Le marché immobilier d'Oupia se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 835 € sur la base de 7 transactions enregistrées en 2024. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 758 à 962 €/m². Dans l'Hérault, Oupia se classe parmi les 1 % de communes les plus accessibles (5e rang le moins cher sur 339).
Le prix médian d'Oupia recule de -42,4 % entre 2021 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2024 atteint 34 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 835 €/m². Rapporté au revenu médian d'Oupia, un logement de 100 m² (83 500 €) représente 4,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à Oupia: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 22,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Côté contexte, Oupia est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Oupia est à 137 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Oupia en 2026 ?
Niché dans le Minervois héraultais, le petit village d'Oupia présente un marché immobilier aux contrastes marqués. Après un pic spéculatif en 2022, les prix se sont fortement corrigés, ouvrant une fenêtre d'opportunité pour certains profils d'investisseurs. Cependant, un taux de chômage élevé et un parc de logements ancien invitent à la prudence. Faisons le point sur les indicateurs.
Avec un prix au m² inférieur de 170 % à sa voisine Argens-Minervois, Oupia représente un point d'entrée à fort effet de levier dans le Minervois, mais sur un marché très correctif.
Verdict
➤ Opportunité locative rentable à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter un risque économique modéré.
Points clés
- ✓ Correction de -54 % depuis 2022 : point d'entrée historiquement bas
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 11,5 % pour les maisons
- ✓ Prix total très accessible à 83 500 € pour 100 m²
- ⚠ Taux de chômage à 20,3 % : fragilité de la demande locale
- ⚠ Volume de transactions faible (7 ventes en 2024)
- ⚠ Parc ancien (54 % d'avant 1945) et risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 835 €/m², Oupia est moins chère que 90 % des communes françaises.
- Son prix est inférieur de près de 70 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons (11,5 %) surpasse largement celui des grandes métropoles et du littoral.
Analyse du marché immobilier à Oupia
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,2/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers d'Oupia
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu, peu de pression concurrentielle à l'achat. Idéal pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu, peu de pression concurrentielle à l'achat. Idéal pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : le prix des maisons est à 4,8 années de revenu médian, un des plus bas du département.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : le prix des maisons est à 4,8 années de revenu médian, un des plus bas du département.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,8
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Opportunité locative très élevée : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif limité.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableOpportunité locative très élevée : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif limité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la part de résidences secondaires (22,6 %) soutient le marché et ouvre la possibilité de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la part de résidences secondaires (22,6 %) soutient le marché et ouvre la possibilité de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Oupia : opportunités et risques
Investir à Oupia en 2026 relève d'une stratégie de value investing immobilier. Le rendement locatif brut théorique de 11,5 % pour les maisons est exceptionnel, et le calcul en années de revenu (4,8) confirme une accessibilité rare. Cet écart entre un prix d'entrée bas et des loyers relativement résistants crée une rentabilité cash-flow immédiate potentielle, ce qui est devenu rarissime dans la région.
Cependant, ce rendement alléchant doit être nettement révisé à la baisse une fois intégrées les réalités du terrain. La taxe foncière, à 38,64 %, est un prélèvement significatif. S'ajoutent les frais de gestion, inévitables à distance, et un taux de vacance potentiellement plus élevé que la moyenne nationale dans un territoire à l'économie fragile. Le rendement net estimé à 7,1 % est plus réaliste. Par ailleurs, la faible liquidité du marché (7 ventes/an) est un frein majeur à une stratégie de revente rapide.
La stratégie gagnante consisterait donc à cibler une maison nécessitant une rénovation légère pour améliorer son DPE (la classe dominante C est un atout), visant la location annuelle à un public d'actifs travaillant dans les pôles d'emploi voisins, comme Lézignan-Corbières accessible à moins de 10 km. L'horizon doit être le moyen terme, le temps que la correction des prix se résorbe et que la valeur du bien remonte.
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Données du marché immobilier à Oupia
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Oupia, scruté à travers les données DVF 2024, est celui d'un retour aux indicateurs après une période de surchauffe évidente. La chute vertigineuse du prix médian, de 1 807 € à 835 €/m² en deux ans, est un ajustement sévère mais salutaire, ramenant la commune dans la fourchette basse du département. Cette correction crée une asymétrie positive pour l'acheteur avisé, d'autant que les prix semblent se stabiliser en 2024.
Le profil des transactions révèle un marché exclusivement tourné vers la maison individuelle, avec un parc caractérisé par son ancienneté (54 % d'avant 1945) et une part non négligeable de résidences secondaires (22,6 %). Cette structure explique à la fois le charme patrimonial des biens et le risque travaux inhérent, d'autant plus crucial avec l'échéance des interdictions de location des passoires thermiques. Selon l'INSEE, seuls 3,9 % du parc est classé F ou G, un taux relativement bas qui limite ce risque immédiat.
Néanmoins, le contexte territorial impose une lecture nuancée. La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 20,3 %, pèse sur la demande locative de longue durée et la solvabilité des acquéreurs locaux. Le marché est donc largement porté par des acheteurs externes, attirés par les prix bas et le cadre de vie du Minervois, comme en témoigne la dynamique positive des permis de construire.
Aperçu par typologie à Oupia
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Oupia
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Oupia (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 11 logements ont été autorisés à à Oupia, +38 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve est limitée à Oupia, avec seulement 11 logements autorisés sur les 5 dernières années. La tendance est cependant à la hausse (+38 % vs la période précédente), signe d'une demande persistante. Ce faible volume ne risque pas de créer une sur-offre, mais confirme l'attrait pour un cadre de vie préservé. Pour le marché de l'ancien, cette rareté de la nouveauté peut soutenir la valeur des biens rénovés, perçus comme des alternatives aux standards du neuf.
Fourchettes de loyers à Oupia
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Oupia
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges incontournables. À Oupia, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,64 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 14 %), les frais de gestion, l'entretien et d'éventuels travaux. Pour un bien ancien (54 % du parc est antérieur à 1945), une enveloppe de 1 à 2 % du prix d'achat annuelle pour la rénovation est prudente. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net.
Performance énergétique du parc à Oupia
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Oupia: classe C en tête, 3,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (170 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village où 54 % des logements sont antérieurs à 1945. Seulement 3,9 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur aux moyennes régionales. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires à horizon 2025-2028) mais appelle à la vigilance sur les biens les plus anciens, nécessitant des travaux de performance.
Calculateur de rendement à Oupia
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Cas pratique : un investissement type à Oupia
Pour une maison type de 100 m² à Oupia, comptez environ 83 500 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 8,0 €/m², elle peut générer 640 € de revenus mensuels. Le rendement brut serait d'environ 9,2 %. Après déduction de la taxe foncière, de la provision pour charges et de la vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Oupia
- Négliger la taxe foncière, élevée à 38,64 % à Oupia.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (54 % avant 1945).
- Surévaluer les loyers face à un revenu médian local de 17 250 €.
- Ne pas vérifier les risques naturels (9 recensés) pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Oupia, influencé par la villégiature (23 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'automne. Les acheteurs potentiels visitent souvent en prévision de la saison estivale. Vendre entre avril et juin permet de capter cette demande. À noter que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre ; cela peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Oupia compte seulement 11 équipements de proximité pour 274 habitants.
- Le score numérique de la commune est très faible, à 5/100 selon l'INSEE.
- L'indice de vieillissement est de 476, soit 4,7 personnes de 65 ans et plus pour 1 moins de 20 ans.
S'installer à Oupia : cadre de vie et logement
S'installer à Oupia, c'est choisir le calme d'un village minervois authentique, à l'écart des tumultes du littoral. Avec 274 habitants et une densité de 30 hab/km², le cadre est préservé et rural. Le profil démographique est âgé (âge médian de 55,7 ans), ce qui se traduit par une vie communale tranquille et un indice de vieillissement élevé. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 14,9°C et un ensoleillement généreux, est un atout majeur pour la qualité de vie.
En revanche, l'autonomie en services et commerces est limitée, comme le montre le score ICS de 2,3/10. Les 11 équipements recensés par l'INSEE obligent à une dépendance automobile pour les courses, la santé ou les loisirs plus élaborés. La connectivité numérique est également perfectible, avec seulement 30 % de foyers éligibles à la fibre. La proximité de la gare de Lézignan-Corbières (9,8 km) et de l'autoroute A61 offre néanmoins un bon accès aux agglomérations de Narbonne et Carcassonne.
Carte du marché immobilier à Oupia
Oupia et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Oupia
243 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
222 maisons pour 19 appartements: le parc à Oupia est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché d'Oupia est très majoritairement constitué de maisons individuelles (92,1 %), stables avec 70,1 % de propriétaires occupants. La part significative de résidences secondaires (22,6 %) et de logements vacants (14 %) indique un attrait pour la villégiature et un marché moins tendu que dans les zones urbaines. Cela correspond à un profil d'acheteur souvent en recherche d'une maison de caractère, pour une installation à l'année ou comme pied-à-terre dans le Minervois.
Ancienneté du parc à Oupia
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 154 logements).
- Avant 1919 39,0 % 60 logts
- 1919-1945 14,9 % 23 logts
- 1946-1970 11,0 % 17 logts
- 1971-1990 9,7 % 15 logts
- 1991-2005 16,9 % 26 logts
- 2006-2019 8,4 % 13 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Oupia
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Oupia
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un niveau moyen de radon et recense 9 risques naturels (inondation, mouvement de terrain...), ayant donné lieu à 7 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du dossier départemental des risques (Géorisques) et, si nécessaire, d'un diagnostic spécifique. Ces contraintes, communes aux villages de l'Hérault, influencent l'assurabilité et peuvent imposer des travaux de prévention.
Cas pratique : un achat type à Oupia
Pour une maison de 100 m² au prix médian de 835 €/m², le budget hors frais est d'environ 83 500 €. Cela représente l'équivalent de 4,8 années du revenu médian local (17 250 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 415 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Oupia
- Omettre de consulter le dossier Géorisques avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger la desserte en très haut débit, limitée à 45,5 % du territoire.
- Oublier que 22,6 % des logements sont des résidences secondaires, influant sur la vie locale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Oupia : passer à l'action
L'analyse chiffrée révèle un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du terrain. Identifier le bien avec la bonne marge de rénovation, négocier au juste prix et anticiper les charges nécessitent une connaissance intime des rues et des transactions récentes d'Oupia. C'est là qu'intervient l'expertise locale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Oupia
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Oupia ?
Le prix médian pour une maison à Oupia est de 835 €/m² en 2024. Pour une surface médiane de 100 m², le budget total s'élève donc à environ 83 500 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Oupia ?
Les prix ont chuté de plus de 50 % depuis 2022 et semblent se stabiliser en 2024. Pour un investisseur en location, le point d'entrée est historiquement bas avec un rendement brut attractif, mais le marché local reste fragile économiquement.
Oupia est-elle moins chère que les villages alentour ?
Oui, de manière significative. Le prix au m² à Oupia (835 €) est inférieur de 81 % à Montbrun-des-Corbières, de 142 % à Montouliers et de 170 % à Argens-Minervois, des communes aux caractéristiques similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Oupia ?
Le loyer médian pour une maison est de 8,0 €/m²/mois, ce qui, sur une maison de 100 m², génère 800 € mensuels. Le rendement brut atteint ainsi 11,5 %, mais le rendement net, après charges, est estimé à 7,1 %.
Quel type de bien trouve-t-on à Oupia ?
Le parc est presque exclusivement composé de maisons individuelles (92,1 %), souvent anciennes (54 % datent d'avant 1945). Les appartements sont très rares et aucun n'a été vendu en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que ses voisines comme Argens-Minervois (+170 %) ou Montouliers (+142 %) affichent des prix bien supérieurs, Oupia offre des indicateurs similaires dans le Minervois à un prix bien moindre, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
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Communes limitrophes d'Oupia
Oupia est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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