01 Le parc de logements
Le parc comprend 229 logements dont 211 résidences principales, 6 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 211 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 6 | 2,6 % |
| Logements vacants | 12 | 5,2 % |
Parmi les 229 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 20 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 13 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 39 | 18,8 % |
| 1971-1990 | 87 | 42,0 % |
| 1991-2005 | 15 | 7,2 % |
| 2006-2019 | 33 | 15,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 42 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,4 % |
| 3 pièces | 11 | 5,2 % |
| 4 pièces | 50 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 147 | 69,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (70 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 205 | 223 | 229 |
| Rés. principales | 189 | 208 | 211 |
| Rés. secondaires | 1 | 12 | 6 |
| Vacants | 16 | 3 | 12 |
En comparaison, Nixéville-Blercourt (à 9 km) enregistre 86,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 190 | 90,0 % |
| Locataires (privé) | 20 | 9,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 89,8 % de propriétaires face à 9,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 81 | 38,4 % |
| Électricité | 72 | 34,1 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 56 | 26,5 % |
fioul constitue la première source de chauffage du parc (38 %), suivi par électricité (34 %) et autres sources (bois notamment) (27 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 26 |
| 5 à 9 ans | 31 |
| 10 ans ou plus | 142 |
| Total ménages | 211 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 16 |
| Sous-occupation accentuée | 62 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 4,3 % |
| 1 voiture | 93 | 44,1 % |
| 2 voitures ou plus | 110 | 52,1 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 52 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 85 | 80 | 1 | 4 |
| 1975 | 112 | 106 | 4 | 2 |
| 1982 | 162 | 150 | 0 | 12 |
| 1990 | 181 | 169 | 4 | 8 |
| 1999 | 175 | 168 | 4 | 3 |
| 2006 | 185 | 181 | 1 | 3 |
| 2011 | 205 | 189 | 1 | 16 |
| 2016 | 223 | 208 | 12 | 3 |
| 2022 | 229 | 211 | 6 | 12 |
Trajectoire de long terme: 85 logements en 1968, 229 en 2022 (+169 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 16 | 11 | 17 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,8 % |
| Classe B | 4 | 11,1 % |
| Classe C | 8 | 22,2 % |
| Classe D | 9 | 25,0 % |
| Classe E | 9 | 25,0 % |
| Classe F | 1 | 2,8 % |
| Classe G | 4 | 11,1 % |
La classe D domine avec 25 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 30,6 % |
| Classe B | 10 | 27,8 % |
| Classe C | 2 | 5,6 % |
| Classe D | 5 | 13,9 % |
| Classe E | 4 | 11,1 % |
| Classe F | 1 | 2,8 % |
| Classe G | 3 | 8,3 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe A, 64 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 218 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 241 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 56 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 7 | 1 |
| Classe D | 9 | 0 |
| Classe E | 9 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (214), appartements classés C (115), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belleray (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Belleray de 229 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (92,1 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (96,9 %). Ce contexte résidentiel — Belleray est une commune lorraine, à 293 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Belleray (89,8 %).
Construction récente dynamique: 15,9 % des logements de Belleray ont été bâtis depuis 2006. Côté DPE, le parc de Belleray est dans la moyenne — classe D dominante, 212 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 13,9 % du parc diagnostiqué. Au plan énergétique résidentiel, 38,4 % des résidences principales s'appuient sur le fioul.
Peu de variation du parc résidentiel de Belleray entre 2016 et 2022 (+2,7 %). 52,1 % des ménages de Belleray disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Belleray est une commune lorraine. Côté topographie, Belleray se trouve à 293 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 211 résidences principales de Belleray et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Belleray a bondi de +22,3 % en un an, signal rare sur une commune de 464 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Meuse
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Prix en forte hausse : +22,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Belleray
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Belleray
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Belleray s'établit à 2 114 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Belleray se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Meuse.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belleray Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Belleray
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 444 €/m² → 2 114 €/m² (+46,4 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 118 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 114 € | 2 114 € |
| Prix moyen/m² | 2 333 € | |
| Surface médiane | – | 118 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 444 € |
| 2022 | 8 | 1 586 € |
| 2023 | 4 | 1 712 € |
| 2024 | 7 | 1 728 € |
| 2025 | 4 | 2 114 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 22 autorisations et 18 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 82 %.
Construction neuve à Belleray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Belleray: 0 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-100 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Belleray
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Belleray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Belleray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 36 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Belleray: majorité classée D, part de passoires thermiques à 13,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Belleray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Belleray : cadre de vie et logement
Belleray, commune de 464 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,3 °C annuels).
Le territoire abrite 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Belleray
Belleray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belleray
Composition du parc immobilier à Belleray
229 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Belleray: 97,4 % de maisons, 2,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Belleray
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 208 logements).
- Avant 1919 9,6 % 20 logts
- 1919-1945 6,3 % 13 logts
- 1946-1970 18,8 % 39 logts
- 1971-1990 41,8 % 87 logts
- 1991-2005 7,2 % 15 logts
- 2006-2019 15,9 % 33 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Belleray
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Belleray
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Belleray
Pour une maison de 118 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
249 452 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belleray
Quel est le prix de l'immobilier à Belleray ?
Le prix médian au m² à Belleray est de 2 114 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 118 m² (surface médiane locale), compter environ 249 000 €.
Comment Belleray se situe-t-elle dans le Meuse ?
Belleray se classe au 11ᵉ rang sur 468 communes du Meuse — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Belleray ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Belleray est de 4,1 % (loyer de 7,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Belleray
Belleray est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Belleray se situe dans la moyenne — prix médian 2 114 €/m², dans la ligne de la médiane de la Meuse. Au classement départemental, Belleray se place dans les 2 % de communes les plus chères de la Meuse.
Dynamique haussière marquée: +46,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Belleray. Au total, 33 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +22,3 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 114 €/m² pour 118 m². Un bien type de 118 m² revient à environ 249 452 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 7,8 €/m² pour un appartement et 7,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,1 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Belleray est une commune lorraine. Belleray est à 293 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.