4 angles pour comprendre le marché immobilier à Bolbec
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Faut-il investir à Bolbec en 2026 ?
Ancienne cité industrielle textile de la vallée de la Bolbec, la commune est aujourd'hui intégrée à la Caux Seine Agglo. Son économie, marquée par un taux de chômage élevé (19,9 %) et une fragilité territoriale importante, contraste avec un bon niveau d'équipements et de services. Investir dans son parc immobilier, très majoritairement constitué de maisons, demande de peser ces paramètres contradictoires.
Avec un prix au mètre carré inférieur de 26 % à celui de Pont-Audemer, Bolbec présente un écart de valorisation atypique au sein de la Caux Seine Agglo.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la maison en location annuelle, en acceptant un risque socio-économique marqué pour un rendement brut correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif maison correct (6,5 % brut)
- ✓ Correction de -14,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Confort de services élevé (score 6,9/10)
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée (7,5/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière faible pour les locaux
- ⚠ Parc ancien : 27,1 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à celui de 70 % des communes françaises de même catégorie.
- En Seine-Maritime, son mètre carré est 25 % moins cher que la moyenne des petites villes du département.
- Rendement locatif brut des maisons (6,5 %) supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Bolbec
Le marché immobilier de Bolbec affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bolbec
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée. Le marché n'est ni tendu ni atone, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée. Le marché n'est ni tendu ni atone, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accès à la propriété très difficile pour les ménages locaux. L'investissement repose sur une demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccès à la propriété très difficile pour les ménages locaux. L'investissement repose sur une demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée grâce à une demande soutenue, portée par un taux de propriétaires localement faible (42,8 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée grâce à une demande soutenue, portée par un taux de propriétaires localement faible (42,8 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible. Aucun intérêt pour une stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible. Aucun intérêt pour une stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1965,3 — Percentile dept : 47/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 53/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 965,8 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,6 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,9 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 57,2 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1965,3 — Percentile dept : 53/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 96/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 965,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Bolbec : cadre de vie et logement
Bolbec, petite ville industrielle et commerçante de la vallée de la Bolbec, offre un cadre de vie normand à 30 minutes du Havre. Avec un prix médian de 1 510 €/m², elle se positionne comme l'une des portes d'entrée les plus abordables du département. La commune, qui compte 7 monuments historiques, dispose d'une gamme complète de services et d'équipements, mais affiche aussi des indicateurs socio-économiques fragiles. Acheter ici correspond à un choix de vie tourné vers la tranquillité et l'accession à la propriété pour budgets modestes.
Tout savoir pour acheter et vivre à BolbecInvestir à Bolbec : passer à l'action
Les chiffres dessinent un cadre, mais l'opportunité se niche dans le détail : état du bien, rue, qualité des travaux. En phase de correction des prix, le timing d'acquisition et l'expertise d'un professionnel du secteur deviennent déterminants pour sécuriser votre investissement.
Cette analyse révèle un marché contrasté. Sa valorisation dépendra du bien précis et de son environnement immédiat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bolbec
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bolbec ?
En 2024, le prix médian global est de 1 510 €/m2, mais il cache de fortes disparités. Le prix moyen, plus influencé par les ventes hautes, est de 2 008 €/m2. Une maison se négocie autour de 1 494 €/m2 en médiane, tandis qu'un appartement atteint 3 754 €/m2.
Est-ce que les prix baissent à Bolbec ?
Oui, les données DVF montrent une baisse significative de -14,9 % entre 2023 et 2024, après deux années de hausse. Le prix médian est revenu en dessous de son niveau de 2020, ce qui représente une opportunité d'entrée pour les acheteurs.
Bolbec est-elle moins chère que ses voisines ?
Oui, et de manière notable. Le prix médian à Bolbec (1 510 €/m2) est inférieur de 26 % à celui de Pont-Audemer (1 900 €/m2) et de 42 % à celui d'Yvetot (2 141 €/m2), des communes comparables en taille et en localisation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bolbec ?
Le rendement locatif brut est correct pour les maisons (6,5 %), mais faible pour les appartements (3,2 %). Après déduction des charges (taxe foncière élevée à 62,84 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,2 % pour une maison.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Bolbec ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des commerces, bien desservis et moins exposés aux risques d'inondation. Les maisons avec jardin dans les rues calmes sont très recherchées pour la location. Consultez toujours le plan de prévention des risques (PPR) avant d'acheter.
Marché immobilier des communes voisines
Bolbec affiche un décrochage de prix significatif face à des voisines comme Pont-Audemer (+26 %) ou Yvetot (+42 %), un écart qui peut jouer comme un levier de plus-value si la commune rattrape son retard.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bolbec.
Communes limitrophes de Bolbec
Bolbec est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bolbec s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 444 €/m², soit -43,1 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Dans la Seine-Maritime, Bolbec se classe parmi les 16 % de communes les plus accessibles (113e rang le moins cher sur 706).
Progression modérée: ++11,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 895 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bolbec — maisons à 1 484 €/m² pour 81 m² en surface médiane, appartements à 1 260 €/m² pour 54 m². Rapporté au revenu médian de Bolbec, un logement de 81 m² (120 204 €) représente 6,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bolbec avoisinent 10,1 €/m² pour les appartements et 8,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 118 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 24 par an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bolbec est caractéristique du maillage rural normand. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral de Seine-Maritime, à 27 km environ, dans la plaine, à une altitude de 109 m) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).