À 7 581 €/m² en 2024, le prix médian à Beausoleil dépasse nettement les communes comparables des Alpes-Maritimes. Cette valeur s'explique par une situation frontalière unique, une forte densité (3 979 hab/km²) et un parc immobilier composé à 91 % d'appartements. La lecture des données DVF (DGFiP) révèle une hausse annuelle soutenue de 10,2 %, sur un volume de 297 transactions.
Comment se porte le marché immobilier à Beausoleil
Le marché beausoleillois affiche une hausse annuelle de 10,2 %, portée par les appartements (282 ventes). La fourchette de prix intermédiaire (Q1–Q3) est large, de 6 024 à 9 946 €/m², signe d'une hétérogénéité des biens. La tension est palpable sur les maisons, rares (9 % du parc) et chères (10 120 €/m²). L'indice de pression immobilière (IPI) de 7,5/10 confirme un déséquilibre offre/demande. Néanmoins, la baisse démographique (-12,1 % en 5 ans) et un taux de résidences secondaires élevé (41,1 %) introduisent une nuance quant à la pérennité de cette dynamique.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse de 10,2 % du prix au m² sur un an, à 7 581 €, confirme la pression spéculative liée à la proximité de Monaco et la rareté foncière (3 km²). Cependant, cette dynamique contraste avec une baisse démographique marquée (-12,1 % en 5 ans). Le marché semble donc porté par la demande extérieure et l'investissement, le rendant sensible aux variations de la conjoncture économique régionale. Le timing pour acheter est celui des taux, pas des prix.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Beausoleil
Le marché est dominé par la vente d'appartements (95 % des transactions), avec un prix médian de 7 500 €/m² pour 45 m². Les maisons, plus confidentielles (15 ventes), valent 10 120 €/m² pour 72 m² médians. La part de résidences secondaires (41,1 %) et de propriétaires occupants (42,9 %) dessine un profil d'acheteurs varié : investisseurs en pied-à-terre, retraités et actifs frontaliers. Seulement 0,1 % des logements sont vacants, indiquant une liquidité correcte.
Marché vendeur ou acheteur ?
C'est un marché de vendeurs pour les biens bien placés, notamment les appartements de taille moyenne. La vente reste néanmoins conditionnée par l'état du bien et le prix au mètre carré, les acquéreurs étant sensibles à la fourchette haute (près de 10 000 €/m²). La proximité immédiate de la principauté de Monaco, accessible via la gare du Monte-Carlo Country Club à 2,1 km, soutient la valorisation. Une estimation précise est cruciale pour ne pas perdre de temps.
Vacance longue durée à Beausoleil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beausoleil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 596 logements ont été autorisés à à Beausoleil, -4 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Les 596 logements autorisés sur 5 ans, en baisse de 4 %, indiquent une construction neuve modeste. Seulement 29 permis en 2024 indiquent un ralentissement. Cette faible production maintient la rareté de l'offre et soutient les prix de l'ancien, sans risque de sur-offre à court terme. L'attractivité se reporte donc sur la rénovation du parc existant, majoritairement antérieur à 1945 (20,7 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Beausoleil suit le rythme de la Côte d'Azur : un pic printanier (mars-juin) où l'afflux d'acheteurs peut soutenir les prix, et une reprise en septembre-octobre après la pause estivale. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Beausoleil ne compte que 9 % de maisons individuelles.
- La fibre optique est disponible pour 98 % des logements.
- La commune a perdu 12,1 % de ses habitants en 5 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Beausoleil
- Prix médian à 7 581 €/m², +10,2 % en un an.
- Maisons 33 % plus chères que les appartements.
- Loyer des appartements : 31,2 €/m².
- Surface type d'un appartement : environ 45 m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Beausoleil
Quel est le prix au m² à Beausoleil en 2024 ?
Le prix médian global est de 7 581 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient autour de 7 500 €/m² et les maisons à 10 120 €/m². La fourchette courante va de 6 000 à 10 000 €/m².
Le prix immobilier à Beausoleil est-il en hausse ?
Oui, les prix ont augmenté de 10,2 % sur un an. Cette hausse est portée par le segment des appartements, qui représentent 282 des 297 transactions enregistrées.
Combien coûte une maison à Beausoleil ?
Une maison vaut en médiane 10 120 €/m², pour une surface typique de 72 m². Cela représente un budget d'environ 728 640 €. Seulement 15 maisons ont été vendues en 2024.
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