Faut-il investir à Villespassans en 2026 ?
Perché dans l'arrière-pays du Sud-Hérault, Villespassans (185 habitants) affiche une démographie en légère croissance et un taux de résidences secondaires notable (26,4 %). Son marché immobilier, minuscule en volume, a connu une envolée des prix en 2024, posant la question de sa soutenabilité. Faut-il y investir en 2026 ?
Le marché affiche une hausse de 28,5 % en un an, une correction à court terme semble inévitable face à un prix médian désormais deux fois plus élevé que celui des voisines.
Verdict
➤ Opportunité spéculative à haut risque, réservée aux investisseurs avertis capables d'anticiper une correction.
Points clés
- ✓ Pression touristique très élevée
- ✓ DPE majoritairement classe C
- ✓ Démographie en croissance +6,9%
- ⚠ Faible liquidité : seulement 7 transactions
- ⚠ Accessibilité locale très dégradée
- ⚠ Rendement locatif net faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 419 €/m², Villespassans se situe en dessous de la moyenne nationale mais affiche une dynamique haussière très forte.
- La pression immobilière (IPI 7,2/10) est l'une des plus élevées de la catégorie des petits villages de l'Hérault.
- Son prix au m² est supérieur de 29% à 74% par rapport aux communes rurales voisines, indiquant une surévaluation potentielle.
Analyse du marché immobilier à Villespassans
Le marché de Villespassans est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Villespassans
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché très tendu, favorable aux vendeurs. La négociation sera difficile pour un acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché très tendu, favorable aux vendeurs. La négociation sera difficile pour un acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu médian local (19,1 années de revenu).
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu médian local (19,1 années de revenu).
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée, insuffisante pour générer un rendement attractif en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée, insuffisante pour générer un rendement attractif en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée, pouvant justifier une stratégie de location saisonnière, mais le parc de résidences secondaires est déjà important (26,4 %).
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée, pouvant justifier une stratégie de location saisonnière, mais le parc de résidences secondaires est déjà important (26,4 %).
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3419,0 — Percentile dept : 72/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 97/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 73/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 3/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,9 — Percentile dept : 50/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 54/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 3/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 73/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 66/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3419,0 — Percentile dept : 28/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 73/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 68/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 83/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villespassans : opportunités et risques
Investir à Villespassans en 2026 relève davantage de la spéculation sur la plus-value que de la recherche de rendement locatif. Le rendement brut des maisons n'est que de 2,8 %, et la charge de la taxe foncière (44,78 %) vient encore alourdir les frais, rognant le net à environ 1,6 %. La location annuelle classique n'est donc pas rentable, sauf à disposer d'un apport très important pour réduire le levier d'emprunt.
La piste la plus cohérente serait la location saisonnière, portée par la pression touristique élevée. Cependant, avec plus d'un quart du parc déjà en résidences secondaires, la concurrence est réelle et la saisonnalité marquée. Il faut également intégrer le risque réglementaire lié au DPE : si seulement 6,7 % des logements sont des passoires, la rénovation énergétique d'un bien ancien peut représenter un investissement conséquent pour atteindre les standards attendus par une clientèle touristique.
Enfin, le principal risque est celui de la liquidité. Avec une poignée de transactions par an, revendre un bien sans consentir à une décote importante peut s'avérer long et difficile, surtout en cas de retournement de marché. Un investisseur doit impérativement avoir un horizon de placement long et une forte capacité à absorber les fluctuations de valorisation. Dans les conditions actuelles, l'opportunité semble se fermer après la forte hausse de 2024.
Simuler un investissement immobilier à Villespassans
Estimation sur un maison type de 62 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Villespassans.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Villespassans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Villespassans, tel que révélé par les données DVF 2024, présente un profil atypique et risqué. Avec seulement 7 transactions sur l'année, il souffre d'une illiquidité structurelle qui rend les indices de prix particulièrement sensibles à la qualité des biens vendus. La hausse de 28,5 % du prix médian en un an doit être interprétée avec prudence : elle reflète moins une dynamique de fond qu'un marché étroit où quelques ventes de biens rénovés peuvent tirer l'ensemble des statistiques.
Néanmoins, cette envolée s'ancre dans un contexte territorial précis. La part élevée de résidences secondaires (26,4 %) et une pression touristique notée 7,5/10 indiquent une demande extérieure soutenue, typique des zones de ruralité attractive. Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles, est plutôt performant sur le plan énergétique (classe C dominante) avec peu de passoires thermiques, un atout face aux réglementations futures.
D'après les données INSEE, la croissance démographique (+6,9 % en 5 ans) confirme l'attrait résidentiel, mais elle se heurte à une offre de logements quasiment stable, comme en témoigne l'effondrement des autorisations de construire. Cette contradiction crée une tension sous-jacente qui, dans un marché normal, justifierait une hausse des prix. Toutefois, l'ampleur et la soudaineté de la hausse observée en 2024, couplée à un revenu médian local bas (18 120 €/an), font peser un risque sérieux de décrochage et de correction.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villespassans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Villespassans sur les cinq dernières années est marquée par une volatilité extrême et une accélération récente spectaculaire. Après avoir fluctué entre 879 €/m² en 2021 et 2 660 €/m² en 2023, le prix médian a bondi de 28,5 % en 2024 pour atteindre 3 419 €/m². Cette hausse, disproportionnée par rapport à la tendance départementale, s'appuie sur un volume de transactions ridiculement bas (7 ventes). Comparé aux communes voisines, où les prix plafonnent autour de 1 500 €/m², l'écart devenu abyssal indique une bulle spéculative localisée, probablement portée par quelques biens rénovés et la pression touristique. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire implique un risque élevé de correction à court ou moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Villespassans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de +130,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 022 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Villespassans révèlent un effort d'investissement important pour un retour limité. Acquérir une maison médiane de 101 m² à 345 319 € générerait un loyer estimé à 808 €/mois, soit un rendement brut de seulement 2,8 %. Après déduction des charges standards (vacance, gestion, taxe foncière à 44,78 %), le rendement net tombe à environ 1,6 %. Compte tenu du revenu médian local de 18 120 €, l'accession à la propriété représente 19,1 années de revenu, un niveau prohibitif qui confirme que le marché est désormais porté par des acheteurs extérieurs. La viabilité d'un montage locatif repose presque exclusivement sur une hypothèse de forte plus-value.
Acheter vs Louer — maison 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 022 € | 2 022 € |
| Prix moyen/m² | 2 134 € | |
| Surface médiane | – | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 879 € |
| 2022 | 4 | 1 338 € |
| 2023 | 3 | 1 608 € |
| 2024 | 3 | 3 419 € |
| 2025 | 4 | 2 022 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villespassans est quasi inexistante, indiquant un parc immobilier mature et peu de réserves foncières mobilisables. Selon les données SITADEL, seulement 4 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, et aucun permis n'a été délivré en 2024. La tendance est à une baisse de 69 % par rapport au quinquennat précédent. Cette atonie de l'offre neuve contribue mécaniquement à la tension sur le parc ancien et soutient les prix, mais elle révèle aussi un faible attrait pour les promoteurs et un territoire qui ne se renouvelle pas. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre est figée et que la valorisation future dépendra entièrement de la rénovation de l'existant et de la demande extérieure, sans le levier d'un développement urbain nouveau.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 32 autorisations pour 14 démarrages effectifs.
Construction neuve à Villespassans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à à Villespassans, -64 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le marché du neuf est quasi-inexistant à Villespassans, avec seulement 4 logements autorisés sur les 5 dernières années, et aucun en 2024 (tendance à -69 %). Cette rareté de l'offre neuve soutient la valeur du parc ancien et limite le risque de sur-offre. Cela signifie que les acheteurs recherchant du neuf devront se tourner vers les communes alentour. Pour le village, cela garantit une préservation du cadre bâti traditionnel et une pression à la hausse sur les prix de l'ancien, faute d'alternative.
Fourchettes de loyers à Villespassans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villespassans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. Il faut déduire les charges, dont la taxe foncière, élevée à Villespassans (44,78 % en 2024). Ajoutez environ 1 % du prix d'achat pour l'entretien, la gestion locative (5-8 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance est de 9,0 %). Pour un rendement net moyen de 1,6 % sur les maisons, l'investissement repose davantage sur la plus-value à long terme que sur le cash-flow immédiat.
Performance énergétique du parc à Villespassans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Villespassans: classe C en tête, 6,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement classé C (162 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village où 39,1 % des logements sont antérieurs à 1945. Seulement 6,7 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Attention cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Même si le risque est limité ici, vérifier le DPE reste crucial pour tout achat destiné à la location.
Calculateur de rendement à Villespassans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Villespassans
Pour une maison type de 101 m² à Villespassans (prix médian 345 319 €), le loyer mensuel estimé est d'environ 808 € (8,0 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1£070 €. Le loyer couvrirait alors environ 75 % de l'échéance, laissant un effort résiduel de 262 € par mois à charge de l'investisseur, avant impôts et charges.
Erreurs à éviter quand on investit à Villespassans
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,78 % à Villespassans.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance et gestion.
- Oublier que 97,9 % du parc sont des maisons, cible locative restreinte.
- Investir sans viser la plus-value, le cash-flow net étant faible (1,6 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Villespassans, influencé par la villégiature (26,4 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'été. Les acheteurs souhaitent souvent visiter et finaliser avant les vacances. L'automne est aussi propice aux transactions après la trêve estivale. Vendre au printemps permet de profiter de l'afflux de visiteurs. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marge de négociation, surtout sur un bien vacant depuis plusieurs mois. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en octobre.
Le saviez-vous ?
- Villespassans compte 185 habitants pour 144 logements.
- L'indice de vieillissement est de 220, soit plus de 2 seniors pour 1 jeune.
- Le score numérique de la commune est de 3/100, la connectivité y est limitée.
S'installer à Villespassans : cadre de vie et logement
S'installer à Villespassans, c'est choisir le calme d'un petit village de l'arrière-pays héraultais, à une vingtaine de kilomètres des gares et des services de l'agglo de Narbonne. Le cadre est rural, avec une altitude moyenne de 238 mètres et un climat méditerranéen tempéré. La commune dispose de 11 équipements de proximité, incluant quelques services et loisirs, mais elle dépend largement des pôles urbains voisins pour les achats et la santé.
Le profil démographique est celui d'un territoire vieillissant (indice de vieillissement de 220), où les plus de 60 ans représentent plus d'un tiers de la population. La communauté est majoritairement propriétaire (84,9 %), ce qui confère une certaine stabilité. Le taux de chômage (8 %) y est relativement contenu pour la catégorie, et la dette communale par habitant reste modérée. En revanche, la fracture numérique est une réalité, avec un taux de couverture fibre encore faible (19,6 %), un point crucial pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Villespassans
Villespassans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Villespassans
144 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
139 maisons pour 3 appartements: le parc à Villespassans est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est extrêmement stable et dominé par l'accession à la propriété (84,9 % de propriétaires). La quasi-totalité du parc (97,9 %) est composée de maisons, souvent anciennes (39,1 % d'avant 1945). La part importante de résidences secondaires (26,4 %) et un taux de vacance de 9,0 % indiquent un attrait pour la villégiature. Cela crée un marché double : des biens de caractère pour résidents principaux et des maisons de village pour vacanciers.
Ancienneté du parc à Villespassans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 92 logements).
- Avant 1919 30,4 % 28 logts
- 1919-1945 8,7 % 8 logts
- 1946-1970 5,4 % 5 logts
- 1971-1990 21,7 % 20 logts
- 1991-2005 18,5 % 17 logts
- 2006-2019 15,2 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Villespassans
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villespassans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en sismicité faible et en potentiel radon faible. Huit risques naturels sont recensés (inondation, feu de forêt, mouvement de terrain...). Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez obligatoirement le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie et le dossier diagnostic technique du vendeur. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux. Une vigilance particulière est requise pour les biens en bord de cours d'eau ou en pente.
Cas pratique : un achat type à Villespassans
Pour acquérir une maison médiane de 101 m² à 345 319 €, un ménage local au revenu médian (18 120 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de 19 années de revenus. Avec un apport de 10 % (34 532 €) et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 645 €, soit plus de 100 % de son revenu disponible. Ce calcul illustre le décalage entre prix du marché et pouvoir d'achat local.
Erreurs à éviter quand on achète à Villespassans
- Se fier seulement au prix au m² pour une maison ancienne.
- Négliger le DPE, malgré un faible taux de passoires (6,7 %).
- Oublier de consulter le PPR en mairie pour les risques naturels.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bâti ancien (39,1 % d'avant 1945).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Villespassans : passer à l'action
Les chiffres tracent une trajectoire risquée. Transformer cette analyse en décision éclairée nécessite une compréhension fine des micro-secteurs et des acteurs locaux. Un professionnel du territoire peut vous aider à déjouer les pièges d'un marché sous tension.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour un projet à Villespassans.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villespassans grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 7 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Villespassans
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Villespassans
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villespassans ?
Le prix médian des maisons à Villespassans s'établit à 3 419 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 101 m², taille médiane vendue, cela représente un investissement total d'environ 345 000 €.
Le marché immobilier à Villespassans est-il en hausse ?
Oui, les prix ont connu une hausse très forte de 28,5 % entre 2023 et 2024. Cependant, cette augmentation spectaculaire intervient sur un volume de transactions très faible (7 ventes) et fait suite à des années de prix bas, ce qui invite à la prudence.
Villespassans est-elle plus chère que les communes alentour ?
Oui, Villespassans est significativement plus chère. Son prix au m² est 29% plus élevé que Ferrières-Poussarou, 44% plus haut que Saint-Jean-De-Minervois et 74% supérieur à Agel, selon les dernières transactions.
Peut-on trouver des appartements à vendre à Villespassans ?
Le marché des appartements est inexistant à Villespassans. Le parc immobilier est composé à 97,9% de maisons individuelles. Les données DVF ne relèvent aucune vente d'appartement ces dernières années.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Villespassans ?
Le rendement locatif brut pour une maison est faible, estimé à 2,8%. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 1,6%, ce qui n'est pas compétitif pour un investissement locatif classique.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Villespassans affiche un prix médian de 3 419 €/m², ses voisines comme Agel (882 €/m²) ou Pardailhan (1 429 €/m²) présentent des écarts de valorisation de -74% à -58%, ce qui suggère un effet de levier limité et un risque de surévaluation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villespassans.
Communes limitrophes de Villespassans
Villespassans est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent
Résumé
Avec 2 022 €/m² en médiane, Villespassans s'inscrit dans la moyenne de l'Hérault (3 485 €/m²) et reste -20,3 % au regard de la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Villespassans a enregistré une hausse de +130,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 18 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -40,9 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 022 €/m². Le bien médian (62 m² à 125 364 €) équivaut à 6,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Villespassans: 9,8 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 26,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 4 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 1 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Villespassans est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 238 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.