Le saviez-vous ?
- Boisset est la commune ayant le prix au m² le plus bas du département Hérault. (sur 339 communes) Voir le classement
Le marché immobilier de Boisset est caractérisé par une extrême volatilité des prix, avec un effondrement de -80 % en 2024 après un pic à 1 420 €/m² en 2023. Le volume annuel de transactions ne dépasse pas 2 ventes, ce qui en fait un marché ultra-local et peu liquide. La forte proportion de résidences secondaires (51,2 %) et le vieillissement de la population orientent la demande vers un usage de villégiature.
Faut-il investir à Boisset en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais à plus de 500 m d'altitude, Boisset est une micro-commune de 43 habitants où l'immobilier évolue en dents de scie. Avec une seule transaction enregistrée en 2024 et un prix médian divisé par cinq en un an, investir ici relève d'une analyse fine des risques et des opportunités. Voici notre verdict.
Avec un prix médian divisé par cinq en un an, Boisset affiche le point d'entrée le plus bas de l'Hérault, mais dans un marché ultra-local aux indicateurs fragiles.
Verdict
➤ Opportunité spéculative à haut risque, réservée aux investisseurs avertis acceptant l'illiquidité du marché.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée minimaliste (280 €/m²)
- ✓ Rendement locatif brut théorique très élevé (34,4 %)
- ✓ Pression touristique forte (IPTI 7,7/10)
- ⚠ Volume de transactions insuffisant pour fiabiliser les prix
- ⚠ Dépendance aux résidences secondaires et parc vieillissant
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 280 €/m², Boisset compte parmi les communes les moins chères de France.
- Son prix est inférieur de plus de 80 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Son rendement locatif brut théorique dépasse 30 %, un niveau inatteignable dans les grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Boisset
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Boisset, analysé à travers le prisme des données DVF, est avant tout un marché de niche. Avec une médiane de prix s'effondrant à 280 €/m² en 2024 après un pic à 1 420 €/m² l'année précédente, la volatilité est le maître mot. Cette correction de -80,3 % est à relativiser par le volume dérisoire des transactions, une seule vente suffisant à déplacer la médiane dans une commune de 43 habitants.
La structure du parc, dominé à 90,5 % par des maisons individuelles souvent centenaires, oriente la demande vers un profil spécifique : acheteurs en quête de résidences secondaires ou d'un ancrage dans un territoire préservé, comme en témoigne le taux de 51,2 % de résidences secondaires. Néanmoins, la faible liquidité et le manque de services (seulement 2 équipements recensés) constituent des freins majeurs à une dynamique de marché soutenue.
Dans ce contexte, chaque transaction relève presque de l'épisode singulier. D'après les indices composites, la pression touristique (IPTI 7,7/10) et la demande locative (IOL 7,4/10) sont élevées, suggérant un potentiel pour des stratégies de location saisonnière. Toutefois, l'attractivité territoriale globale reste modérée (IAT 3,5/10), et le risque de déclin est présent (IDT 5/10), lié au vieillissement marqué de la population (âge médian de 61,4 ans).
Construction neuve à Boisset (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La construction neuve est anecdotique à Boisset, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années (SITADEL). Ce faible volume, même avec un permis délivré en 2024, ne signalera pas de sur-offre à venir. Il reflète plutôt les contraintes du territoire (risques naturels, parcelles constructibles limitées) et une démographie stagnante. Pour le marché existant, cela signifie une absence de concurrence directe par le neuf, mais aussi un indicateur d’attractivité résidentielle limitée, cantonnée à une demande très spécifique pour l’ancien et le cadre naturel.
Fourchettes de loyers à Boisset
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boisset
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 34,4 % pour une maison à Boisset est théorique. Pour obtenir le rendement net approximatif de 23,2 %, il faut soustraire les charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 27,01 % sur le bâti, est un premier poste significatif. S’y ajoutent les frais de gestion (à distance, car les agences sont à plus de 20 km), l’entretien d’un parc vieillissant (61,9 % des logements datent d’avant 1945) et une provision pour travaux de rénovation énergétique, quasi inévitable.
Performance énergétique du parc à Boisset
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local est énergivore, avec une classe dominante E (317 kWh/m²/an) et 50 % de passoires thermiques (classes F/G). Cela reflète l’ancienneté du bâti. Pour un acquéreur, c’est un signal d’alerte : un bien classé F ou G sera soumis aux restrictions de location de la loi Climat à partir de 2025 (interdiction d’augmentation des loyers) puis 2028 (interdiction de location). À Boisset, où la location est rare, le risque est modéré mais la décote à l’achat pour ces biens peut être importante.
Calculateur de rendement à Boisset
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Boisset
Pour une maison type de 125 m² à Boisset, au prix médian de 280 €/m², l’investissement s’élève à 35 000 €. Avec un loyer médian de 8,0 €/m², le revenu locatif brut serait d’environ 1000 € par mois, soit un rendement brut de 34,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d’une provision pour vacance et travaux, le rendement net tombe autour de 23,2 %, soit un revenu net d’environ 675 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Boisset
- Négliger la taxe foncière, élevée à 27,01 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Surévaluer le loyer potentiel sur un marché locatif étroit.
- Ne pas vérifier l’assurabilité du bien face aux risques naturels.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Boisset, rythmé par les résidences secondaires (51,2 % du parc), connaît une saisonnalité marquée. Les visites et transactions sont plus actives au printemps et en début d’été, permettant une installation avant les vacances. Vendre à l’automne peut être plus long. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n’influence pas directement les prix mais peut motiver un vendeur à conclure avant cette échéance. L’hiver, le village est plus calme, ce qui peut jouer sur la perception du bien.
Le saviez-vous ?
- Boisset compte 43 habitants pour 17 km², soit 2,5 habitants au km².
- L’indice de vieillissement est de 733,3 : 7 seniors pour 1 jeune de moins de 20 ans.
- La commune a autorisé la construction d’1 seul logement neuf en 2024.
S'installer à Boisset : cadre de vie et logement
S'installer à Boisset, c'est opter pour un cadre de vie rural et préservé dans l'arrière-pays héraultais, à plus de 500 m d'altitude. Le paysage de vignobles et de forêts, le climat frais (moyenne annuelle de 12,1°C) et les précipitations abondantes (1 453 mm/an) en font un havre de paix éloigné de l'agitation littorale. La commune, intégrée à la CC du Minervois au Caroux, bénéficie de la dynamique touristique de ce territoire.
Ce choix implique cependant une forte autonomie. Les équipements et services sont quasi absents (2 équipements au total), et la connexion numérique est très limitée (score de 1/100). Les déplacements nécessitent l'usage de la voiture, les gares les plus proches étant à plus de 20 km. Le profil démographique, marqué par un vieillissement accentué (indice de vieillissement de 733,3), dessine une communauté petite et tranquille, idéale pour la retraite ou une vie en retrait, mais peu adaptée aux familles avec de jeunes enfants.
Carte du marché immobilier à Boisset
Boisset et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Boisset
43 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Boisset est extrêmement typé : 90,5 % de maisons et 51,2 % de résidences secondaires. Cette forte proportion de secondaires, couplée à 69,6 % de propriétaires occupants, dessine un marché segmenté. Il est stable et peu spéculatif, dominé par des achats de coup de cœur pour des résidences de vacances ou de retraite. L’absence totale de logements sociaux et de parc locatif privé structuré en fait un village paisible mais peu accessible pour les primo-accédants locaux.
Ancienneté du parc à Boisset
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 logements).
- Avant 1919 52,4 % 11 logts
- 1919-1945 9,5 % 2 logts
- 1946-1970 14,3 % 3 logts
- 1971-1990 23,8 % 5 logts
- 2006-2019 4,8 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Boisset
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Boisset
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un niveau moyen de radon, un gaz radioactif naturel. Six risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain…), avec quatre arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, imposent de vérifier l’assurabilité du bien et les éventuelles prescriptions du Plan de Prévention des Risques (PPR). Une étude de sol en cas de projet de construction ou d’extension peut s’avérer nécessaire, malgré la faible densité.
Cas pratique : un achat type à Boisset
Pour une maison de 125 m² à Boisset, au prix médian de 280 €/m², le coût total est d’environ 35 000 €. Avec un apport de 10 % (3 500 €) et un crédit sur 20 ans à un taux supposé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s’établirait autour de 175 €. Compte tenu de l’absence de données sur le revenu médian local, cette estimation reste théorique et soumise à l’obtention d’un prêt.
Erreurs à éviter quand on achète à Boisset
- Oublier de vérifier le DPE avant l’offre.
- Ne pas s’informer sur la couverture réelle du réseau mobile et internet.
- Sous-estimer les coûts de chauffage d’une passoire thermique.
- Négliger de consulter le dossier des risques naturels (Géorisques).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Boisset : passer à l'action
Les chiffres de Boisset dessinent un paysage contrasté, où chaque transaction pèse lourd. Pour transformer ces données en décision éclairée, une connaissance intime du terrain est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à naviguer dans ce marché atypique et à saisir la bonne opportunité.
Les données révèlent une opportunité à haut risque : seul un expert local peut vous guider vers la bonne décision.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Boisset grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché singulier.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Boisset
- Évolution volatile des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boisset
Quel est le prix immobilier moyen à Boisset ?
Le prix médian global était de 280 €/m² en 2024 selon les données DVF, mais ce chiffre est basé sur une seule transaction et ne reflète pas la stabilité d'un marché normal.
Est-ce le bon moment pour investir à Boisset ?
Le marché présente un point d'entrée très bas après une correction brutale, mais le volume de transactions est extrêmement faible, ce qui en fait un investissement à haut risque, réservé aux investisseurs avertis et patients.
Boisset est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Boisset est beaucoup moins chère que ses voisines comparables : -51 % par rapport à Lamontélarié (422 €/m²) et -80 % par rapport à Le Rialet (1 427 €/m²).
Quel rendement locatif espérer à Boisset ?
Le rendement locatif brut théorique pour les maisons est de 34,4 %, mais le rendement net estimé chute à 23,2 % après déduction de la taxe foncière, des frais de gestion et d'une vacance locative.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Boisset ?
Les principaux risques sont l'illiquidité du marché (très peu de ventes), la part élevée de passoires thermiques (50 %), la dépendance à la voiture et le vieillissement de la population qui limite la demande locale.
Marché immobilier des communes voisines
Boisset affiche un prix au m² cinq fois inférieur à celui de sa voisine Le Rialet (1 427 €/m²), offrant un effet de levier considérable pour un investisseur acceptant le risque d'un marché illiquide aux indicateurs similaires.
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