à Adissan et incite à la prudence sur les niveaux de prix actuels, d'autant que le rendement locatif net, amputé par une taxe foncière élevée, n'offre pas de coussin suffisant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Adissan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Adissan sur les cinq dernières années est marquée par une stabilité relative entre 2020 et 2023, avec des valeurs oscillant autour de 2 300 €/m². L'année 2024 constitue une rupture nette, avec un bond à 3 001 €/m², soit une hausse de 27,9 % en un an. Cette accélération, sur un volume de transactions réduit (18 ventes contre 37 au pic de 2022), doit être interprétée avec prudence : elle peut refléter une vente de biens de meilleure qualité, une pression localisée ou un rattrapage après des années de prix contenus. Comparé à ses voisines, Adissan se positionne désormais dans le haut du panier, juste derrière Neffiès. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique récente impose une vigilance accrue sur le prix payé au m², pour éviter de surpayer dans un marché qui pourrait connaître une phase de consolidation.
Évolution du marché immobilier d'Adissan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 806 €/m² de prix médian pour 19 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +22,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 77 m² au prix médian de 2 878 €/m², l'investissement s'élève à environ 221 600 €. Avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche les 1 70€. Le loyer médian estimé est de 10,5 €/m²/mois, soit environ 808 € par mois. Le loyer couvre ainsi partiellement la mensualité, laissant un effort net mensuel d'environ 265 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,4 % est correct, mais la taxe foncière élevée (45,51 %) et les frais de gestion grèvent significativement le rendement net, estimé à 2,5 %. Cette simulation confirme que l'investissement locatif à Adissan n'est pas autoporteur et nécessite une capacité d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 2 806 € | 2 806 € |
| Prix moyen/m² | 2 517 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 2 287 € |
| 2022 | 34 | 2 405 € |
| 2023 | 9 | 2 295 € |
| 2024 | 15 | 3 125 € |
| 2025 | 19 | 2 806 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Adissan montre un net ralentissement : sur les cinq dernières années, 38 logements ont été autorisés, mais la tendance est à -51 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 4 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement contraste avec la forte croissance démographique, ce qui devrait mécaniquement soutenir les prix de l'ancien en limitant l'offre nouvelle. Le parc est relativement récent (34,8 % construit après 2006), mais cette faible production neuve actuelle réduit le risque de sur-offre à court terme. Elle indique aussi que la pression sur le bâti existant va perdurer, confortant une stratégie d'investissement dans l'ancien rénové.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
296 logements autorisés cumulés, 244 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Adissan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Adissan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Adissan totalise 38 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 38 logements neufs ont été autorisés à Adissan (SITADEL), dont seulement 4 en 2024. Cette tendance à la baisse (-51 %) par rapport à la période précédente indique un ralentissement des projets de construction. Cela limite le risque de sur-offre neuve qui pourrait tirer les prix de l'ancien vers le bas. À l'inverse, cela peut maintenir une tension sur le marché résidentiel, en cohérence avec la forte appréciation des prix constatée récemment.
Fourchettes de loyers à Adissan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Adissan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (4,4 %) au net (environ 2,5 %) pour une maison à Adissan inclut des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 45,51 % sur le bâti, est le premier poste. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 12,1 %), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Dans un parc où 24,3 % des logements sont antérieurs à 1945, l'enveloppe maintenance doit être significative.
Performance énergétique du parc à Adissan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 177 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Adissan est C, avec 7,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Adissan présente une performance énergétique globalement correcte, avec une classe dominante C (161 kWh/m²/an). Seulement 8,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un signal positif, mais une vigilance reste de mise sur les biens les plus anciens (24,3 % d'avant 1945).
Calculateur de rendement à Adissan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Adissan
Pour une maison type de 77 m² à Adissan (prix médian 221 606 €), le loyer moyen estimé est de 808 €/mois (10,5 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 2,5 %, soit un cash-flow mensuel net positif potentiel, mais faible sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Adissan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,51 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,1 % du parc).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,5 €/m² maison).
- Ne pas vérifier le DPE, clé pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Adissan, village résidentiel, suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est souvent la période la plus active pour les visites et transactions, avec une bonne luminosité. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. Notez que la taxe foncière, dont le taux est de 45,51 %, est exigible en octobre, un élément à anticiper dans un budget achat en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Adissan a gagné 28,5 % d'habitants en 10 ans.
- La commune est très dense : 3e rang sur 107 dans sa catégorie.
- 34,8 % du parc immobilier a été construit après 2006.
S'installer à Adissan : cadre de vie et logement
S'installer à Adissan, c'est choisir un village de l'Hérault au cadre de vie familial, bénéficiant d'une croissance démographique vigoureuse. La commune offre une gamme de services de proximité avec 46 équipements recensés par l'INSEE, dont des commerces, des services de santé et des équipements sportifs. La connectivité est correcte avec 78 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 40,6 ans et 35 % de moins de 30 ans, ce qui confère une certaine vitalité. Le territoire présente néanmoins certains aléas, avec 9 risques naturels recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historique, un point à vérifier lors de l'acquisition. L'environnement est majoritairement résidentiel, avec un parc de logements dont plus d'un tiers a été construit après 2006, offrant un confort moderne.
Carte du marché immobilier à Adissan
Adissan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Adissan
701 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Adissan est composé très majoritairement de maisons (90,8 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Adissan est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,8 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (72,1 %). Ceci indique un marché résidentiel stable et ancré, peu soumis à la spéculation. La faible part de résidences secondaires (6,3 %) et le taux de vacance (12,1 %) modéré confirment cette dynamique. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Adissan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 535 logements).
- Avant 1919 16,3 % 87 logts
- 1919-1945 8,0 % 43 logts
- 1946-1970 11,4 % 61 logts
- 1971-1990 17,8 % 95 logts
- 1991-2005 11,8 % 63 logts
- 2006-2019 34,8 % 186 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Adissan
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Adissan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Adissan est exposé à plusieurs risques naturels (9 recensés), ayant donné lieu à 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon faible. Ces données, issues de Géorisques, impliquent que tout acheteur doit consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et l'éventuel Plan de Prévention des Risques (PPR). Pour certains biens, cela peut conditionner l'assurabilité ou imposer des travaux de mise en conformité. Une vérification en mairie est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Adissan
Pour une maison familiale de 100 m² à Adissan, au prix médian de 2 878 €/m², le budget acquisition est d'environ 287 800 € hors frais. Cela représente 13,7 années de revenu médian local (21 060 €). Avec un apport de 10 %, sur un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Adissan
- Omettre de consulter le dossier des risques en mairie (9 risques).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (24,3 % avant 1945).
- Ne pas comparer avec le prix au m² des ventes récentes (DVF).
- Oublier de vérifier la couverture réseau (fibre à 67,0 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Adissan : passer à l'action
L'envolée des prix en 2024 crée une fenêtre d'opportunité complexe à saisir. Une connaissance approfondie des secteurs de la commune et des prix de négociation réels est indispensable pour investir au bon ratio prix/valeur.
Les données DVF révèlent un marché en surchauffe en 2024. Identifier la bonne opportunité nécessite une expertise fine du terrain.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Adissan à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Adissan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Adissan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Adissan
Quel est le prix moyen d'une maison à Adissan ?
En 2024, le prix médian des maisons à Adissan était de 2 878 €/m², pour une surface médiane de 77 m². Le coût total d'une maison type avoisine ainsi les 221 600 €.
Le marché immobilier à Adissan est-il en hausse ?
Oui, les prix ont connu une forte hausse de 27,9 % entre 2023 et 2024, pour atteindre un prix médian global de 3 001 €/m². Cette progression est nettement supérieure à la tendance observée sur les années précédentes.
Adissan est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Adissan est effectivement plus chère que plusieurs de ses voisines comme Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %). Seule Neffiès présente un prix légèrement supérieur (+4 %).
Est-il intéressant d'investir en location à Adissan ?
L'investissement locatif en maison peut être pertinent avec un rendement brut de 4,4 %, mais le rendement net est réduit à environ 2,5 % après charges. Le marché locatif est essentiellement orienté vers la location annuelle, avec peu d'opportunités saisonnières.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Adissan ?
Les principaux points de vigilance sont la forte hausse des prix récente, la taxe foncière élevée (45,51 %), et l'exposition à certains risques naturels (9 recensés). La faible liquidité du marché, avec peu de transactions, peut aussi compliquer une revente rapide.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré des indicateurs similaires, Adissan affiche un prix au m² nettement supérieur à Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %), ce qui réduit l'effet de levier pour l'investisseur et suggère une valorisation déjà avancée.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Adissan.
Communes limitrophes d'Adissan
Adissan est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
Le prix médian au m² à Adissan s'établit à 2 806 € sur 19 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 485 €/m²).
Le marché d'Adissan connaît une hausse prononcée: +22,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 103 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -10,2 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Adissan à un niveau significatif — 2 806 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Adissan, un logement de 90 m² (252 540 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Adissan avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 10,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Adissan (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 38 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 8 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Côté contexte, Adissan est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 27 km du littoral languedocien, à 72 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.