Le marché immobilier ajaccien affiche un prix médian de 3 773 €/m² en 2024, selon les données DVF. Sur 700 transactions annuelles, les appartements (94% des ventes) dominent. Une légère correction de -2,6% sur un an interroge sur le cycle de prix dans la préfecture corse, où seulement 8,7% des logements sont des résidences secondaires.
Comment se porte le marché immobilier à Ajaccio
En 2024, le marché ajaccien enregistre 700 transactions, porté à 94% par la vente d'appartements. Le prix médian global s'établit à 3 773 €/m², en repli de 2,6% sur un an. La fourchette interquartile (2 777 – 4 985 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs. Comparé aux stations balnéaires continentales comme Cannes (8 842 €/m²), Ajaccio présente un prix d'entrée plus accessible, malgré son statut de capitale régionale. La dynamique démographique, avec une hausse de 7,8% de la population en 5 ans, soutient la demande. Toutefois, la construction neuve chute de 63% sur la période récente, ce qui pourrait, à terme, retendre l'offre.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché ajaccien a connu une correction récente, avec une baisse de 2,6 % sur un an. Cette inflexion suit probablement une phase de hausse, dans un contexte national de remontée des taux. Le prix médian actuel de 3 773 €/m² reste élevé, reflétant l'attractivité durable de la ville. Pour un vendeur, le timing exige du réalisme sur le prix de vente. Pour un acheteur, cette stabilisation peut offrir une fenêtre de négociation, surtout sur les biens moins exposés (loin de la mer, DPE faible). La dynamique démographique positive (+13,1 % en 10 ans) soutient la demande structurelle.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Ajaccio
Le parc de logements est largement dominé par les appartements, qui représentent 655 des 700 ventes (94%). Ils se négocient en médiane à 3 756 €/m² pour 65 m². Les maisons, plus rares (10,8% du parc), affichent un prix supérieur à 4 281 €/m² pour 99 m² médians. Les propriétaires occupants sont minoritaires (46,5%), signe d'un marché locatif actif. Le faible taux de logements vacants (3,4%) et l'évolution démographique positive suggèrent une demande solide, notamment de la part des ménages locaux, dont le revenu médian est de 23 320 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche en faveur des vendeurs sur les biens bien situés, malgré la légère baisse des prix. Le volume de transactions reste soutenu et le taux de vacance faible (3,4%). La vente d'un appartement type demande environ 10,5 années de revenu médian local, un effort d'accession important. La faible part de résidences secondaires (8,7%) indique un marché davantage porté par la demande de résidence principale, moins spéculatif. La proximité immédiate de l'aéroport international (5 km) est un atout pour la valorisation.
Dernières ventes enregistrées à Ajaccio
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Ajaccio
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ajaccio
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ajaccio
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ajaccio (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 597 logements autorisés à à Ajaccio, dont 449 en 2024 (-63 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Ajaccio montre un net ralentissement : seulement 449 logements autorisés en 2024, en baisse de 63 % par rapport à la moyenne des 5 années précédentes. Ce reflux, dans un contexte de renchérissement du crédit et des matériaux, limite le risque de sur-offre à court terme. Cela peut maintenir la pression sur les prix de l'ancien, d'autant que la part des logements récents (post-2006) ne représente que 10,8 % du parc. Ce signal contraste avec la forte attractivité démographique de la ville.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier ajaccien connaît une activité renforcée au printemps et en début d'automne, périodes propices aux visites. L'afflux touristique estival peut distraire l'attention des acheteurs sérieux. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars-avril permet de capter les décisions prises avant l'été. Un acheteur peut trouver plus de flexibilité en novembre-décembre. Le paiement de la taxe foncière en septembre incite parfois les vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Ajaccio compte 25 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Napoléon-Bonaparte n'est qu'à 5 km du centre-ville.
- La fibre couvre 72,4 % des logements, score numérique de 8/100.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Ajaccio
- Prix médian au m² : 3 773 €, en baisse de 2,6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +14 % pour les maisons (4 281 €/m²).
- Valeur moyenne d'un bien : 244 140 € pour un appartement type.
- Dépense annuelle en taxe foncière : environ 1,5 % de la valeur locative cadastrale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Ajaccio
Quel est le prix au m² à Ajaccio ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Ajaccio est de 3 773 €, selon les données DVF. Les appartements se vendent à 3 756 €/m² et les maisons à 4 281 €/m².
Le prix immobilier à Ajaccio est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 2,6% sur un an, corrigeant partiellement les hausses précédentes. La dynamique démographique (+7,8% en 5 ans) limite cependant le risque d'un effondrement.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette centrale (Q1–Q3) des prix à Ajaccio est large, de 2 777 à 4 985 €/m². Un appartement type de 65 m² coûte environ 244 000 €, une maison de 100 m² autour de 428 000 €.
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