Le marche immobilier de Verreries-De-Moussans est atone en volume (4 ventes/an) mais affiche une hausse des prix de 19,2 % en 2024, apres une correction l'annee precedente. Ce rebond s'explique par la pression touristique tres elevee (IPTI : 7,9/10) sur un parc compose a 99,2 % de maisons. Le marche est entierement porte par la demande exterieure, etant donne le declin demographique local.
Faut-il investir à Verreries-de-Moussans en 2026 ?
Perchee dans l'arriere-pays minervois a 630 m d'altitude, Verreries-De-Moussans est une micro-commune de 84 habitants ou les residences secondaires representent 56,8 % du parc. Cette configuration, couplee a un declin demographique marque, cree un marche immobilier singulier. Investir ici en 2026 necessite de comprendre cette dualite entre attractivite touristique et fragilite des indicateurs locaux.
Un marché rural a la pression touristique elevee (7,9/10) et un rendement locatif de 7,9 %, mais sur un territoire en declin demographique.
Verdict
➤ Opportunite de niche pour un investissement locatif saisonnier, avec une selection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Points clés
- ✓ Prix d'entree parmi les plus bas du departement
- ✓ Rendement locatif brut attractif 7,9 %
- ✓ Fort potentiel saisonnier (56,8 % residences secondaires)
- ⚠ Declin demographique prononce (-12,5 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilite et connectivite tres limitees
- ⚠ Marche tres peu liquide (4 transactions/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median 65 % inferieur a la moyenne nationale.
- Se situe 40 % sous la moyenne departementale de l'Herault.
- Rendement locatif double de celui des grandes metropoles.
Données du marché immobilier à Verreries-de-Moussans
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 dessinent un marché immobilier hors normes a Verreries-De-Moussans. Avec un prix median de 1 219 €/m2, la commune se situe tres en deca de la moyenne departementale, creant un point d'entree financier accessible. Cette attractivite tarifaire est neanmoins contrebalancee par une extreme faiblesse du volume d'echanges : seulement 4 transactions sur l'annee, signe d'un marché illiquide et difficile a lire pour un non-initié.
L'analyse de l'evolution sur cinq ans revele une hausse globale de 60 % depuis 2021, mais avec une trajectoire erratique. Le rebond de +19,2 % enregistre en 2024 suit une annee de correction, une volatilite typique des micro-marches ou une seule vente peut influencer significativement la mediane. Cette dynamique est entierement decouplee des indicateurs locaux, marques par un declin demographique severe, et s'explique par la pression d'une demande exterieure, comme en temigne l'indice de pression touristique immobilier (IPTI) tres eleve a 7,9/10.
Le parc est presque exclusivement compose de maisons anciennes, avec 58 % des residences baties avant 1945. Cette caracteristique confere un cachet certain mais implique aussi des defis en matiere de renovation energetique, d'autant que 40 % du parc est classe en passoires thermiques (F/G). L'investisseur doit donc integrer un budget travaux consequent dans son plan de financement.
Aperçu par typologie à Verreries-de-Moussans
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Verreries-de-Moussans
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Verreries-de-Moussans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La construction neuve est quasi-inexistante : seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont aucun en 2024. Ce signal indique un marché essentiellement porté par l'ancien, sans pression concurrentielle de la part du neuf. Cela limite l'offre totale et peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien rénové. Cela signifie aussi que les acquéreurs recherchant du neuf devront se tourner vers les communes voisines de la CC du Minervois au Caroux.
Fourchettes de loyers à Verreries-de-Moussans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verreries-de-Moussans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est un indicateur théorique. Pour obtenir le net, il faut déduire les charges réelles. À Verreries-de-Moussans, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,28 %. S'ajoutent les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien, l'assurance et une provision pour vacance locative, particulièrement pertinente dans une commune où plus de la moitié des logements sont des résidences secondaires. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut (7,9 %) et le rendement net approximatif (5,2 %) pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Verreries-de-Moussans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est un point de vigilance majeur. La classe E domine, avec une consommation énergétique moyenne de 288 kWh/m²/an. Surtout, 40 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et à des restrictions de location (loi Climat). Cette donnée doit être un critère central dans le choix et la négociation du prix.
Calculateur de rendement à Verreries-de-Moussans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Verreries-de-Moussans
Pour une maison type de 66 m² (surface correspondant au prix médian total de 80 454 €), le loyer médian estimé est de 8,0 €/m²/mois, soit 528 € mensuels. Avec un rendement brut de 7,9 %, l'effort résiduel après financement dépendra fortement du taux d'emprunt et de l'apport. N'oubliez pas de déduire la taxe foncière (environ 400 €/an pour ce bien) et les charges pour obtenir le rendement net réel.
Erreurs à éviter quand on investit à Verreries-de-Moussans
- Négliger la taxe foncière, élevée à 30,28 % du revenu cadastral.
- Surestimer les périodes de location en raison de la saisonnalité touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (58 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier le classement DPE, sous peine d'interdiction de louer à terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, influencé par la recherche de résidences secondaires (56,8 % du parc), est probablement plus actif au printemps et en début d'été, permettant une installation avant les vacances. L'automne peut aussi être propice aux transactions après la saison touristique. Pour les vendeurs, mettre en avant le bien lors des beaux jours est stratégique. Le calendrier de la taxe foncière (exigible en septembre) peut créer une pression pour finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Le village tient son nom des verreries médiévales qui y étaient implantées.
- Avec 56,8 % de résidences secondaires, c'est l'une des communes les plus concernées du Minervois.
- L'altitude moyenne de 630 m en fait l'une des plus hautes de l'Hérault.
S'installer à Verreries-de-Moussans : cadre de vie et logement
S'installer a Verreries-De-Moussans, c'est opter pour un mode de vie rural isole, au cœur de la Montagne Noire. L'altitude moyenne de 630 metres offre un climat frais en ete, mais l'hiver peut etre rigoureux avec des precipitations abondantes (1 453 mm par an). Le cadre naturel, preserve, est le principal atout, ideal pour la randonnee ou le VTT.
Au quotidien, l'isolement se fait sentir. La commune ne compte que 4 equipements de proximite (un service, un commerce, un equipement de sport et un de tourisme), obligeant a se deplacer pour la plupart des achats, la sante ou les administrations. La connexion internet est un point faible majeur, avec un score numerique de 2/100 et une couverture fibre quasi nulle, ce qui peut etre redhibitoire pour les teletravailleurs.
Le profil demographique est vieillissant, avec un age median de 55 ans et un indice de vieillissement eleve. La vie communautaire y est donc probablement tranquille, centree sur les rares associations locales. Cette installation ne convient qu'a des personnes en recherche d'autonomie, de calme absolu et disposant d'un vehicule pour pallier l'eloignement des services et de la gare TGV la plus proche, situee a 37,3 km a Carcassonne.
Carte du marché immobilier à Verreries-de-Moussans
Verreries-De-Moussans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Verreries-de-Moussans
125 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est extrêmement homogène et ancré : 99,2 % de maisons, principalement anciennes (58 % d'avant 1945). Le taux de propriétaires-occupants (70,8 %) est élevé, signe d'une stabilité résidentielle. Cependant, la très forte part de résidences secondaires (56,8 %) indique un marché double, entre résidents permanents et acquéreurs pour villégiature. Cela peut entraîner une saisonnalité des transactions et une offre locative tournée vers le tourisme.
Ancienneté du parc à Verreries-de-Moussans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 50 logements).
- Avant 1919 38,0 % 19 logts
- 1919-1945 20,0 % 10 logts
- 1946-1970 18,0 % 9 logts
- 1971-1990 12,0 % 6 logts
- 1991-2005 4,0 % 2 logts
- 2006-2019 6,0 % 3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Verreries-de-Moussans
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Verreries-de-Moussans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels : 6 risques sont officiellement recensés, dont le radon à concentration significative. La commune a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est toutefois très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Verreries-de-Moussans
Pour acquérir une maison de 66 m² au prix médian de 80 454 €, avec un apport de 10 % (8 455 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux exemple), la mensualité hors assurance serait d'environ 415 €. Dans une commune où le revenu médian n'est pas connu, cette charge doit être comparée à vos ressources. Les frais de notaire (environ 8 %) ajouteront 6 436 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Verreries-de-Moussans
- Oublier de consulter le PPR pour les risques d'inondation et de mouvement de terrain.
- Ne pas commander un diagnostic radon dans cette zone à concentration significative.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur une maison ancienne.
- Négliger l'état de la connectivité (score numérique de 2/100).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Verreries-de-Moussans : passer à l'action
Analyser les transactions recentes a Verreries-De-Moussans n'est que la premiere etape. Identifier le bon bien, negocier son prix et anticiper les travaux de renovation dans un parc ancien (58 % d'avant 1945) requiert une connaissance intime du terrain et du reseau d'artisans local.
Ces donnees revelent un marche de niche. Sa reussite depend du choix du bien et d'une analyse fine du terrain.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Verreries-De-Moussans grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF 2024)
- Evolution des prix et specificites du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Verreries-de-Moussans
Quel est le prix immobilier moyen a Verreries-De-Moussans ?
Le prix median des maisons a Verreries-De-Moussans etait de 1 219 €/m2 en 2024, selon les donnees DVF. Pour une maison de 66 m2 (surface mediane vendue), cela represente un investissement d'environ 80 450 €. Il n'y a pas de marche significatif pour les appartements.
Est-ce le bon moment pour investir a Verreries-De-Moussans ?
Le marche a connu une hausse de 19,2 % en 2024, mais le volume de transactions est tres faible (4 ventes). Le moment est opportun pour les investisseurs visant la location saisonniere, grace a un rendement brut attractif de 7,9 %. Une analyse au cas par cas est indispensable.
Verreries-De-Moussans est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Verreries-De-Moussans (1 219 €/m2) est nettement moins chere que Le Vintrou (+9 %) mais beaucoup plus chere que Lamontelarie (-65 %). Ces ecarts importants s'expliquent par des positions geographiques et des attractivites touristiques differentes au sein d'un meme territoire rural.
Quel rendement locatif esperer a Verreries-De-Moussans ?
Le loyer median pour une maison est estime a 8,0 €/m2/mois, soit un rendement brut d'environ 7,9 %. Le rendement net, apres deduction des charges, de la taxe fonciere (30,28 %) et d'une provision pour vacance, se situe plutot autour de 5,2 %.
Quel est le profil des acheteurs a Verreries-De-Moussans ?
Les acheteurs sont majoritairement des non-residents, attires par les prix bas et le cadre naturel. Ils recherchent des residences secondaires ou des investissements locatifs saisonniers, comme en temoigne le taux de residences secondaires (56,8 % du parc).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median de 1 219 €/m2, Verreries-De-Moussans affiche un ecart de valorisation majeur avec sa voisine Le Vintrou (+9 %), mais offre un effet de levier plus interessant pour du locatif saisonnier grace a son rendement brut eleve.
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Communes limitrophes de Verreries-de-Moussans
Verreries-De-Moussans est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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