Faut-il investir à Beaufort en 2026 ?
Niche au cœur du Minervois, le petit village de Beaufort affiche une évolution des prix immobiliers spectaculaire en 2023. Cette dynamique, à l’épreuve de indicateurs économiques et démographiques faibles, pose la question de la durabilité de la hausse. Notre verdict décrypte la réalité du marché au-delà des chiffres bruts.
Avec une variation de prix médian explosive de +253,7 % en un an, le marché de Beaufort affiche une volatilité inquiétante pour un investissement serein.
Verdict
➤ Marché spéculatif à éviter pour un investissement classique, réservé aux projets très spécifiques et bien informés.
Points clés
- ✓ Pression touristique élevée (24 % résidences secondaires)
- ✓ Prix restant sous la barre des 4 000 €/m²
- ✓ Parc énergétique globalement correct (DPE C dominant)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (taux de chômage 16,3 %)
- ⚠ Marché étroit et volatil (7 transactions en 2023)
- ⚠ Déclin démographique à court terme (-2,3 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au mètre carré reste inférieur à la moyenne nationale estimée autour de 4 500 €.
- Le prix médian est supérieur de 7 % à celui de sa voisine Villespassans, mais 45 % plus élevé que Montouliers.
- Le rendement locatif brut des maisons (2,6 %) est très inférieur à ceux pratiqués dans les métropoles ou sur le littoral occitan.
Analyse du marché immobilier à Beaufort
Le marché immobilier de Beaufort affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Beaufort
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée, indiquant une tension sur l'offre, mais elle repose sur un très faible volume de transactions.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée, indiquant une tension sur l'offre, mais elle repose sur un très faible volume de transactions.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui rend le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui rend le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée, mais le rendement net résultant est trop faible pour constituer un investissement attractif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée, mais le rendement net résultant est trop faible pour constituer un investissement attractif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique immobilière est élevée, ce qui pourrait soutenir une location saisonnière, mais le parc de résidences secondaires est déjà important.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique immobilière est élevée, ce qui pourrait soutenir une location saisonnière, mais le parc de résidences secondaires est déjà important.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3650,0 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 24,0 — Percentile dept : 68/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 15/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 35,7 — Percentile dept : 34/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,8 — Percentile dept : 32/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,1 — Percentile dept : 53/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 24,0 — Percentile dept : 68/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 15/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3650,0 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 24,0 — Percentile dept : 68/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,3 — Percentile dept : 86/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 35,7 — Percentile dept : 66/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Beaufort : opportunités et risques
Investir à Beaufort en 2026 relève davantage de la spéculation que d'une stratégie patrimoniale classique. Le rendement locatif brut des maisons, à 2,6 %, est notoirement insuffisant pour couvrir les charges, d'autant que la taxe foncière s'élève à 38,25 %. Le rendement net approximatif de 1,6 % est anéanti par le seul coût du crédit, rendant l'effort de trésorerie négatif dans la plupart des scénarios.
La stratégie de plus-value est également hautement risquée. Si la pression touristique (IPTI à 7,1/10) et le parc de résidences secondaires pourraient laisser entrevoir un potentiel saisonnier, l'attractivité territoriale globale est faible (IAT à 1,9/10). De plus, avec 12,3 % de logements vacants, le marché montre déjà des signes de désintérêt pour une partie du parc, probablement des passoires énergétiques (9,4 % classées F/G).
Enfin, la fragilité économique très élevée (IFE à 7,7/10) constitue un frein structurel majeur. Un investisseur ne peut compter sur une demande locative locale solvable, ni sur une dynamique de création d'emplois pour soutenir les prix à moyen terme. L'horizon ne peut être que très court terme, avec une sortie anticipée, ce qui est particulièrement périlleux sur un marché aussi peu liquide.
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Données du marché immobilier à Beaufort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Beaufort, tel que révélé par les données DVF 2023, est un cas d'école de la volatilité des micro-marchés ruraux. La hausse de 253,7 % du prix médian en un an est un signal d'alarme bien plus qu'une opportunité, car elle ne s'appuie sur aucune amélioration des indicateurs économiques locaux, fragilisés par un taux de chômage de 16,3 %.
Cette flambée s'est opérée sur un volume dérisoire de sept transactions, ce qui en dit long sur sa fiabilité statistique. Une seule vente atypique peut biaiser l'ensemble des indicateurs. Le caractère exclusivement maison du parc (92,7 %) et la part significative de résidences secondaires (24 %) orientent la demande vers des acquéreurs en recherche de cadre de vie, souvent externes, dont les arbitrages peuvent être soudains.
Néanmoins, l'ancrage territorial, notamment la proximité de la gare de Lézignan-Corbières à 11 km, pourrait soutenir un intérêt résiduel. Toutefois, le déclin démographique récent (-2,3 % en 5 ans) et le vieillissement marqué de la population (47,4 % de 60 ans et plus) placent ce marché dans une position délicate, loin des dynamiques portées par les actifs ou les familles.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaufort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L’évolution des prix médians à Beaufort décrit une trajectoire erratique, caractéristique des micro-marchés. Après trois années à un niveau stable autour de 1 900 €/m², le prix a plus que triplé en 2023, atteignant 3 650 €/m². Cette hausse vertigineuse, à analyser avec précaution vu le faible nombre de ventes (7), pourrait traduire une arrivée ponctuelle d'acheteurs extérieurs ou la vente de biens exceptionnels. Elle crée un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Montouliers, sans être justifiée par une amélioration des indicateurs locaux. Pour un acheteur en 2026, le risque majeur est une correction violente, déjà pressentie avec la chute des prix en 2022.
Évolution du marché immobilier de Beaufort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 843 €/m² → 2 191 €/m² (+18,9 %), volume annuel actuel 5 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent la faible rentabilité d’un investissement locatif classique à Beaufort. Pour une maison type de 61 m² acquise 222 650 €, le loyer mensuel estimé est d’environ 488 € (8 €/m²/mois). Le rendement brut atteint à peine 2,6 %. Après déduction des charges (gestion, vacance locative, taxe foncière à 38,25 %), le rendement net tombe autour de 1,6 %. Un emprunt avec un apport de 20 % nécessiterait un effort mensuel résiduel important après perception du loyer, rendant l'opération financièrement peu viable sans perspective de plus-value forte, mais risquée.
Acheter vs Louer — maison 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 191 € | 2 191 € |
| Prix moyen/m² | 2 272 € | |
| Surface médiane | – | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 843 € |
| 2022 | 7 | 1 064 € |
| 2023 | 4 | 1 552 € |
| 2024 | 2 | 3 040 € |
| 2025 | 5 | 2 191 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est quasi inexistante à Beaufort, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse de 60 %. Cette absence de nouvelle offre ne soutient pas la pression démographique, elle-même en léger recul à court terme. Elle indique également une faible attractivité pour les promoteurs et un risque de vieillissement accéléré du parc existant. Pour un investisseur, cela signifie qu'il n'y a pas de risque de sur-offre neuve, mais aussi aucun signal de renouvellement ou de modernisation du tissu urbain qui pourrait valoriser le patrimoine ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 24 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 75 %.
Construction neuve à Beaufort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Beaufort, dont 0 en 2025 (-60 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasi-inexistante à Beaufort, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 60 % (Source SITADEL). Cela confirme l'attractivité du marché de l'ancien et limite le risque de sur-offre à court terme. Pour un acheteur, cela signifie que l'offre de biens récents est rare, et que la rénovation d'un bien existant est souvent la seule option pour personnaliser son logement.
Fourchettes de loyers à Beaufort
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaufort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut (2,6 % pour les maisons) au net (1,6 %) implique de soustraire les charges réelles. À Beaufort, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,25 % en 2024. Il faut également provisionner pour la gestion locative, les réparations et la vacance locative, dans un parc où 12,3 % des logements sont vacants (INSEE). Ces éléments réduisent significativement la rentabilité effective.
Performance énergétique du parc à Beaufort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 38 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Beaufort: la classe C domine, 7,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C (174 kWh/m²/an selon ADEME). Seuls 9,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour toute acquisition, anticipez les travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat, notamment l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Beaufort
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Beaufort
Pour une maison de 70 m² à Beaufort, l'investissement s'élève environ à 255 500 € (au prix médian). Avec un loyer estimé à 8 €/m², vous percevrez 560 € par mois. Cela génère un rendement brut de 2,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net approche 1,6 %, soit un revenu locatif net d'environ 340 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaufort
- Négliger la taxe foncière, élevée à 38,25 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier le risque de vacance dans un parc avec 12,3 % de vacants.
- Surévaluer les loyers, le marché locatif est limité.
Quand acheter ou vendre ?
À Beaufort, le marché immobilier peut connaître une légère saisonnalité liée à la fréquentation touristique dans le Minervois. Le printemps et le début d'automne sont souvent propices aux visites, avec un ralentissement estival dû à la chaleur. Pour un vendeur, mettre son bien en vente au printemps peut capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. Pensez aussi au calendrier fiscal : la taxe foncière est due en septembre, ce qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Beaufort compte 1 monument historique protégé.
- L'âge médian de la population est de 57,5 ans.
- Seulement 2 logements neufs autorisés en 5 ans.
S'installer à Beaufort : cadre de vie et logement
S'installer à Beaufort, c'est choisir le calme d'un village de 214 âmes au cœur des Corbières, avec un patrimoine historique protégé pour seul monument. Le cadre de vie est rural, avec une densité de 35,7 hab/km², et un climat méditerranéen aux étés chauds et secs. Les services de proximité sont limités à neuf équipements, nécessitant de se déplacer pour la plupart des achats et soins.
Le profil des habitants est majoritairement constitué de propriétaires (71,9 %) et de retraités, ce qui confère une atmosphère paisible mais peu dynamique pour les jeunes actifs ou les familles. La connexion numérique est en retard, avec seulement 20 % de foyers éligibles à la fibre, un point crucial à vérifier pour les télétravailleurs. La commune est exposée à plusieurs risques naturels, avec neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du bien et l'assurance.
Carte du marché immobilier à Beaufort
Beaufort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Beaufort
179 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,7 % du parc à Beaufort, 7,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Beaufort est très majoritairement composé de maisons individuelles (92,7 %). Une part significative de résidences secondaires (24 %) et un taux de vacance de 12,3 % indiquent un marché mixte, entre habitat permanent et tourisme. La forte proportion de propriétaires occupants (71,9 %) assure une certaine stabilité, mais le profil typique de l'acheteur est souvent un acquéreur extérieur au village (Source INSEE).
Ancienneté du parc à Beaufort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 114 logements).
- Avant 1919 33,3 % 38 logts
- 1919-1945 4,4 % 5 logts
- 1946-1970 15,8 % 18 logts
- 1971-1990 14,0 % 16 logts
- 1991-2005 14,9 % 17 logts
- 2006-2019 17,5 % 20 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Beaufort
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beaufort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels, avec 8 risques recensés et 9 arrêtés de catastrophes naturelles historiques (Géorisques). La sismicité est classée faible et le potentiel radon moyen. Ces données imposent une vigilance, notamment lors de l'acquisition, en consultant le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Beaufort
Pour une maison familiale de 100 m² à Beaufort, le budget d'acquisition hors frais avoisine 365 000 €. Cela représente l'équivalent de 17,5 années du revenu médian local (20 860 €). Avec un apport de 10 % (36 500 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 000 € par mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaufort
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Ne pas consulter le PPR pour connaître les zones à risque.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans l'ancien (37,7 % avant 1945).
- Ignorer la faible couverture fibre (20 %) si télétravail.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Beaufort : passer à l'action
Analyser les données est une première étape, mais investir dans un marché aussi étroit et volatil que celui de Beaufort exige une connaissance intime des biens, des quartiers et des vendeurs. Seul un professionnel ancré localement peut vous guider pour éviter les pièges et saisir, le cas échéant, une opportunité hors norme.
Ces chiffres tracent un paysage économique fragile ; décrypter les opportunités réelles nécessite une expertise fine du territoire.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beaufort grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Beaufort
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaufort
Quel est le prix immobilier moyen à Beaufort ?
En 2023, le prix médian était de 3 650 €/m², mais cette moyenne cache une grande variabilité : la moitié des ventes se sont situées entre 1 552 et 6 942 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, était de 4 513 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Beaufort ?
Non, les indicateurs recommandent la plus grande prudence. La hausse récente de 253,7 % est jugée spéculative et risque de se corriger, d'autant que les indicateurs économiques (chômage à 16,3 %) et démographiques sont faibles.
Beaufort est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Beaufort (3 650 €/m²) est environ 6 % plus chère que Villespassans (3 419 €/m²) et 45 % plus chère que Montouliers (2 022 €/m²). Cet écart paraît excessif au regard des caractéristiques similaires de ces communes.
Quel rendement locatif espérer à Beaufort ?
Le rendement locatif brut pour une maison est faible, estimé à 2,6 %. Après charges et taxe foncière (à 38,25 %), le rendement net tombe autour de 1,6 %, ce qui est insuffisant pour couvrir le coût d'un crédit immobilier.
Quel type de bien trouve-t-on à Beaufort ?
Le parc est presque exclusivement composé de maisons (92,7 %), souvent de petite taille (surface médiane vendue de 61 m²) et anciennes (37,7 % construites avant 1945). Il n'y a pas d'appartements à la vente selon les transactions récentes.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Montouliers affiche un prix au m² inférieur de 45 %, le marché de Beaufort semble surévalué au regard de indicateurs économiques similaires, offrant un effet de levier négatif pour l'investisseur.
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Résumé
Le prix médian au m² à Beaufort ressort à 2 191 € (source DVF, 5 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Beaufort a progressé de +18,9 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Sur l'ensemble de la période, 24 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -27,9 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 191 €/m² pour une surface médiane de 80 m². Le bien médian (80 m² à 175 280 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,9 € (appartements) et 8,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Avec 24,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Beaufort s'interprète dans un contexte plus large — Beaufort est typique des villages de l'arrière-pays languedocien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.