Logement & immobilier

Le logement à Seyne-sur-Mer

83500 Var 63 732 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de la Seyne-sur-Mer totalise 37 285 logements, à dominante collective (68,4 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 81%
Logements vacants 8,8%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

37 285Logements au total
69 %Appartements i
53,3 %Propriétaires
10,3 %Rés. secondaires
19 %Logements sociaux i
8,8 %Logements vacants i+57% vs dept · +10% vs France
+3,6 %Évolution 2016–2022
1 554 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 37 285 logements dont 30 165 résidences principales, 3 842 résidences secondaires et 3 278 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 10 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 37 285 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements34 02635 98137 285
Rés. principales27 80029 41030 165
Rés. secondaires3 3643 3813 842
Vacants2 8623 1893 278

À 122 km, Cagnes-sur-Mer (53 354 hab.) enregistre 45,0 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 53,3 % appartiennent à leurs occupants, 45,0 % sont louées, avec 15 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 52 % au électricité, 37 % pour gaz de ville, 5 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 445
2 à 4 ans6 652
5 à 9 ans5 521
10 ans ou plus14 547
Total ménages30 165
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale8 924
Sous-occupation modérée9 101
Sous-occupation accentuée5 763
Suroccupation modérée2 709
Suroccupation accentuée301
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 54 % à une voiture et 29 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 58,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

37 285Logements en 2022
+130 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 16 224 logements en 1968, 37 285 en 2022 (+130 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 394 3 675 3 489 3 747 3 094 1 749
Dont vacants > 2 ans 663 750 764 927 691 788

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
160kWh/m²/an en moyenne
3,1 %Passoires (F+G) i
14 508Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
160 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 775 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: C concentre 50 % des logements et 67 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante A à 40 %, 84 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 220 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 82 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (176 kWh/m²/an); côté appartements, C (157).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-3 kWh/m²/an
Consommation vs France-44 kWh/m²/an
Passoires vs département-0,5 pts
Passoires vs France-6,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
18,6 %Taux logements sociaux i
6 001Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,32 €Loyer moyen /m² i
3,1 %Taux de vacance i
170dont PLAI i
328dont PLS i
2 952En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1112
T2849
T31 945
T42 353
T5+400

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Au recensement 2022, La Seyne-sur-Mer compte 37 285 logements répartis entre les trois statuts (principal 80,9 %, secondaire 10,3 %, vacant 8,8 %). Habitat dominé par le collectif (68,6 %), ne laissant que 31,4 % au pavillonnaire. Pour mémoire, La Seyne-sur-Mer est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne, à 28 km du littoral provençal, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 53,3 % vs 45,0 %. Part du parc social: 14,8 % des résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (18,6 % contre une obligation de 25,0 %).

Le renouvellement du parc est marqué — 17,0 % des logements datent de 2006 ou après. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (160 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 51,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.

Hausse mesurée du nombre de logements: +3,6 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,8 % sans voiture et 28,6 % avec deux voitures ou plus.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence dans lequel s'inscrit La Seyne-sur-Mer. La commune est dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne, à 28 km du littoral provençal: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Seyne-sur-Mer en 2026 ?

Portuaire et industrielle, La Seyne-sur-Mer a entamé une reconversion profonde, tirant parti de sa situation en rade de Toulon. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité difficile pour les locaux, attire des investisseurs en quête de rendement. Notre verdict.

3 539 €/m² prix médian
+4,7 % sur un an
1 164 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 5,4 % et un prix médian inférieur de 36 % à celui de Fréjus, La Seyne-sur-Mer représente un point d'entrée stratégique sur le littoral varois.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement, avec une sélection rigoureuse du quartier, pour un horizon de moyen terme.

Rendement correct
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut attractif (5,4 %)
  • ✓ Prix inférieur aux communes littorales voisines
  • ✓ Correction récente de -3,1 % en 2024
  • ⚠ Taux de chômage élevé (14,4 %)
  • ⚠ Fragilité territoriale marquée (IFE 7,1/10)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 3 597 €/m², La Seyne-sur-Mer se situe dans le quart supérieur des communes françaises les plus chères.
  • Son prix au m² reste inférieur de 28 % à celui de Fréjus, pourtant située dans le même département.
  • Le rendement locatif brut (5,4 %) dépasse celui de nombreuses stations balnéaires de la Côte d'Azur.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Seyne-sur-Mer

Le marché immobilier de la Seyne-sur-Mer affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de la Seyne-sur-Mer

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,3

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée de 5,3/10 : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
53
Années de revenu pour acheter 70 m²
66
% de résidences secondaires
32
Croissance démographique (5 ans)
30
Densité de population
99
4,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible à 3,2/10 : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
35
% de propriétaires
40
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
1
5,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée à 5,3/10 : la demande locative existe, mais nécessite un bien bien positionné.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
92
% résidences secondaires (demande saisonnière)
32
Croissance démographique (5 ans)
30
Capacité touristique / population
33
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
47
3,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible à 2,9/10 : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché, privilégiez l'annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
32
Capacité touristique / population
33
% de logements vacants
66
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3583,9 — Percentile dept : 53/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 66/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 32/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 30/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2655,5 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 35/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 43,1 — Percentile dept : 40/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 1/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 46,7 — Percentile dept : 92/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 32/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 30/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3583,9 — Percentile dept : 47/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 32/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 66/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2655,5 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Seyne-sur-Mer : opportunités et risques

Le principal atout réside dans le rendement locatif brut des appartements, évalué à 5,4 % d'après la carte des loyers du Ministère du Logement. Cette performance, supérieure à celle de nombreuses stations balnéaires, compense partiellement l'effort financier initial. Néanmoins, la taxe foncière élevée (55,27 %) et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, qui tombe à environ 2,9 % net.

Le risque est modéré mais réel. La fragilité économique, avec un indice IFE à 7,1/10, se traduit par une demande locative potentiellement volatile. La part faible de passoires thermiques (3 %) limite le risque règlementaire lié à la loi Climat, mais le parc ancien (9,9 % d'avant 1945) peut nécessiter des travaux. L'horizon d'investissement doit être au moins de cinq à dix ans pour espérer une plus-value.

La stratégie la plus cohérente reste l'achat d'un appartement de deux-pièces, bien situé près des transports (gare à 1,7 km) ou des commerces, pour de la location annuelle. La faible pression touristique (IPTI 2,9/10) déconseille le saisonnier pur. La baisse récente des prix offre une fenêtre de négociation à saisir.

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Données du marché immobilier à Seyne-sur-Mer

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian s'établit à 3 597 €/m² selon les données DVF 2024, après une année de correction (-3,1 %). Ce repli fait suite à quatre années de hausse continue, illustrant la sensibilité du marché aux tensions économiques, notamment un taux de chômage local de 14,4 %. L'offre transactionnelle reste toutefois active, avec plus de mille ventes annuelles.

Comparé aux autres communes du Var, le positionnement est intermédiaire. La Seyne-sur-Mer est 36 % moins chère que Fréjus et 75 % moins chère que Cagnes-sur-Mer. Cet écart de valorisation est l'un des plus importants du littoral, offrant un potentiel de rattrapage si la reconversion économique du territoire porte ses fruits.

Le parc immobilier, dominé à 68,6 % par les logements collectifs, reflète une histoire industrielle et portuaire. La part des logements construits après 2006 (17 %) et la connectivité fibre (96 %) sont des atouts, mais la présence de 11 risques naturels recensés impose une vigilance particulière lors de l'acquisition.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de la Seyne-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, les prix médians à La Seyne-sur-Mer ont progressé de 8 %, passant de 3 333 €/m² à 3 597 €/m². La hausse a été régulière jusqu'au pic de 2023 (3 712 €/m²) avant une correction de 3,1 % l'année suivante. Cette baisse contraste avec la tendance haussière du littoral varois, indiquant un marché plus sensible aux tensions économiques locales. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut représenter un point d'entrée opportun, d'autant que l'écart avec des communes comme Fréjus ou Cagnes-sur-Mer s'est creusé.

Évolution du marché immobilier de la Seyne-sur-Mer

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 3 539 €/m² de prix médian pour 1 164 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +12,3 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 676 €/m²
Surface médiane 87 m²
Transactions 281
Appartements
Prix médian 3 221 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 883

Indicateurs clés du marché

+4,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,5 %
Rendement locatif apparts ?
4,3 %
Rendement locatif maisons ?
45,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

406 812 €
Maison 87 m² ?
Mensualité ~2 359 €/mois (20 ans, 3,5 %)
177 155 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~1 027 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'un appartement type de 54 m² à 176 634 € génère un loyer mensuel estimé à 799 €, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 55,27 %), le rendement net chute à environ 2,9 %. Pour un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 070 €, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 270 €. L'investissement n'est donc pas autofinancé, et la rentabilité réelle repose sur une négociation serrée du prix d'achat.

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

1 027 €/mois
Mensualité crédit ?
815 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 212 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

19,0 ans
Pour une maison ?
8,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,5 - 19,2 €/m²
16,7 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,6 - 24,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, le marché a enregistré 1 164 transactions, en repli de 17 % par rapport à 2023. Cette baisse d'activité indique un ralentissement. Les appartements dominent largement (883 ventes, 78 % du volume), avec un prix médian de 3 221 €/m² pour des biens de 54 m² en médiane. Les maisons, moins nombreuses (281 ventes), affichent un prix médian de 4 676 €/m². Ce profil de transactions révèle un marché tourné vers l'investissement locatif en petit collectif, avec une liquidité correcte mais une demande d'achat qui pourrait faiblir.

Répartition des ventes

24,1 % de maisons et 75,9 % d'appartements parmi les 1 164 transactions enregistrées.

24,1 % maisons, 75,9 % appartements sur 1 164 ventes: le collectif pèse 75,9 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 1 164 281 883
Prix médian/m² 3 539 € 4 676 € 3 221 €
Prix moyen/m² 3 964 €
Surface médiane – 87 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 1 488 3 150 €
2022 1 446 3 344 €
2023 1 167 3 547 €
2024 976 3 380 €
2025 1 164 3 539 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve ralentit significativement : 1 055 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 42 % par rapport à la période précédente. Seuls 396 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien, d'autant que la démographie est légèrement positive (+1,3 % sur 5 ans). Toutefois, avec un taux de vacance de 8,8 % et 10,3 % de résidences secondaires, le parc existant offre une certaine capacité d'absorption, limitant le risque de surchauffe immédiate.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 228 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 864 autorisations pour 6 340 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Seyne-sur-Mer

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 749 logements vacants au total
788 vacants depuis plus de 2 ans 45,1 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Seyne-sur-Mer (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Seyne-sur-Mer totalise 1 057 logements sur 5 ans, soit +6 % vs la période antérieure.

1 057 logements autorisés sur 5 ans
114 en 2025 dernière année connue
+6 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Seyne-sur-Mer

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,5 €/m²
Médian 14,8 €/m²
Haut 19,2 €/m²
Écart de 7,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,6 €/m²
Médian 16,7 €/m²
Haut 24,1 €/m²
Écart de 12,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Seyne-sur-Mer

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~2 702 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (87 m²)
~4 820 €/an
soit ~3,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 55,27 % Moyenne dept : 43,60 % +11,67 pt Moyenne France : 43,01 % +12,26 pt
Taxe d'habitation (rappel) 36,25 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

54,23 % 2021
55,24 % 2022
55,30 % 2023
55,27 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (55,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement brut de 5,4 % pour un appartement se contracte rapidement une fois les charges réelles déduites. À La Seyne, la taxe foncière sur le bâti atteint 55,27 % du taux de base, soit plusieurs centaines d'euros par an. Ajoutez la provision pour charges (eau, entretien parties communes), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 8,8 %) et les travaux d'entretien. Ces éléments expliquent le rendement net médian de seulement 2,9 %. Une marge de sécurité est indispensable.

Performance énergétique du parc à Seyne-sur-Mer

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 508 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Seyne-sur-Mer est C, avec 3,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,1 % F + G
Conso moyenne 159 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante du parc est C (158 kWh/m²/an), un résultat plutôt bon pour l'ancien. Seulement 3,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, cela signifie que les biens les moins performants (même s'ils sont rares ici) nécessiteront des travaux de rénovation obligatoires pour être mis ou maintenus en location.

Calculateur de rendement à Seyne-sur-Mer

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Erreurs à éviter quand on investit à Seyne-sur-Mer

  • Négliger la taxe foncière élevée (55,27 % du taux de base).
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance (8,8 % de logements vacants).
  • Oublier les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
  • Surestimer les loyers en dehors des quartiers très demandés.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à La Seyne connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (mars à juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites et les transactions, avec une météo agréable. L'été voit une demande locative forte, idéale pour présenter un investissement. À l'automne, l'activité reprend après la pause estivale. Noter que la taxe foncière, souvent exigible en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance. Vendre en début d'année permet parfois d'éviter la concurrence des nouvelles constructions annoncées.

Le saviez-vous ?

  • La Seyne compte 4 monuments historiques protégés, dont son ancien chantier naval.
  • La commune a autorisé 1 055 logements neufs en 5 ans, mais le rythme baisse de 42 %.
  • 96 % des foyers sont éligibles à la fibre optique, un taux excellent.

S'installer à Seyne-sur-Mer : cadre de vie et logement

S'installer à La Seyne-sur-Mer, c'est bénéficier d'une situation privilégiée en bord de mer, intégrée à la métropole toulonnaise, avec tous ses services. La commune compte plus de 3 300 équipements, dont près d'un millier dans le secteur de la santé, assurant une autonomie quotidienne. La proximité immédiate de Toulon et la gare TGV à moins de 5 km ouvrent rapidement sur le reste de la région.

Le cadre de vie est cependant contrasté. Le territoire est exposé à plusieurs risques naturels et technologiques (PPRT pyrotechnie), et le radon y est significatif. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 214, indique une population âgée, ce qui influence l'ambiance des quartiers et la demande en services. La reconversion des anciennes zones industrielles, comme les Chantiers Navals, redessine peu à peu le paysage urbain.

Carte du marché immobilier à Seyne-sur-Mer

La Seyne-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Seyne-sur-Mer

16,7 °C
Température moyenne ?
2 859 h
Ensoleillement ?
633 mm
Précipitations ?
1 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 16,7 °C et seulement 633 mm de précipitations, La Seyne bénéficie d'un climat méditerranéen doux et ensoleillé. Les hivers sont très cléments, avec peu de jours de gel. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant une qualité de vie en bord de mer sans les extrêmes thermiques, idéal pour les activités de plein air toute l'année. Le vent (mistral) peut être présent, mais l'ensoleillement est un atout majeur pour le confort et les économies de chauffage.

Composition du parc immobilier à Seyne-sur-Mer

37 285 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Seyne-sur-Mer combine 31,4 % de maisons et 68,6 % d'appartements.

80,9 % Résidences principales 30 165 logements
10,3 % Résidences secondaires 3 842 logements
8,8 % Logements vacants 3 278 logements
53,3 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de 37 285 logements est majoritairement composé d'appartements (68,6 %), ce qui est typique d'une grande ville portuaire. La part de propriétaires (53,3 %) et celle des résidences secondaires (10,3 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel, avec une vocation touristique modérée. Le taux de logements vacants (8,8 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant un possible turn-over ou des biens en attente de rénovation. Ce parc mixte attire à la fois des primo-accédants vers les appartements et des familles pour les maisons individuelles (31,4 % du parc).

Ancienneté du parc à Seyne-sur-Mer

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 943 logements).

  • Avant 1919 3,5 % 1 052 logts
  • 1919-1945 6,4 % 1 916 logts
  • 1946-1970 30,6 % 9 160 logts
  • 1971-1990 34,0 % 10 172 logts
  • 1991-2005 8,5 % 2 557 logts
  • 2006-2019 17,0 % 5 086 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Seyne-sur-Mer

3 317 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

356 Commerces
1 734 Services
994 Santé
87 Sports et loisirs
46 Enseignement
24 Tourisme
76 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Seyne-sur-Mer

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 11 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à plusieurs risques naturels et technologiques recensés (11 au total). Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) lié à la pyrotechnie militaire de Toulon est actif depuis 2013, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'usage dans certains secteurs. La sismicité est faible et le radon présente un potentiel significatif, nécessitant une vigilance sur la ventilation. Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations. Consulter le zonage précis en mairie est une étape indispensable avant tout achat.

Cas pratique : un achat type à Seyne-sur-Mer

Pour une maison de 89 m² (surface médiane correspondant au prix total de 415 719 €), l'achat représente l'équivalent de 19,4 années du revenu médian local (21 400 €). Avec un apport de 10 % (41 572 €) et un crédit de 374 147 € sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance atteint environ 2 270 €. Cela représente un taux d'endettement de 38 % pour un ménage au revenu médian, au-dessus des seuils habituels des banques, nécessitant un apport plus conséquent ou deux revenus.

Erreurs à éviter quand on achète à Seyne-sur-Mer

  • Ne pas consulter le PPRT pyrotechnique en vigueur sur certains secteurs.
  • Acheter sans diagnostic radon (potentiel significatif).
  • Ignorer l'état de la copropriété pour un appartement.
  • Surestimer son budget avec un taux d'endettement trop serré.

Points clés à retenir à Seyne-sur-Mer

  • Prix médian au m² en baisse de 3,1 % sur un an à 3 597 €.
  • Rendement brut locatif médian de 5,4 % pour les appartements.
  • Climat doux : température moyenne annuelle de 16,7 °C.
  • Écart important entre maison (4 676 €/m²) et appartement (3 221 €/m²).
  • Rendement net chute à 2,9 % après charges et taxe foncière (55,27 %).
  • Parc immobilier dominé par les appartements (68,6 %).
  • La vue mer et la proximité du littoral font fortement monter les prix.
  • Revenu médian local de 21 400 €, inférieur à la moyenne varoise.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Seyne-sur-Mer ?

À La Seyne, le prix au m² varie fortement selon la localisation et la typologie. Pour une maison, la présence d'un terrain, la vue mer et la proximité du littoral (comme les Sablettes) font grimper la valeur. Pour un appartement, l'étage (avec vue), la qualité de la copropriété (charges, état) et la proximité de la gare de La Seyne-Six-Fours (1,7 km) ou des commerces (356 équipements recensés) sont déterminants. L'état du bien et son DPE sont de plus en plus valorisés ou pénalisants. Un appartement rénové près du centre-ville se vendra ainsi bien au-dessus des 3 221 €/m² médians, là où un logement à rénover en retrait sera en dessous.

Estimation indicative d'une maison à Seyne-sur-Mer

Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

307 893 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de La Seyne : la différence de prix entre Tamaris, le centre-ville et Les Sablettes est substantielle. Un agent local connaît l'état réel des copropriétés, l'exposition aux vents, la qualité des finitions et la demande précise par quartier. Il peut ajuster l'estimation en fonction de la rareté (les maisons représentent 31,4 % du parc) ou de projets d'aménagement locaux. Son réseau lui permet aussi de jauger l'appétence des acheteurs sérieux, un atout crucial pour fixer un prix de vente réaliste et négocier efficacement.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
  • Oublier de valoriser un DPE performant, un vrai atout commercial.
  • Négliger l'impact des 17 arrêtés catastrophes naturelles sur l'assurance.
  • Vouloir compenser la baisse du marché par un prix de vente trop ambitieux.

Investir à Seyne-sur-Mer : passer à l'action

L'analyse des chiffres ne suffit pas : un investissement réussi dépend de la connaissance fine des quartiers et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer ces données en acquisition rentable.

Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Seyne-sur-Mer

    Quel est le prix moyen d'un appartement à La Seyne-sur-Mer ?

    Le prix médian d'un appartement est de 3 221 €/m² en 2024. Pour un deux-pièces type de 54 m², le budget total avoisine donc 176 634 €. Les prix varient fortement selon les quartiers et la proximité avec le front de mer.

    La Seyne-sur-Mer est-elle une bonne ville pour investir en location ?

    Le rendement locatif brut des appartements est de 5,4 %, ce qui est correct. Cependant, le marché est porté par des investisseurs extérieurs, la demande locale étant limitée par un taux de chômage de 14,4 %. Une sélection rigoureuse du bien est indispensable.

    Comment évoluent les prix immobiliers à La Seyne-sur-Mer ?

    Après quatre ans de hausse, les prix ont baissé de 3,1 % en 2024. Le prix médian global est passé de 3 712 €/m² en 2023 à 3 597 €/m² en 2024. Cette correction offre potentiellement un point d'entrée plus favorable.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Privilégiez les secteurs bien connectés aux transports (proximité gare, lignes de bus), desservis par la fibre et proches des commerces. Les quartiers en renouvellement, près du centre-ville, peuvent offrir un bon compromis entre prix et potentiel locatif.

    Quel est le coût de la taxe foncière à La Seyne-sur-Mer ?

    La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,27 % en 2024. Pour un appartement type de 176 634 €, cela représente une charge annuelle d'environ 975 €, soit l'équivalent de plus d'un mois de loyer perçu.

    Marché immobilier des communes voisines

    La Seyne-sur-Mer affiche un prix au m² inférieur de 36 % à Fréjus et de 75 % à Cagnes-sur-Mer, un écart de valorisation qui offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant le littoral.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Seyne-sur-Mer.

    Communes limitrophes de la Seyne-sur-Mer

    La Seyne-sur-Mer est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 539 €/m² Prix médian à Seyne-sur-Mer
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché sous pression à Seyne-sur-Mer: 3 539 €/m² en médiane, +39,6 % par rapport à la moyenne nationale.

    Progression modérée: ++12,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 6 241 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,7 % sur le prix médian.

    L'appartement domine nettement le marché de la Seyne-sur-Mer (75,9 % des ventes), avec un prix médian de 3 221 €/m². Le bien médian (87 m² à 406 812 €) équivaut à 19,0 années de revenu médian au niveau communal.

    Les loyers d'annonce de la Seyne-sur-Mer avoisinent 14,8 €/m² pour les appartements et 16,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 10,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 057 logements autorisés, soit 211/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, La Seyne-sur-Mer est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 28 km du littoral provençal, dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Seyne-sur-Mer

    Classement remarquable Population Top 89 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche La Seyne-sur-Mer

    Communes voisines

    Six-Fours-Les-Plages 83140 37 109 hab. 3,6 km Ollioules 83190 14 568 hab. 5,0 km Saint-Mandrier-sur-Mer 83430 6 000 hab. 4,8 km