En 2024, 33 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 671 €/m² à Aspiran, niveau conforme à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 429 et 3 000 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Entre 2020 et 2024, Aspiran a vu son prix médian au m² progresser de +52,9 %. Sur l'ensemble de la période, 175 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +19,9 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Aspiran: 1 729 €/m² pour les maisons (surface médiane 67 m²) et 3 000 €/m² pour les appartements (70 m²). Un bien type de 67 m² revient à environ 115 843 €, soit 5,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,6 € (appartements) et 10,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 8,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 53 logements autorisés sur 2020-2024, dont 31 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Aspiran est dans le tissu villageois du Languedoc historique. Aspiran est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (30 km), à basse altitude (76 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Aspiran en 2026 ?
Situé dans le Clermontais, à mi-chemin entre la mer et les vignobles, Aspiran bénéficie d'une situation géographique attractive. Avec une population stable et un parc de logements majoritairement constitué de maisons individuelles, le marché local attire à la fois des résidents et des investisseurs. Est-ce pour autant un bon placement en 2026 ?
Avec une hausse des prix de près de 20 % en un an, Aspiran confirme son statut de marché dynamique du Clermontais, offrant un point d'entrée encore accessible.
Verdict
➤ Opportunité locative intéressante sur les maisons, à privilégier en stratégie rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison attractif (7,3 %)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines côtières
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Revenu médian local limité (20 750 €)
- ⚠ Marché appartements tendu (3 000 €/m²)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 671 €/m², Aspiran se situe en dessous de la médiane nationale pour les communes de sa catégorie.
- Dans l'Hérault, elle figure dans la moitié supérieure des communes pour l'accessibilité financière (IAI : 6,2/10).
- Le rendement locatif brut des maisons (7,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Aspiran
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Aspiran
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,6/10) : le marché n'est pas surchauffé, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,6/10) : le marché n'est pas surchauffé, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité correcte (6,2/10) : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité correcte (6,2/10) : les prix restent abordables par rapport au revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée (4,4/10) : le rendement annuel est correct mais nécessite un bien bien placé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée (4,4/10) : le rendement annuel est correct mais nécessite un bien bien placé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,9/10) : privilégiez le locatif annuel, le potentiel saisonnier est limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,9/10) : privilégiez le locatif annuel, le potentiel saisonnier est limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Aspiran : opportunités et risques
Investir à Aspiran en 2026 se justifie principalement pour le rendement locatif brut élevé des maisons (7,3 %), qui résiste à la comparaison avec les grandes villes. Ce rendement s'explique par des prix d'acquisition encore modérés et une demande locative structurée, dans une commune où les propriétaires occupants sont majoritaires (74,3 %). La stratégie la plus cohérente est donc l'investissement locatif annuel en maison, visant une clientèle de familles ou d'actifs attirés par le cadre de vie et la proximité des services.
Il convient toutefois d'intégrer des charges non négligeables. Outre la taxe foncière, le rendement net estimé à 4,1 % pour les maisons tient compte d'un taux de vacance de 8 % et de frais de gestion. De plus, le revenu médian local modeste (20 750 €) signifie que le marché locatif est probablement soutenu par des arrivants extérieurs, dépendants de l'emploi dans le bassin de vie élargi, notamment vers Béziers ou Sète, accessibles via les axes routiers.
L'investissement en appartement, lui, relève d'une logique différente, axée sur la plus-value à long terme. Le prix au mètre carré déjà élevé limite la marge de progression immédiate et le rendement brut n'est que de 4,6 %. Cette stratégie ne serait pertinente que sur un bien exceptionnel ou rénové, bénéficiant de la dynamique positive du territoire, confirmée par un indice d'opportunité territoriale (IOT) de 6/10.
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Données du marché immobilier à Aspiran
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Aspiran, analysé via les données DGFiP 2024, présente un double visage. D'un côté, les maisons individuelles, qui représentent près de 90 % du parc, maintiennent une accessibilité remarquable avec un prix médian de 1 729 €/m², soit un effort financier représentant 5,6 années de revenu médian local. D'un autre côté, le segment appartement, minoritaire, affiche une cote soutenue à 3 000 €/m², probablement porté par une offre rare et une demande extérieure. Cette dichotomie reflète la structure du territoire : un village ancré où la maison domine, mais qui commence à attirer un nouveau public, comme en témoigne la hausse de 20 % des prix en 2024.
Néanmoins, cette dynamique récente doit être nuancée. La correction de -10,9 % intervenue en 2023 rappelle la sensibilité du marché aux cycles économiques généraux. Par ailleurs, avec un taux de vacance de 11 % et seulement 8,2 % de résidences secondaires, le marché locatif annuel reste le débouché principal, loin d'une économie touristique prépondérante. L'attractivité repose donc sur des indicateurs résidentiels, confortés par la présence de 84 équipements de proximité selon l'INSEE, offrant un cadre de vie complet.
Enfin, le parc immobilier, bien que dominé par une classe énergétique C, compte seulement 4,3 % de passoires thermiques (F/G), un atout face aux futures réglementations. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti, à 49,08 %, vient sensiblement rogner le rendement locatif net, un paramètre crucial dans l'équation investisseur.
Aperçu par typologie à Aspiran
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Aspiran
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Aspiran
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Aspiran (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 53 logements autorisés à à Aspiran, dont 13 en 2024 (+20 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 53 logements autorisés sur 5 ans (source SITADEL), dont 13 en 2024, représentent une hausse de 20 % par rapport à la période précédente. Ce volume modéré mais en croissance confirme l'attractivité résidentielle d'Aspiran sans risquer de créer une sur-offre massive qui déstabiliserait les prix de l'ancien. Pour les acheteurs, cela offre des alternatives modernes, souvent mieux isolées. Pour le marché existant, cela maintient une pression positive sur les prix, notamment pour les biens rénovés.
Fourchettes de loyers à Aspiran
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aspiran
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est amputé par des charges réelles non négligeables. À Aspiran, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,08 % (source DGFiP 2024), un taux significatif. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (le parc est ancien à 36,3 %) et le risque de vacance locative (11,0 % de logements vacants). Pour un appartement, le rendement net de 2,6 % signifie qu'une large part du loyer sert à couvrir ces frais, impactant directement la rentabilité cash-flow.
Performance énergétique du parc à Aspiran
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 232 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Aspiran: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique moyenne du parc (classe C, 176 kWh/m²/an) et la faible proportion de passoires (4,3 % en F/G) sont des atouts. Cela limite, à court terme, le risque réglementaire pour les acquéreurs-investisseurs (interdictions de location à venir). Pour un acheteur, viser un bien classé B ou mieux devient un criture de valorisation et de moindres dépenses futures, surtout avec 36,3 % du parc construit avant 1945.
Calculateur de rendement à Aspiran
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Aspiran
Pour un appartement de 70 m² à Aspiran (prix médian 3 000 €/m²), l'investissement est d'environ 210 000 €. Avec un loyer moyen de 11,6 €/m², le revenu locatif brut atteint 812 €/mois, soit un rendement brut de 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 100 €/mois pour ce bien), des charges et de la vacance, le rendement net avoisine 2,6 %, générant un cash-flow modeste voire négatif selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Aspiran
- Oublier la taxe foncière locale à 49,08 %.
- Négliger les travaux sur un parc ancien (36,3 % avant 1945).
- Tabler sur une vacance locative nulle (taux de 11,0 %).
- Ignorer la loi Climat pour les biens classés F ou G (4,3 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Aspiran connaît une saisonnalité classique des villages du sud. Le printemps (avril-juin) et la rentrée (septembre-octobre) sont les périodes les plus actives, portées par les projets d'installation avant l'été ou la nouvelle année scolaire. L'été peut être calme en raison de la chaleur. La taxe foncière, payable en septembre, influence rarement les décisions de vente. Vendre au printemps permet de capter le flux maximal d'acheteurs potentiels.
Le saviez-vous ?
- Aspiran n'a qu'un seul monument historique protégé pour 1 672 habitants.
- 71,5 % des logements sont éligibles à la fibre, score élevé pour un village.
- L'indice de vieillissement est de 195,2, avec 31,6 % de plus de 60 ans.
S'installer à Aspiran : cadre de vie et logement
S'installer à Aspiran, c'est choisir un village vivant du Clermontais, bien doté avec ses 84 équipements incluant commerces, services et santé. La commune affiche un indice de confort de services (ICS) de 7,1/10, attestant d'une autonomie quotidienne réelle pour ses 1 672 habitants. Le tissu associatif et les 6 équipements de sports et loisirs contribuent à une qualité de vie appréciable, renforcée par un climat méditerranéen clément (15°C de moyenne).
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,4 ans et près d'un tiers de seniors, dessine un territoire paisible et familial. La connectivité est correcte (fibre à 71,5 %), facilitant le télétravail. Il faut cependant avoir conscience des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Moyenne Vallée de l'Hérault : la consultation des zonages est indispensable avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Aspiran
Aspiran et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Aspiran
911 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,7 % du parc à Aspiran, 11,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Aspiran est très majoritairement composé de maisons individuelles (88,7 %), reflétant un habitat de type villageois. Le taux de propriétaires-occupants est élevé (74,3 %), signe d'un marché ancré et stable. La part modeste de résidences secondaires (8,2 %) et le taux de vacance (11,0 %) suggèrent un marché moins soumis à la pression touristique que d'autres communes du département, attractif pour les familles ou les actifs voulant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Aspiran
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 717 logements).
- Avant 1919 22,5 % 161 logts
- 1919-1945 13,8 % 99 logts
- 1946-1970 10,6 % 76 logts
- 1971-1990 19,0 % 136 logts
- 1991-2005 15,3 % 110 logts
- 2006-2019 18,8 % 135 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Aspiran
84 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Aspiran
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_MoyValleeNord PPRN Approuvé approuvé le 28/10/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Aspiran est concerné par un PPR Inondation actif (source Géorisques), avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données imposent de vérifier systématiquement la situation d'un bien vis-à-vis des zones réglementées, ce qui influence l'assurabilité, les potentiels travaux et, in fine, la valorisation. Une consultation du plan local d'urbanisme est recommandée avant toute offre sérieuse.
Cas pratique : un achat type à Aspiran
Pour une maison de 100 m² au prix médian de 1 729 €/m², le budget s'élève à 172 900 € hors frais. Cela représente environ 8,3 années du revenu médian local (20 750 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est proche de 850 €. Un tel effort est accessible pour un foyer bimodal aux revenus supérieurs à la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Aspiran
- Ne pas vérifier la zone du PPR Inondation avant l'offre.
- Oublier de demander un DPE récent, surtout pour l'ancien.
- Surestimer la rentabilité locative sans calcul net.
- Négliger la vérification de la couverture fibre (71,5 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Aspiran : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aspiran
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Aspiran ?
Le prix médian global à Aspiran était de 2 671 €/m² en 2024, selon les données DVF. Il existe un écart important entre les maisons (1 729 €/m²) et les appartements (3 000 €/m²).
Le marché immobilier à Aspiran est-il en hausse ?
Oui, après une correction en 2023, les prix ont rebondi de +19,9 % en 2024 pour atteindre un nouveau pic. La tendance sur 5 ans reste globalement à la hausse.
Aspiran est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Aspiran est moins chère que des communes comme Adissan (+8 %) ou Plaissan (+6 %), mais plus chère que Le Pouget (-24 %) ou Lézignan-La-Cèbe (-17 %).
Quel rendement locatif puis-je espérer à Aspiran ?
Le rendement locatif brut est de 7,3 % pour les maisons et de 4,6 % pour les appartements. Le rendement net est estimé respectivement à 4,1 % et 2,6 % après charges.
Aspiran est-elle une commune où il fait bon vivre ?
Avec 84 équipements de proximité, une croissance démographique modérée et un parc immobilier majoritairement composé de maisons, Aspiran offre un cadre de vie villageois complet et accessible, malgré un risque d'inondation à prendre en compte.
Marché immobilier des communes voisines
Aspiran présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Adissan (+8 %) ou Plaissan (+6 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investissement sur des indicateurs similaires.
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