Bolbec, petite ville industrielle et commerçante de la vallée de la Bolbec, offre un cadre de vie normand à 30 minutes du Havre. Avec un prix médian de 1 510 €/m², elle se positionne comme l'une des portes d'entrée les plus abordables du département. La commune, qui compte 7 monuments historiques, dispose d'une gamme complète de services et d'équipements, mais affiche aussi des indicateurs socio-économiques fragiles. Acheter ici correspond à un choix de vie tourné vers la tranquillité et l'accession à la propriété pour budgets modestes.
Carte du marché immobilier à Bolbec
Bolbec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bolbec
5 972 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bolbec combine 58,0 % de maisons et 42,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, dominé à 58 % par des maisons individuelles, dessine un cadre de vie plutôt pavillonnaire. La part des propriétaires occupants (42,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que celle des logements sociaux (29 %) est notable. Un taux de vacance de 11,7 % suggère un marché détendu, avec une possible pression à la baisse sur les loyers et les prix. Ce paysage mixte attire des primo-accédants en recherche de maison abordable, mais aussi des investisseurs dans le social. La faible part de résidences secondaires (0,5 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Évolution démographique à Bolbec
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Bolbec
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bolbec
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,9 %
- Ouvriers 20,7 %
- Autres sans activité professionnelle 18,5 %
- Employés 17,0 %
- Professions intermédiaires 10,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bolbec
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Bolbec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 232 logements).
- Avant 1919 19,3 % 1 012 logts
- 1919-1945 7,8 % 408 logts
- 1946-1970 24,9 % 1 302 logts
- 1971-1990 29,8 % 1 557 logts
- 1991-2005 8,9 % 465 logts
- 2006-2019 9,3 % 489 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bolbec
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bolbec
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bolbec
Une maison de 76 m² (au prix médian de 1 494 €/m²) coûte environ 113 550 € hors frais de notaire. Cela représente environ 6 années du revenu médian local (18 770 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 530 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bolbec
- Se fier au prix au m² moyen, très différent entre maisons et apparts.
- Omettre de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Négocier sans connaître le taux de vacance local (11,7 %).
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques en mairie.
Le saviez-vous ?
- Bolbec possède 7 monuments historiques protégés, dont une église du XVe siècle.
- La fibre couvre 85 % des logements, une connectivité très correcte.
- L'aéroport du Havre n'est qu'à 28 km, un atout pour les voyageurs.
Performance énergétique du parc à Bolbec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 581 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bolbec est C, avec 9,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 200 kWh/m²/an. Seulement 9,2 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce signal est positif pour les acheteurs, limitant le risque de travaux urgents. Toutefois, la réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier l'étiquette d'un bien convoité reste impératif pour anticiper d'éventuels investissements de rénovation.
Risques naturels et géorisques à Bolbec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en zone à potentiel radon faible, deux facteurs rassurants. Cependant, quatre risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, séisme). Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Avant tout achat, il est crucial de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives éventuelles et les obligations d'assurance spécifiques. Ces vérifications protègent votre projet sur le long terme.
Cadre de vie à Bolbec
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,1°C et des précipitations conformes à la Normandie (1 126 mm/an). La ville est bien équipée avec 370 équipements de proximité, dont 67 commerces, 116 services de santé et 24 infrastructures sportives. L'accès aux grandes villes est facilité par la gare TGV du Havre à 27 km et l'aéroport à 28 km. La gare de Bréauté - Beuzeville à 5 km offre des liaisons TER. Le cadre est verdoyant, avec une altitude moyenne de 109 m, mais la commune est concernée par 4 risques naturels recensés et a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. La connectivité numérique est correcte (fibre à 85 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 76 m², il faut prévoir un budget médian de 113 500 € (1 494 €/m²). Un appartement de 51 m² coûte environ 191 000 € (3 754 €/m²), mais l'offre est rare. Le marché étant en baisse (-14,9 % sur un an) et en faveur de l'acheteur, des négociations sont possibles. Avec un revenu médian local de 18 770 €, l'achat d'une maison type requiert l'équivalent de 6 années de revenus. Les délais de vente peuvent être allongés par le taux de vacance de 11,7 %.
À qui s'adresse Bolbec ?
Bolbec s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux ménages aux budgets serrés recherchant une maison individuelle. Les retraités pourront y trouver du calme et des services, mais l'indice de vieillissement (135,5) montre une population déjà âgée. Les familles sont présentes (38 % de moins de 30 ans) et bénéficient des 18 établissements scolaires. Les navetteurs travaillant au Havre ou à Rouen devront accepter un temps de trajet en voiture.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 510 €/m² médian).
- Large offre de maisons individuelles (58 % du parc).
- Équipements et services de proximité nombreux (370 au total).
- Proximité relative du Havre et de ses emplois (27 km).
- Patrimoine historique avec 7 monuments protégés.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,9 %) et revenus modestes.
- Marché immobilier en baisse (-14,9 % sur un an).
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bolbec est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bolbec
- Climat doux (moyenne 11,1 °C) mais pluvieux (1 126 mm/an).
- Parc à 58 % de maisons, cadre majoritairement pavillonnaire.
- Très faible risque sismique et radon.
- Équipements nombreux : 370 recensés sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bolbec
Quel budget prévoir pour acheter à Bolbec ?
Le budget médian pour une maison de 76 m² est d'environ 113 500 €. Les prix démarrent autour de 1 150 €/m² pour le premier quartile le plus bas, selon DVF 2024.
Bolbec est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 18 établissements scolaires et 38 % de moins de 30 ans. Les équipements sportifs et de santé sont présents, mais le taux de chômage élevé est un point de vigilance.
Quels sont les avantages de vivre à Bolbec ?
Les atouts principaux sont le coût de l'immobilier bas, la proportion élevée de maisons, la gamme complète de services et la présence de patrimoine historique.
Vous envisagez d'acheter à Bolbec ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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