Acheter à Beausoleil, c'est opter pour une ville à l'identité frontalière marquée, adossée à la principauté de Monaco. Avec 11 936 habitants sur seulement 3 km², l'ambiance est urbaine et dense. Le marché immobilier, dynamique et cher, s'adresse à des profils spécifiques prêts à payer un prix pour cette localisation stratégique sur la Côte d'Azur, à 19 km de l'aéroport de Nice.
Carte du marché immobilier à Beausoleil
Beausoleil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Beausoleil
10 374 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
9 326 appartements pour 924 maisons: le parc à Beausoleil relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc se compose à 91 % d'appartements et seulement 9 % de maisons. La part des résidences secondaires (41,1 %) dépasse celle des résidences principales (57,9 %). Ceci dessine un marché dual : stable pour les appartements locatifs, mais volatile pour les biens de prestige, achetés souvent en vue secondaire. Le taux de propriétaires occupants (42,9 %) est bas, signe d'une population locataire importante.
Évolution démographique à Beausoleil
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Beausoleil
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Beausoleil
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 26,5 %
- Retraités 22,2 %
- Ouvriers 15,8 %
- Autres sans activité professionnelle 15,3 %
- Professions intermédiaires 11,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Beausoleil
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Beausoleil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 097 logements).
- Avant 1919 6,3 % 387 logts
- 1919-1945 14,3 % 874 logts
- 1946-1970 21,2 % 1 291 logts
- 1971-1990 28,5 % 1 740 logts
- 1991-2005 21,3 % 1 300 logts
- 2006-2019 8,3 % 505 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beausoleil
660 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Beausoleil
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Beausoleil
Acheter une maison type de 72 m² à 728 640 € représente 32 années du revenu médian local (22 510 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 3 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beausoleil
- Omettre de vérifier le zonage du PPRN avant l'offre.
- Surpayer pour une 'vue sur mer' partielle ou lointaine.
- Négliger le DPE d'un bien ancien.
- Oublier que 41,1 % des voisins sont absents.
Le saviez-vous ?
- Beausoleil ne compte que 9 % de maisons individuelles.
- La fibre optique est disponible pour 98 % des logements.
- La commune a perdu 12,1 % de ses habitants en 5 ans.
Performance énergétique du parc à Beausoleil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 837 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beausoleil: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine (169 kWh/m²/an), un score honorable pour un parc plutôt ancien. Seuls 6,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention toutefois : un bien classé F deviendra interdit à la location en 2028. Privilégiez les biens classés au moins D pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Risques naturels et géorisques à Beausoleil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un PPRN 'Mouvements de terrain' depuis 2001 et recense 12 aléas naturels. La sismicité est moyenne, le radon faible. Ces contraintes ne bloquent pas la construction mais imposent des études géotechniques préalables et peuvent limiter les projets d'extension. Consulter le zonage en mairie est une étape indispensable avant tout achat de terrain ou maison.
Cadre de vie à Beausoleil
Le climat est méditerranéen, avec une température moyenne de 10,8°C et 933 mm de précipitations annuelles. La ville est nichée à 242 m d'altitude moyenne. L'accessibilité est son atout majeur : gare TGV à Nice (13,9 km), gare Monte-Carlo Country Club à 2,1 km et autoroute A8 proche. Les services sont complets avec 660 équipements (commerces, santé, écoles). Le patrimoine compte 3 monuments historiques. La connectivité est excellente (fibre 98 %). Toutefois, la densité élevée (3 979 hab/km²) et la sismicité moyenne sont des points d'attention.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 45 m², prévoyez environ 337 500 € (7 500 €/m²). Une maison de 72 m² exigera un budget médian de 728 640 €. La fourchette basse commence vers 6 024 €/m² pour des biens à rénover ou moins bien exposés. La vente est relativement rapide pour les biens correctement estimés, grâce à une liquidité correcte (0,1 % de vacants seulement). Le parc est plutôt énergivore (classe DPE dominante C, 169 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Beausoleil ?
La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Monaco ou dans l'ouest niçois, cherchant une proximité immédiate. Les retraités (24,3 % de 60 ans et plus) y trouvent également tous les services de proximité. En revanche, les familles avec de jeunes enfants pourraient être freinées par la rareté des maisons (9 % du parc), la densité et la baisse du nombre d'habitants.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Position frontalière unique, porte d'entrée sur Monaco.
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle pour la taille.
- Excellente accessibilité transports (train, autoroute, aéroport).
- Connexion internet de très haute qualité (fibre, 5G).
- Parc immobilier majoritairement en appartements, adapté aux célibataires/couples.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé, même pour la région.
- Densité urbaine très forte et espaces verts limités.
- Risques naturels recensés (sismicité moyenne, PPRN).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Beausoleil est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Beausoleil
- Altitude moyenne de 242 m, climat tempéré.
- 41,1 % de résidences secondaires.
- DPE majoritaire en classe C.
- 12 risques naturels recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Beausoleil
Quel budget pour acheter un appartement à Beausoleil ?
Un appartement de 45 m² (surface médiane) coûte environ 337 500 €, sur la base d'un prix médian de 7 500 €/m². Les prix démarrent autour de 6 000 €/m².
Beausoleil est-elle adaptée aux familles ?
La ville dispose de 8 établissements scolaires, mais seulement 9 % de maisons dans le parc locatif. La forte densité (3 979 hab/km²) et la baisse démographique en font un cadre moins prisé des familles.
Quels sont les transports à Beausoleil ?
La commune est très bien desservie : gare la plus proche (Monte-Carlo Country Club) à 2,1 km, gare TGV Nice à 13,9 km et aéroport Nice-Côte d'Azur à 19,2 km. Le réseau routier est aussi performant.
Vous envisagez d'acheter à Beausoleil ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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